$ 56,72€ 69,385
+0,345%+0,369%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Недвижимость в 2017 году: перемены и перспективы

30.11.17 13:00
Недвижимость в 2017 году: перемены и перспективы 2017 год для российского рынка недвижимости был полон масштабных изменений. В Москве объявили о проекте реновации, стартовала федеральная программа "комфортная городская среда", появился Фонд защиты дольщиков, при том что от долевого строительства в РФ решили совсем отказаться в течение трех лет. По ожиданиям оптимистичных экспертов, в 2018 году на фоне завершения кризисных явлений в экономике восстановится в полную меру и рынок жилья, начнется повышение цен на квартиры разных сегментов. Важным фактором для этого станет ипотека с приемлемыми условиями на фоне снижения ставки ЦБ. К тому же на днях Владимир Путин обещал субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых семьям, в которых после 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. Пессимистичные же прогнозы опираются на то, что негатив в экономике сохраняется, доходы населения продолжают сокращаться, и, несмотря на строительный бум, возвращения рынка недвижимости на докризисные уровни не будет ранее 2020 года.

С какими итогами завершает 2017 год российский рынок жилья? Каковы основные тренды, которые сохранятся в следующем году? Что будет с ценами? Какую роль играет Фонд защиты дольщиков? Сколько обманутых дольщиков насчитывается в стране? Что придет на смену долевому строительству и как это повлияет на стоимость квартир? Как идет процесс реализация программы реновации в Москве? Какое влияние она уже оказывает на цены жилья в столице? Какими будут ставки по ипотеке в 2018 году? Продолжит ли расти объем выданных ипотечных кредитов? Имеет ли смысл сейчас покупать недвижимость в инвестиционных целях?

Участники конференции:

  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН
  • Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
  • Денис Бобков, руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
  • Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
  • Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
  • Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ"
    Показывать ответы


    16:01
    Считаети ли вы, что сейчас минимальные цены на недвижимость и дальше они падать не будут?

    16:02
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Вероятность снижения цен на недвижимость сохраняется, однако в долгосрочной (2-3 года) перспективе все-таки будет рост. Причины мы разбирали ниже.


    15:53
    День добрый! Порекомендуйте пожалуйста куда инвестировать 5 млн. рублей на 2,3 года в Москве чтобы получить оптимальный доход. Прежде всего интересуют конкретные направления, проекты. Спасибо!

    16:01
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Иван, нужно определиться, что такое оптимальный доход. Можно вложиться в менее рискованный, но и менее доходный проект, а можно наоборот.


    14:56
    Информационная группа Finam.ru
    Уважаемые дамы и господа!
    Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
    Благодарим всех за интерес. Удачи!

    16:00
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Добрый день! Спасибо участникам за интересные вопросы и развернутые ответы. Увидимся!

    16:51
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    Спасибо за интерес к теме недвижимости и за активное обсуждение!


    13:22
    Андрей,  Финам
    Добрый день. Каждый год налог на недвижимость будет расти на 20% в течение 5 лет. У меня вопрос ежегодный рост на 20% от первоначальной величины налога или нарастающим итогом?

    13:56
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Ставка налога на жилые помещения, согласно Налоговому кодексу РФ составляет 0,1 % от кадастровой стоимости. В соответствии с п.3 статьи 406 гл.32 НК РФ налоговые ставки, могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. При этом предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Т.е. налог для Вас будет увеличиваться равными долями по 20% от установленной для Вашего региона планки. (Т.е. в общем случае при стоимости недвижимости до 10 млн. руб. и без повышающих или понижающих коэффициентов размер налога составит 0,02% в первый год, 0,04 – во второй, 0,06% в третий и т.д.). При этом надо учитывать, что размер налога дифференцирован в зависимости от стоимости жилья и, например, при стоимости недвижимости выше 300 млн. руб. составит 2% от кадастровой стоимости.

    14:30
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    От первоначальной величины (налоговой по БТИ) до конечной величины (налога по кадастровой цене). На самом деле не обязательно на 20% в год. Кадастровая стоимость может меняться в пределах +-30% в результате пересчета - будет меняться и база для расчета налога. Могут меняться и диапазоны для расчета коэффициентов. Например, сейчас на квартиры до 10 млн региональный коэффициент расчета 0,1%, а могут установить до 12 млн - 0,15%. Поэтому, точно предсказать какой налог вы получите в следующих годах непросто - главное что с высокой степенью вероятности он будет расти, причем чувствительно.

    14:22
    надо перебираться жить в палатку ... :)


    13:13
    Добрый день! Скажите, стоит ли вкладывать деньги в новостройку в Москве сейчас с инвестиционной целью (для последующей сдачи в аренду), пока не отменили договор ДДУ и цены на жилье значительно упали? Или лучше купить апартаменты в строящемся доме в Праге, пока там растет недвижимость в цене и низкие налоги? Может, вообще стоит выбрать для инвестиций в жилье другие страны Европы, такие как Берлин, Вена, Испания, Португалия? Очень важно ваше мнение. Заранее спасибо!

    14:00
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    Инвестиции в недвижимость заграницей - достаточно рискованный шаг, на мой взгляд. Если вы не резидент или как минимум у вас нет вида на жительство, вы рискуеете столнуться с серьезными сложностями, в случае изменения законодательства рассматриваемой страны. Учитывая непростые порой политические отношения стран Европы с Россией, оценка этого риска личное дело каждого. Ожидать паднния цен на квартиры не стоит. Инвестиция в строящися проект по ДДУ для последующей сдачи сейчас достаточно интересна. Если правильно выбрать проект, то риски недостроя минимальны, а также вы получите прирост в цене самого приобретаемого объекта. Рекомендовал бы рассмотреть приобрение апартаментрв в Москве у надежного застройщика для последующей сдачи. Ведь в ближайшее время ожидается принятие закона, приравнивающего в правах апартаменты и квартиры, только за счёт этого рост в цене будет ещё плюс 10-15%. Если вы переживаете, что по арартам нет страховки в рамках 214-ФЗ, то специалисты нашей компании могут помочь вам приобрести такую страховку в индивидуальном порядке, такте прецеденты у нас уже были.

    14:02
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Наталья, добрый день!

    Выбор того или иного объекта для инвестирования зависит от конкретных планов, задач, возможностей. Что касается Московского региона, то, несмотря на намерения властей отметить долевое строительство, пока однозначно прогнозировать последствия такого шага нельзя, ввиду того, что уже сейчас многие застройщики высказывают свои опасения относительно предлагаемых (но еще не принятых окончательно) мер. Поэтому все же велика вероятность изменения либо сроков отмены, либо разработки приемлемой «дорожной карты» по постепенному отходу от долевого строительства, чтобы это не было критично для основной массы участников рынка.

    В целом, текущее состояние столичного рынка недвижимости располагает к покупке в инвестиционных целях. При этом для максимизации своей выгоды следует более детально анализировать текущее предложение и отдавать предпочтение проектам с хорошей транспортной доступностью и в перспективных локациях. С учетом активного развития транспортной системы столицы и открытости властей относительно планов и сроков развития определенных локаций, в данный момент можно найти достаточно много различных вариантов для инвестирования в перспективные проекты. То же самое, но в меньшей степени справедливо и для Московской области.

    14:09
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    На наш взгляд, сейчас неплохой момент для инвестирования в недвижимость в Москве - особенно понимая, что в перспективе возможность покупки объектов на стадии строительства будет ограничена. Активно строящиеся ЖК в перспективной локации могут дать до 12-17% годовых (сравнивая вложения при покупке на нулевом цикле и после ввода в эксплуатацию).
    Если у вас доходы в валюте и вы можете рассчитывать на покупку жилья в Европе, то лучше выбирать не курортные направления, а деловые столицы. Перед покупкой стоит внимательно изучить систему налогообложения.

    14:35
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Недвижимость мало купить - необходимо нести еще бремя и риски собственности, что лучше делать находясь там где собственность, так как плата местным управляющим может "съесть" всю сравнительную доходность, особенно когда идет речь об одном лоте. Так что если вы небольшой инвестор и живете в Европе - лучше купить там, если в Москве - здесь. Если покупая недвижимость вы рассматриваете еще и другие варианты кроме зарабатывания - самому пожить, переехать в старости, поселить детей и т.д., тогда для принятия решения нужно учитывать все ваши планы.

    15:18
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Когда Вы покупаете недвижимость, Вы фиксируете ее цену.
    Если цены падают, Вы фиксируете нынешнюю, более дорогую цену.
    Купили за 5 миллионов. Цена снизилась до 4 миллионов: вот и "заработали", вот и "наварились".
    отсюда - вывод простой: покупать нужно то, что растет в цене.

    Теперь, что касается аренды: прежде чем новостройку сдать в аренду, нужно привести ее в соответствующий вид: хотя бы косметический ремонт сделать. А это - дополнительные расходы.
    Добавим к этому, что многие покупатели новостроек планируют их (какое-то время) сдавать в аренду. Следовательно, предложение квартир на аренду повышенное и квартиры конкурируют друг с другом.

    Ну и наконец, еще один важный момент: сейчас на рынке новостроек "эпоха перемен": меняется законодательство. Вроде бы все делается на благо дольщиков. Но если мы посмотрим, в какое время количество обманутых дольщиков резко возрастало, то обнаружим, что скачки роста приходились как раз на годы, когда менялись "правила игры". Любая "защита дольщиков" требует дополнительных финансовых затрат от застройщиков. А у застройщиков сейчас не все в порядке с деньгами: многие компании работают на пределе: чуть больше затрат - и застройщик скатывается в банкротство. Именно поэтому, приобретать сейчас новостройку - достаточно рискованно.
    "Вторичка" в этом плане намного надежнее и, зачастую, под сдачу в аренду подходит больше.

    15:45
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Стоит. А вот вопрос зарубежной недвижимости требует глубокого анализа и знания нюансов.


    13:02
    Сергей
    Ужесточение законодательной базы и падение цен на жилье снижает интерес портфельных инвесторов к этому сегменту рынка недвижимости. -- согласны ли вы с этой тенденцией? Какая недвижимость сейчас все же интересна для инвестиций?

    13:16
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    Доля инвесторов на сегодняшнем рынке первичной недвижимости составляет 10-15%, в зависимости от класса жилья. При этом самым инвестиционно привлекательным остаётся массовый сегмент, за 2017 год цены в экономе и комфорт-классе показали положительную динамику, в бизнес и премиуме мы увидели либо стагнацию, либо снижение уровня средневзвешенный цены. Стоит учитывать, что недвижимость остается более привлекательным инструментом инвестирования по сравнению с банковскими вкладами - по качественным и продуманным проектам мы видим рост цены за время реализации (2-3года) до 40%.

    14:15
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Наиболее ликвидны сегодня 1-комнатные и 2-комнатные квартиры комфорт-класса, они пользуются наибольшим спросом у конечных покупателей. Да, они могут дать меньшую доходность при перепродаже (около 12% годовых), чем квартиры бизнес-класса, но найти покупателя на такие объекты будет легче.

    14:24
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Снижение доходности характерно не только для рынка жилья, но и для других сегментов - рынок акций, облигаций, банковские вклады и т.д. В сравнении инвестиции в новостройки остаются привлекательными за счет роста стоимости в качественных проектах по мере роста строительной готовности. Для портфельных инвесторов в долгосрочной перпективе интересны вложения в строящиеся апартаменты в Москве на ранних стадиях (стоимость кв. м может быть менее 90 000 рублей за кв. м при оптовой закупке) для дальнейшей сдачи в аренду или строительство таких доходных домов на заказ. Доходность таких проектов может быть в долгосрочной перспективе 8%-10% годовых, в то время как ставки по депозитам снизятся до 5%-6%.

    15:29
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Как вы верно заметили, идет ужесточение законодательной базы, и многое из нововведений провоцирует в будущем рост цен на недвижимость. Как, например, уход от долевого строительства и некоторые из положений Закона № 218-ФЗ от 29.07.2017, уже сейчас существенно меняющие практические аспекты применения Закона №214-ФЗ "О долевом строительстве". Так что на настоящий момент есть определенная выгода в приобретении строящегося жилья, в том числе и по ДДУ. Сейчас пока еще оно откровенно дешево. В дальнейшем его удастся продать заметно дороже или прибыльно сдавать. Особенно, если локация и сопутствующая инфрастуктура объекта в будущем станут существенно привлекательней.

    15:44
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Снижение доходности - признак перехода рынка к более зрелому этапу. Как правило, снижение доходности означает снижение рисков. В тоже время, это уже некоторая гарантия, что и падения, если будут, то не такими сильными, как на быстро растущем рынке (но при условии влияния только внутренних факторов). Портфельные инвесторы диверсифицируют свои вложения, как в высокодоходные (рисковые) активы, так и в менее рисковые, но и менее доходные. Я бы не сказал, что сейчас падает интерес портфельных инвесторов, к жилой недвижимости в частности. Наоборот, приходят новые международные фонды и компании, рассматривающие участие в московских проектах комплексного освоения территории, к примеру.


    12:33
    Идол,  Трейдер
    Уважаемые эксперты! Хочу купить дом и прошу совета: На какой земле? Прошу плюсы и минусы: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное некоммерческое партнёрство (ДНП), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), крестьянское фермерское хозяйство (КФХ)или есть другие варианты? Прошу Ваш совет и рекомендацию.

    13:00
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Наиболее перспективно покупать землю в категории ИЖС (она же ЛПХ в населенных пунктах). Для нее действуют специальные льготные тарифы по подключению к электричеству, газификации, есть обязанности местных властей по расчистке снега, благоустройству, противопожарной защите, водоснабжению, местам в школах и детсадах, дорожному строительству - это финансируется из местных и иных налогов. В СНТ, ДНП, КФХ на сельхозземлях - содержание территории на плечах членов товариществ - это может быть и 1 000 - 10 000 рублей месяц + вступительный взнос на инфраструктуру от 150 000 до 1,5 млн рублей.

    15:22
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Это должны быть земли населенных пунктов. А категория - ИЖС или ЛПХ не столь принципиально.
    Мне больше нравится ЛПХ (как правило, кадастровая стоимость ниже, чем при ИЖС и проще строить и узаконивать построенное).
    Обратите внимание: ЛПХ может быть на землях населенных пунктов, а может быть на землях сельхозназначения.
    ЛПХ на землях сельхозназначения - худшее, что может быть. ЛПХ на землях населенных пунктов - лучшее, что может быть.


    12:07
    Какова структура себестоимости жилья и какова себестоимость квадрата, скажем, в Москве, Подмосковье, Питере и в нестоличных регионах?

    15:38
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Все очень индивидуально и зависит от конкретного проекта, его местоположения (стоимость земли), наличия и стоимости коммуникаций, стоимости строительства и т.п. В МО можно выйти на себестоимость менее 40 000 руб./кв.м продаваемой площади, в Москве данные значения в 2-3 раза выше.

    15:45
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Себестоимость чувствительна к конкретным условиям. Город может строить и продавать жилье - но у него нет платы за землю, в промзоне могут быть существенные траты на рекультивацию, если проект с хорошей отделкой и мебелировкой - то это может добавить 20 000 рублей к себестоимости.

    В "среднем" по Москве:

    20 000 Земля, плата городу, налоги
    60 000 Строительно-монтажные работы
    6 000 - продажи, реклама, маркетинг
    6 000 - управление проектом
    10 000 - ТУ, подключение коммуникаций
    20 000 - проценты по кредитам
    2 000 - страхование
    10 000 - проектирование, согласование, оформление
    5 000 - благоустройство

    Итого 129 000


    12:00
    Валерий
    Дайте прогноз по ценам на жилье в московском регионе. Конкретно когда будет дешевле кв. метр в 18, 19 или 20 году?

    12:23
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Экономическая ситуация в стране стабилизировалась, при этом роль властей в строительной отрасли усиливается. Снижение и дотирование ипотечных ставок будет стимулировать рост цен. Ужесточение требований к строительным компаниям с 1 июля 2018 года спровоцирует после этого срока постепенное снижение конкуренции и объема предложения на рынке новостроек - но до этого будет запущено максимальное число проектов, если власти не примут решение "притормозить" их запуск. Таким образом, действия властей могут привести примерно через полтора года к возобновлению роста рублевых цен на рынке новостроек в Московском регионе. При этом на вторичном рынке снижение цен на низколиквидное жилье продолжится. Давление на цены "излишков" от масштабной программы реновации возможно уже за горизонтом 2020 года.

    12:50
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Валерий, здравствуйте.

    Сами по себе цены на первичном рынке Москвы практически не меняются в течение 15 месяцев. Основная причина – выход нового предложения, которое компенсирует рост цен в текущих проектах. Поэтому рост цен происходит в рамках отдельно взятого проекта либо в определенных локациях. Дальнейшее изменение цен, в целом, будет зависеть от активности строительных компаний на рынке и от того, в каком направлении будет развиваться законодательное регулирование отрасли. Можно ответить с большой долей вероятности, что новые ограничения для застройщиков могут обернуться ростом стоимости новостроек.

    15:28
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    К сожалению, столько внешних и внутренних факторов влияет на рынок жилья, что точный прогноз дать нельзя. Однако можно уверенно утверждать, что в 2020 году и далее рост цен неминуем вследствие перехода на продажи готового жилья.

    16:51
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet

    Если брать среднесрочную перспективу, то конечно в сегменте комфорт-класса наиболее благоприятные цены будут в 2018 году. Уже сейчас к концу текущего года мы фиксируем рост средней цены в данном классе и к концу года он приблизится к 5%. К 2020 году цены будут расти, хоть и весьма умеренными темпами.
    В сегменте бизнес-класса напротив к концу года фиксируется коррекция цены вниз. В данном классе цена более чувствительна к объему предложения и стадиям готовности объектов. Но если брать среднегодовые значения, то уровень цен практически стабилен.


    11:52
    Николай Анатольевич
    Добрый день! Вопрос практического плана - есть квартира (попала в список на реновацию) у метро Академическая, как люди из строительной отрасли, дайте пожалуйста свой прогноз КОГДА ориентировочно можно будет получить новую квартиру и ГДЕ ее построят? СПАСИБО!

    12:29
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    По опыту прошлой программы расселения пятиэтажек - она длилась в два раза дольше плана и до сих пор не завершена. Переселение некоторых домов переносилось на 5-10 лет.
    Новая программа реновации займет не менее 30 лет. План расселения каждого дома пока не составлен и нужно учитывать, что он будет неоднократно корректироваться. Конкретные решения по каждому дому определяют власти города. Можно только рекомендовать тщательно следить за всеми местными изданиями, порталами префектур, сайтами правительства города.

    13:45
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    К сожалению, точно это спрогнозировать нельзя. Но, поскольку обещают расселение в границах своего района, стоит следить за новостями о площадках под строительство домов по программе реновации. Как только будут определены площадки в вашем районе - можно будет примерно понять, когда вам предложат переселение. Обычно строительство дома занимает 1,5-2,5 года.

    15:26
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    На этот вопрос вам ответит ваша управа и префектура. Но не сегодня, а когда будут разработаны планы по застройке и переселению. Также будет предлагаться три места на выбор


    11:40
    Виктор
    остановится ли падение стоимости (в $) недвижимости в ближайшие три-пять лет?

    12:33
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Учитывая, что в начале года курс был - 60,65, а сейчас 58,33 на фоне небольшого снижения цен на жилье в рублях можно говорить, что цены в долларах стабильны (точно не снижаются).

    12:57
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Виктор, здравствуйте.

    Все будет зависеть от курса рубля по отношению к основным валютам. Можно отметить, что в целом рублевые цены что в Москве, что в Московской области почти не растут и составляют 192-196 тыс. рублей за квадратный метр для Москвы и 85 тыс. руб. за кв. м для Московской области.

    Соответственно, с учетом того, что абсолютное большинство застройщиков (кроме некоторых компаний элитного сегмента) реализуют квартиры в рублях, долларовые цены будут привязаны к курсу национальной валюты.– при падении рубля будут снижаться долларовые цены, и наоборот.

    Что касается вторичного жилья, то в целом ситуация будет аналогичной (в начале 2015 года на фоне падения курса рубля продавцы вторички старались "отыграть" часть потерь повышением рублевых цен, однако это привело только к падению спроса).

    14:40
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    С 2016 года средняя цена 1 кв. метра элитного жилья в долларах только растет. Так, в первом квартале 2016 года цены были на уровне 12,6 тыс. долл за квадрат, по итогам октября 2017 года - достигли 13,7 тыс. долл за квадрат в среднем.

    15:25
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Это зависит больше от курса, чем от стоимости самой недвижимости


    11:08
    Павел
    Добрый день! Что будет с долевым строительством? Доведет ли государство до логического конца запрет на привлечение денег на этапе котлована? Какие будут последствия в плане цен на жилье?

    11:57
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Президентом поставлена задача отказаться от привлечения средств дольщиков и перейти на проектное финансирование в течение 3 лет. На самом деле инициатива правильная, так как число обманутых дольщиков продолжает оставаться значительным - по России это около 40 тыс. человек. Отказ от продажи жилья на этапе строительства полностью предотвратит появление новых обманутых соинвесторов, однако цены на жилье неизбежно вырастут. Прежде всего, это будет связано с необходимостью привлекать деньги банков под процент (тогда как деньги дольщиков для застройщика "бесплатны"), а во-вторых, готовое жилье всегда дороже строящегося. В результате цены могут вырасти на 20% и более.

    12:38
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Деньги как привлекались на этапе котлована, так и будут привлекаться - изменится схема их привлечения. Появится гарант-посредник возврата в лице банков, а покупатели будут вносить не сразу всю сумму, а например 10% за бронь или в рассрочку по мере строительства дома. Также будут применяться механизмы аккредитивов и эскроу счетов, когда застройщик получит деньги только после сдачи дома, а до этого стройка будет дофинансироваться банком с учетом заключенных броней и рассрочек и тщательного анализа работы застройщика, сделать который у банка больше компетенций, чем у обычного покупателя.

    12:45
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Павел, добрый день.

    На данный момент нет определенности, по какому пути дальше пойдет рынок. Отказ от долевого строительства может означать как полный запрет на реализацию еще не построенного жилья, так и просто переход на проектное финансирование, как на более надежную схему. Возможны два варианта развития событий.

    В том случае, если застройщики смогут и далее реализовывать квартиры и апартаменты в строящихся проектах, но будут использовать не средства дольщиков, а кредитные средства в рамках проектного финансирования, то стоимость квартир в новостройках возрастет. По прогнозам некоторых экспертов в этом случае стоимость квартир на первичном рынке приблизится к стоимости квартир на вторичном рынке. Опять-таки в этом случае имеет значение, по каким ставкам девелоперы будут получать кредиты, сейчас ставки составляют примерно 14%, а чтобы удорожания не произошло, ставки должны быть на уровне 6-7%.

    Во втором случае, если покупка строящегося жилья станет вовсе невозможна, то покупатели смогут выбирать между вторичкой и только что сданными домами в эксплуатацию. Застройщики смогут предлагать более низкую цену за счет квартир без отделки, поэтому у них останется преимущество перед вторичным рынком. Но возможно в целом проседание спроса за счет того, что некоторая часть клиентов вообще откажется от покупки, откладывая ее на некоторый срок.

    13:09
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Полный и всеобъемлющий ответ, как отказ от долевого строительства скажется на объемах вводимого жилья, конкуренции на рынке строительства и на стоимости квартир можно будет дать только тогда, когда мы увидим окончательный механизм предлагаемого проектного финансирования, которое должно будет заменить схему долевого участия. До сих пор ведутся споры, каким образом банк будет участвовать в проектном финансировании. Если он будет просто кредитовать девелопера, то, конечно, цены на готовое жилье вырастут, при чем существенно – как минимум на стоимость заемных денег. Но тогда из этой схемы полностью «выпадает» приобретатель жилья. Он появляется только на последнем этапе, когда приходит и покупает уже полностью готовую квартиру. Если же дольщик превратится в инвестора средств, но с посредничеством банка, когда он будет депонировать денежные средства в кредитном учреждении, а последнее будет осуществлять частичное финансирование строительства, то, конечно, стоимость жилья вырастет несущественно. Но все равно вырастет, так как в цепочке появляется посредник, который тоже «хочет кушать». Банку придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество и т.д. – т.е. содержать штат специалистов, разбирающихся в этом бизнесе. В этом случае комиссия банка, конечно, будет ниже, чем стоимость заемных средств, но она все равно будет. Впрочем, последняя схема мало отличается от счетов эскроу, которые итак уже предусмотрены новой редакций закона 214-ФЗ, но пока не получили должного распространения. Первый вариант вообще никому никаких преференций не дает – застройщику и сейчас ничто не мешает пользоваться кредитами. Равно как и не делает лучше жизнь конечному приобретателю – он, при наличии денег и сейчас может купить готовую квартиру. А долевое строительство как раз даёт возможность сэкономить от 20 до 40% средств, чем и пользуется подавляющее большинство покупателей жилья. Второй вариант, вроде бы, выглядит интересной заменой долевому участию в строительстве, так как не только вынудит банки контролировать качество и сроки строительства, но и защитит покупателя от недобросовестных или обанкротившихся застройщиков. Однако, когда все говорят про то, что теперь банкротство застройщика не оставит приобретателя жилья безе денег, как-то забывается, что банк тоже может рухнуть. При этом сумма, которую придется депонировать, однозначно будет выше той, что гарантируется к возврату через Агентство по страхованию вкладов (а это всего 1,4 млн. руб.). Так что особой защищенности этот способ покупателю недвижимости не предоставляет. Таким образом, в первом случает стоимость квартир вырастет примерно на половину стоимости заёмных средств для застройщика, т.е. на 8-10%. Во втором случае удорожание жилья вряд ли превысит 3-4%, но, как было описано выше, никоим образом не гарантирует защиты денежных средств вчерашнего дольщика. Что однозначно можно предсказать в случае отказа от долевого строительства, так это уход с рынка заметного количества некрупных застройщиков. Особенно, если будет применена первая схема проектного финансирования, когда девелоперу придется кредитоваться в банке по среднерыночным ставкам.
    Есть еще активно обсуждаемая сейчас третья схема, которая, по сути, просто позволяет обходить введенный запрет: застройщик изначально оценивает квартиру выше её реальной стоимости на определенную сумму, которую сам же и предоставляет покупателю жилья на этапе строительства для депонирования в банке. Формально, приобретатель задепонировал средства, идущие в обеспечение строительства. Фактически - это деньги застройщика, которые он готов отвлечь из оборота ради сохранения спроса на свои квартиры.
    Но последнее пока - из разряда слухов и экзотики.

    15:24
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Доведет. Осталось 3 года. Но приведет к росту цен (по нашим оценкам, в сегодняшних ценах жилье подорожает минимум на 5-7%)

    15:49
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Доведет.


    11:02
    Уважаемые эксперты, по данным РАСК, в этом году 1200 девелоперских компаний, 20% от их общего числа, ушли с рынка. О чём говорить эта цифра? Отрасль в кризисе, станет больше обманутых покупателей или о чём?

    12:42
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Не все девелоперские компании занимаются жильем, не у всех есть действующий стройки. Те кто строил жилье и "ушли" - оставили недостроенные объекты. Их будут достраивать другие компании (если это возможно). Естественно кризисное снижение цен и спроса на жилье спровоцировало рост числа проблемных объектов и "обманутых" дольщиков. Поскольку строительная отрасль сильно инерционна - проблема стала видна только сейчас. Скорее всего пик проблем в этой сфере придется на текущий год. Дальше проблемных объектов будет появляться меньше.

    13:08
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Здравствуйте
    Это говорит о продолжающемся кризисе на строительном рынке в России, в целом. Однако ситуация неоднородна и зависит от региона. К примеру, в Московской области можно отметить значительное падение девелоперской активности, что отражается на сокращении объемов предложения (на 16,9%) за 2017 год.
    В Москве, напротив, на первичный рынок достаточно активно продолжают выходить новые проекты и новые корпуса.
    Это не приводит к повальному росту числа обманутых дольщиков или к каким- то резко негативным последствиям. Однако многие застройщики, действительно, реализовав свои текущие проекты, не спешат выводить новые по различным причинам (в основном, финансовым).
    Все это может привести в будущем к сокращению предложения и, как следствие, к скачку цен в среднесрочной перспективе.

    15:23
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Идет очищение отрасли - абсолютно нормальный процесс для рынка на этапе кризиса и пост-кризиса. Есть много девелоперов, заморозивших свои стройки в 2014-2015 гг. Очевидно, что такие компании должны сегодня уходить с рынка и давать место более сильным и финансово устойчивым девелоперам. Однако пик однозначно уже пройдет, количество обманутых покупателей резко расти не должно, но остаточные явления еще будут. В то же время, власти уделяют большое внимание вопросам обманутых дольщиков и договариваются с действующими компаниями по достройке проблемных объектов.

    15:53
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Станет больше. Как всегда обманутых дольщиков становилось больше в период изменения "правил игры" на рынке.
    Например, 214-ФЗ принят в декабре 2004. А на 2005 год пришелся пик появления "обманутых дольщиков". Казалось бы, принятие 214-ФЗ было направлено на защиту дольщиков, но не все застройщики сумели быстро перестроиться, чтобы этому самому 214-ФЗ соответствовать, что сказалось на количестве пострадавших дольщиков.


    23:04
    жилец
    оцените перспективы 2 ком. кв.(дом новый. строится еще) в г. Раменское. Или лучше продать ее после получения ключей и приобрести что-то на миллион дороже, в более перспективном месте? например возле строящихся метро или новой Москве? помогите советом. есть ли такие варианты и можно ли расчитывать на что то подобное. спасибо.

    12:31
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В Раменском стоимость такой квартиры около 3,5 млн руб. При возможности взять в ипотеку еще 1 млн руб., можно рассмотреть варианты покупки квартир как в Новой, так и в старой Москве, в том числе у метро! В ЖК SREDA можно приобрести 1-комнатную квартиру за 4,5 млн руб. (в 2018 году рядом с домом откроется метро "Нижегородская"). В ЖК "Гринада" в Северном Бутово за 3,9 млн руб. можно купить также 1-комнатную квартиру, метро находится в 10 минутах ходьбы. В Новой Москве можно купить как 1-комнатные лоты (38,6 кв. м в ЖК "Позитив"), так и 2-комнатные (45,72 кв. м в ЖК "Новые Ватутинки. Центральный"). Вариантов много!

    12:49
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В целом у вас выбор или 2-к квартира в Раменском или 1-к - в Москве (Новой Москве - в доступности к метро, а не ближе в Калужской области). Дальше уже зависит от состава семьи и планов. Семье с ребенком я бы не рекомендовал жить в 1-к квартире. В Раменском (Жуковском) есть инфраструктура для семей с детьми - можно найти хорошую школу, спортсекции и т.д. Основные недостатки могут быть в сфере здравоохранения.
    Если семья без ребенка, то можно рассмотреть и апартаменты в Москве и в столице более разнообразно проводить досуг чем в Раменском и меньше тратить времени на дорогу до работы.

    14:22
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    Предложений 2-комнатных квартир со стоимостью от 4,5 млн руб. в проектах Новой Москвы достаточно много. Однако стоит учесть, что многие проекты находятся на начальных этапах строительства и придется еще 1-2 года подождать. Так же можно рассматривать Некрасовку и Люберцы, т.к. уровень цен там даже ниже, чем в Новой Москве, а метро уже строится.
    Улучшение транспортной доступности при сохранении комфортности проживания – это очень важный фактор.

    15:20
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Вариантов много. Главное - ориентироваться не только на перспективность места, но и на свои потребности и планы. Если ваша жизнь уже связана с Раменским - то смысл менять место? А если приходится ездить в Москву каждый день, то логично рассмотреть квартиры у строящихся станций метро.

    15:54
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Смотрите квартиры внутри МКАД.
    Транспортная доступность меняется, а потому, относительно стоимости московской квартиры, подмосковная (или "московская за МКАД) будет дешеветь.


    22:26
    Что можно ожидать от цен на недвижимость бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца Москвы? Это будет стагнация, снижение или медленный рост цен?

    12:33
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Объем предложения жилья бизнес-класса уже сравнялся с объемом предложения жилья в массовом сегменте, и будет расти и дальше. В связи с этим средняя цена 1 кв. метра будет повышаться очень медленно. Однако в отдельно взятых проектах с хорошей динамкой строительства и отличными качественными характеристиками, в востребованных локациях, возможен рост цен до 17% в год.

    12:53
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Учитывая большое количество проектов которые уже запущены в этом сегменте и еще будут запущены в ближаший год, большие остатки в уже сданных проектах - средний уровень цен на жилье бизнес-класса может снизиться за год на 3%-5%.

    13:21
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Максим, добрый день.
    Сейчас новый объем предложения бизнес-класса выходит либо на прилегающих к ТТК локациях, либо за его пределами. Все-таки расположение внутри ТТК в большинстве своем позволяет позиционировать проект больше как премиум, нежели бизнес (за исключением локаций на юге и юго-востоке). Поэтому у проектов бизнес-класса в пределах ТТК всегда будет более высокий ценовой уровень, по отношению к аналогичным проектам бизнес-класса за пределами ТТК.

    14:42
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    Большинство выходящих на рынок новых проектов относятся к комфорт-классу. В Бизнес-классе, тем более с высокой транспортной доступностью, новых предложение немного. В связи с этим в проектах, расположенных в пределах ТТК, уровень цен будет характеризоваться умеренным ростом (порядка 5-10% в годовой динамике).

    15:18
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Подводя итоги - в целом такое жилье скорее будет дорожать, но не быстро. Это можно назвать стагнацией или очень медленным ростом.


    22:01
    Тамара Александровна
    Неужели только из-за желания сэкономить так упало качество жилья? Стены из картона, что ли делают?! Слышно как выкидывают мусор на 10 этажей выше или как чихнул жилец, который живёт в соседнем подъезде, да ещё и на другом этаже. Неужели в отрасли не осталось никаких ГОСТов и её никто не контролирует?

    13:07
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    К сожалению, на фоне роста качества планировочных решений, такие трудно контроллируемые параметры как качество звукоизоляции, вентиляции, теплоизоляции полностью соблюдаются редко. Даже при желании проверить качество ряда параметров и решений можно только в процессе эксплуатации. Поэтому в долевом строительстве есть гарантийный срок в 5 лет, но добиться переделок по нему непросто. Если бы был механизм, что застройщик получает часть денег только по окончании гарантийного срока, возможно, ситуация изменилась бы к лучшему.

    15:16
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    У кого-то падает, но в целом качество жилья растет. За последние пару лет появилось много новых серий домов, обладающих куда лучшими характеристиками шумо- и теплоизоляции, в том числе не без помощи инициативы московских властей по запрету старых серий.


    21:55
    Тигран Петросян
    Зачем нужно так много строительных компаний? Может стоит сократить их количество? Ведь почему-то они не строят один - два дома, им почему-то нужно строить целыми микрорайонами, миллионами квадратных метров, причём зачастую безликими, не вызывающими ничего, кроме уныния. Поэтому и припарковаться там негде, и самолёты в аэропортах Москвы вынуждены заходить по замысловатой траектории, чуть не пикируя, и транспортное обеспечение их хромает. А если бы строителей было меньше и строили они лишь то, что действительно нужно, это могло бы частично решить проблему, как вы считаете?

    13:12
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Основная часть жилья строится на продажу - то есть его покупают, так как у домохозяйств есть потребность в жилье и даже кредиты берут - лишь бы квартира своя была. Как только эта потребность будет удовлетворена и строить, конечно, будут меньше и строительных компаний будет меньше. Но это не в ближайшей перспективе.

    13:48
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Добрый день.

    Большинство построенных объектов находят своего покупателя, рынок еще далек от насыщения, поскольку потребность в новом качественном жилье у граждан имеется, соответственно, застройщикам выгодно строить новые микрорайоны. Пока не наступит насыщения, или не будет введено какое-либо законодательное ограничение, снижения объемов строительства ожидать не стоит.
    При этом, последние несколько лет как раз идет процесс сокращения количества застройщиков, вызванный ужесточением закона о долевом строительстве (требования к уставному капиталу, компенсационный фонд дольщиков и т.д.). Но он ведет именно к укрупнению строительного рынка, то есть его требованиям соответствуют в основном крупные застройщики, которые специализируются преимущественно на комплексной застройке территорий. И именно такие проекты, в отличие от точечной застройки, которая как раз и повышает нагрузку на существующую инфраструктуру, учитывают и необходимость развития социальной и дорожной инфраструктуры.

    14:43
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Пока рынок показывает, что число сделок с жильем только растет. По Росреестру, в Москве с начала года зарегистрировали почти 42 тыс. ДДУ, а за тот же период прошлого года - 26,7 тыс. То есть число сделок с новостройками выросло почти в два раза. Это означает, что спрос на жилье очень велик. Его подогревает сейчас ставшая более доступной ипотека.

    15:14
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Количество строительных компаний сокращается, а сами компании сливаются. Поэтому говорить о том, что их много - не приходится. Но скоро будет значительно меньше - по мере ужесточения требований законодательства к долевому строительству.


    21:37
    Игорь Сергеев
    Очевидно, что дорог и парковочного пространства в городах страны катастрофически не хватает. Собственно это доказала программа «Моя улица» в Москве. Планируется что-либо делать решении этих вопросов. Почему никто не спрашивает с застройщиков, чтобы в тех районах, где они строят миллионы квадратных метров жилья, негде оставить автомобиль?! Никто не говорит о гаражах, пусть хотя бы парковки под открытым небом сделают!! Просто заасфальтированные площадки!! Например, в микрорайонах, которые построены с внешней стороны МКАД и которые превратили её во внутригородскую магистраль, негде оставить автомобиль!!! Выходишь из подъезда и сразу на дороге и газоне (!!!) стоят машины. Травы уже нет, земля превратилась в твёрдую корку. Неужели их нельзя как-то заставить делать что-то для машин? Какие-нибудь финансовые санкции применять к ним. И ещё. Почему в новых микрорайонах строят такие узкие дороги, что две машины не могут разъехаться?! Не надо многополосные, но хотя бы чтобы машины могли разъезжаться. Сократить тротуары, в конце концов, ведь там нет значительного потока пешеходов.

    11:57
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Игорь, здравствуйте.

    При строительстве жилья застройщики всегда строят парковочные места, которые размещаются в подземных или крытых наземных паркингах, а также выделяют площади под гостевые стоянки. Для определения необходимого количества машино-мест существуют специальные коэффициенты, которые разнятся в зависимости от класса комфортности жилья, так, например, для жилья бизнес-класса в Москве, положено 2 машино-места на квартиру.

    Сложность в том, что покупатели квартир зачастую не готовы к дополнительным тратам на покупку машино-места и рассчитывают пользоваться гостевыми парковочными местами. По мере заселения жилого комплекса проблема с отсутствием мест на гостевых паркингах становится более выраженной, тогда жители начинают задумываться о покупке машино-мест. Ввиду отсутствия финансовой возможности нести дополнительные расходы у значительной доли населения, часть машин оказывается припаркованной в соседних дворах или на обочинах. Здесь мы подходим к другой теме актуальной для России в целом – о том, что собственность, это не только права, но и обязанности. То есть собственнику автомобиля необходимо рассчитывать свои возможности и понимать, где он будет ставить свой автомобиль, поскольку возможностей припарковаться на бесплатном месте в обозримом будущем будет все меньше.

    13:19
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    При строительстве жилья предусмотрены парковочные места - и немало, так как есть нормативы, утвержденные властями и проект застройки с парковками тоже проходит утверждением ими и публичные слушания. Если после ввода в строй жилого комплекса парковочных мест не хватает (то есть нужно еще больше), то это проблему уже решают на уровне ТСЖ, управляющей компании, местных властей - где еще и какие парковочные места организовать, на платной или бесплатной основе, что делать с "огораживаниями" и т.д. При этом число парковочных мест не может расти до бесконечности - решение этой проблемы находится в плоскости стимулирования использования общественного транспорта и роста стоимости владения автомобилями.

    15:12
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Любое создание новых бесплатных или недорогих парковок в городе является "пригласительным" билетом для приобретения автомобиля. При этом мало кто из владельцев авто готов приобретать место (неважно, подземное, отдельно стоящее или еще какое-то) для своего железного коня. Поэтому город идет по пути удорожания стоимости владения автомобилем и развития общественного транспорта. Это абсолютно правильный и единственный вариант развития города.
    А для застройщиков есть нормативы. Но вот беда - когда застройщик по ним строит парковку, то она не распродается....

    16:05
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Застройщику выделяется участок земли. На участке можно построить 1 дом, а можно построить пять. Да, квартиры в одном доме, вокруг которого будет много мест для парковок, будут стоить немного дороже, но с 5 домов застройщик заработает больше, даже если не будет парковок вообще.
    Отсюда приходим к простому выводу: требовать от застройщика снижения собственной прибыли - бесполезно: только регулирование на гос. уровне.
    Теперь о парковках.
    Стандартный гаражный бокс - 6 х 3 = 18 квадратных метров. Два гаражных бокса (с учетом проезда между ними) равны площади однокомнатной квартиры.
    Стоимость 1-комнатной квартиры - 3 - 4 миллиона.
    Вы готовы за 1,5 миллиона купить гаражный бокс?
    То есть застройщикам экономически более выгодно построить одну квартиру, а не два гаражных бокса.
    И пока спрос на гаражные боксы не повысится - ждать того, что у всех домов будут подземные паркинги - не приходится: застройщику выгоднее построить квартиры.
    Отсюда: или это должно регулироваться на государственном уровне, или транспортная недоступность будет только расти.
    Что можно сделать на гос. уровне?
    Либо запретить строить дома без подземных паркингов, либо дотировать приобретение гаражей, чтобы для жителей гаражи были дешевле, а застройщики - не теряли прибыль.


    21:16
    Василий Первухин
    Если у человека есть не деньги, а ценные бумаги различных компаний, причём высоколиквидные, может ли он взять ипотеку или стать участником долевого строительства? К кому ему обращаться: к брокеру или в агентство недвижимости? Ведь для каждого из них либо акции, либо квартиры будут непрофильным бизнесом, а значит, они возьмут какие-то лишние деньги, а хочется ведь ещё и сэкономить. Обязательно ли в этом случае продавать акции? Или они могут выступать лишь страховкой, и их собственником останется нынешний хозяин?

    12:48
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    И не к тому и не к другому. Действительно, ваши активы для них непрофильные. Обращаться, полагаю, надо в банки, работающие с данным застройщиком, и выдающие ипотечные кредиты под жильё, возводимое этим застройщиком. Если банк посчитает ваши активы достаточно надежным обеспечением под кредит, то почему бы нет. Но, напомню, это все решается самим кредитным учреждением.

    15:09
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    На мой (сугубо личный) взгляд, ценные бумаги (если это не контролирующий пакет) для банков представляют мало интереса в качестве активов. Поэтому скорее всего придется конвертировать их в деньги для первого взноса.

    16:10
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Продаете ценные бумаги, получаете деньги и за деньги покупаете квартиру.
    Это - самое простое и самое выгодное.
    Если прийти в банк с ценными бумагами - банк, возможно их у Вас и купит, но значительно дешевле, чем можно продать на бирже.
    Учитывая, что многие банки, даже не смотря на цену, просто откажутся связываться, будете получать ипотечные кредиты по далеко не самым лучшим процентным ставкам ставкам.
    Так что сами переводите акции в деньги и за деньги - покупайте то, что душе угодно: это выгоднее "натурального обмена".


    21:07
    Андрей Геннадьевич
    О реновации что-то замолчали. Возможно, ли что теперь её отменят? Например, власти Москвы подсчитали уровень затрат и поняли, что город не потянет её. Или просто могут быть изменены параметры, и она будет реализовываться в другом формате? Например, её сократят, и сносить будут только дома находящиеся в самом ужасном состоянии.

    12:21
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Андрей Геннадьевич, здравствуйте.

    Принятие решения о старте реновации вполне понятно, так как в столице много как аварийного жилья, так и домов, срок эксплуатации которых уже подошел к концу. Первая волна сноса пятиэтажек уже подходит к концу, поэтому вполне логично было начать продумывать дальнейшие действия. С 2011 года в Москве в рамках программы «Жилище» сносятся пятиэтажки устаревших серий. Сейчас заявляется, что будет волновое переселение. Первыми по программе реновации переедут жители Северного, Восточного и Западного административных округов.

    По нашим предположениям, до 2019 года будет совсем небольшое количество площадок, куда будут переселены жители пятиэтажек. Уже ощутимое количество новых домов – 210 домов будут сданы до конца 2021 года.

    Если реновация будет проводиться в четком соответствии объявленным планам, то произойдет настоящая «перезагрузка» социальной инфраструктуры – начиная от дорог, заканчивая торговыми объектами. Согласно анонсированным планам властей, совершенно по-другому будет организовано само внутридворовое пространство. Во-первых, сделаны подземные парковки – если это будет выполнено, то хаотичный трафик в московских дворах будет ликвидирован. Во-вторых, это комфортная среда для жителей всех возрастов, что должно быть обеспечено детскими площадками и зонами отдыха. И главное – реновируемые кварталы планируется обеспечить достаточным количеством социальных объектов: детских и взрослых поликлиник, садов, школ и т. д. Иначе существующие сейчас учреждения, дороги не выдержат человеческой нагрузки. То, что сейчас хочет воплотить город, - это действительно иной, более высокий уровень жизни. Осталось лишь дождаться его реализации.

    12:45
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    О реновации замолчали потому что а) тема перестала быть совсем новой б) схлынула волна протестных акций. Реновация идет и никуда не девалась. Что касается возможных изменений, то теоретически (например, в случае существенного ухудшения экономического положения страны или каких-либо еще форс-мажорных факторов), полагаем, могут быть несколько изменены сроки строительства и график переселения по отдельным объектам, быть может чуть изменены объемы в тех районах, где это не критично. Глобальных же изменений в системе реновации быть не должно - программа утверждена, проработана, финансирование под неё распланировано и т.д.

    14:43
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Процесс замены старого жилья на новое, как бы его не называли в Москве происходить будет. Мой прогноз как эксперта, что эта программа займет в 2 раза больше времени, чем власти сейчас планируют и будет неоднократно переформатироваться, как минимум по порядку расселения кварталов, задействуемым для строительства нового жилья площадкам. Иного для проекта рассчитанного на десятилетия и сотни тысяч семей быть не может.

    15:07
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Реновацию не отменят. Стартовые площадки определены, идут конкурсы, машина запущена. Так что Москва через 10-15 лет станет действительно современным городом. А затраты будут компенсироваться инвесторами, которые за это получат возможность 1) загрузить свои производства; 2) заработать на тех домах в пределах кварталов, которые будут "излишками", не нужными для расселения.

    16:11
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Не отменят. Для городских властей реновация очень выгодна (ну а жителям придется потерпеть).


    20:37
    Михаил,  Частный инвестор
    Имеет ли смысл купить недвижимость в Москве в инвестиционных целях ? Если да , то что именно покупать ? Ну и конечно когда покупать, сейчас или подождать снижения ставок по ипотеке ?

    12:36
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Здравствуйте, Михаил.

    В 2017 году на столичном рынке количество инвесторов стало вновь расти, так как рынок сейчас располагает к вложениям в недвижимость. Если в 2015-2016 годах доля инвесторов на рынке сократилась примерно до 10%, то сейчас, по нашим оценкам, показатель уже вырос примерно до 15%.

    В основной массе проектов на рынке разница в стоимости квартиры между начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а вот в наиболее успешных проектах доходность может доходить до 35%. Срок строительства дома, как правило, составляет 2 года.

    Но, безусловно, рынок сейчас таков, что бездумно вкладываться в недвижимость, как было в докризисные времена, нельзя, нужно четко оценивать каждый инвестиционный проект, понимать не только примерный темп роста цен в проекте, но и его последующую ликвидность.

    Прежде всего, к инвестиционно-привлекательным объектам на столичном рынке новостроек мы относим масштабные проекты преимущественно комфорт-класса с удачным расположением, хорошей транспортной доступностью, от надежного застройщика, который выдерживает заявленные темпы строительства. Идеальными для инвестиций также будут те проекты, где транспортная доступность увеличится к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

    Также нужно четко оценивать, в какой момент наиболее выгодно продать квартиру в новостройке, чтобы она не превратилась из источника доходов в источник дополнительных расходов. Наиболее разумный вариант – это продажа квартиры по переуступке во время последних месяцев строительства жилого комплекса.

    12:40
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Всё зависит от Ваших инвестиционных предпочтений. От инвестиционных горизонтов, от уровней и структуры рисков, которые Вы готовы брать на себя в подобном инвестировании, от планируемых денежных потоков, от наличия резервов и возможности пополнять при необходимости ресурсную базу. Так что однозначного "да" или "нет" здесь быть не может - что подходит одному, то категорически может не сгодится другому. В целом, инвестиционное жильё хотя и несколько потеряло в эффективности, но продолжает сохранять определенные перспективы. Если ресурсов действительно очень много и держать все в одном инструменте не хочется (да и неправильно это), то можно включить в свой инвестиционный портфель и какую-то долю недвижимости. В любом случае, диверсификация портфеля еще никому не вредила.

    12:48
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    С учетом того, что в течение трех лет покупка строящегося жилья будет прекращена, сейчас еще можно выгодно купить квартиры в проектах на старте продаж. После перехода отрасли на проектное финансирование на рынке будет только готовое жилье, которое уже не сможет расти в цене так, как строящееся. Поэтому сейчас хороший момент, чтобы выбрать объект для вложений, - выбор новостроек в Москве очень велик. Стоит обратить внимание на объекты у станций метро, в том числе у перспективных, а также возле парка или реки. Безусловно, перед покупкой нужно изучить портфолио застройщика, исходно-разрешительную документацию, если инвестируете в уже стартовавший проект - оценить темпы стройки.

    14:51
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    По поводу ждать - нужно понимать, какая у вас текущая доходность и во что бы будете инвестировать, пока будете ждать. Условно, если есть старый вклад под 10% годовых, то можно оставить деньги в нем (чтобы не потерять доходность) и сейчас взять ипотеку под 10% и купить у устойчивого застройщика на котловане на старте продаж ликвидную квартиру в не очень большом проекте - сейчас ее цена может вырасти на 10% за год и примерно на 20% к сдаче (2 года - средний срок строительства). Если застройщик предлагает льготную ипотеку (например, под 6%) обязательно нужно проверить по какой цене он готов отдать квартиру по обычной ипотеке или со 100% предоплатой, так по льготной ипотеке цена может быть дополнительно увеличена.

    15:03
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Что есть инвестиции? Покупка с целью продажи - это одна история. Сейчас можно на этом заработать, готовое жилье стоит дороже, чем на этапе начала строительства. Но при этом надо учесть подоходный налог (13% на прибыль, при продаже в срок до 5 лет).
    Покупка с целью сдачи в аренду - это другая история. Здесь важны факторы, которые я перечислил ниже. При этом здесь может быть интересен вариант с ипотекой - если доходы от сдачи в аренду превышают расходы на ипотеку.
    Имеет ли смысл - надо смотреть конкретные проекты. По ставкам - я бы не рассчитывал на серьезное снижение. В крайнем случае (если купить сейчас, а потом ставки резко упадут) можно рефинансироваться под более низкий процент

    16:14
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Ждите не снижения ставок по ипотеке, а снижения цен на недвижимость. Сейчас - ставки по ипотеке снижаются, но снижается и стоимость недвижимости. Купили (условно) за 5 миллионов, а через какое-то время недвижимость стоит уже 4 миллиона. Но кредит-то Вы платите исходя из того размера, который брали.
    Приобретать нужно то, что растет в цене.

    16:52
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    В инвестиционных целях при отсутствии полной стоимости (т.е. при привлечении ипотечного кредита) приобретать недвижимость не выгодно. Выплаченные %-ты зачастую не перекрывают роста цены, либо этот эффект минимален.
    В целях инвестиций сейчас наиболее целесообразно рассматривать новые проекты (именно новые, а не последующие очереди в уже реализующихся), преимущественно в массовом сегменте.


    19:35
    Добрый день. Если бы у нас в стране все было бы хорошо и был бы рост экономики, то % по ипотеке не снижали, а повышали, как было в 2000гг? Так как при росте спроса всегда растут и цены.

    11:10
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Нет, нельзя забывать о том, что в 2000 году инфляция составляла 20% в год, только начиная с 2009 года официальный уровень инфляции начал снижаться, в 2014 году составил 7%, а в прошлом году инфляция стала рекордно низкой, 5,4% за год. Снижение инфляции позволяет снижать ключевую ставку, от которой в том числе зависят и процентные ставки по ипотечным кредитам. В результате у нас сейчас и ипотечная ставка в среднем по России стала исторически низкой - порядка 10,7% годовых. По итогам года она будет еще ниже.

    12:34
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    У нас в стране не всё хорошо, давайте будем честными. И рост ВВП, показавший рекордные темпы во втором квартале, носил несистемный характер - в дальнейшем мы увидим куда более скромные цифры. Но есть другой фактор - снижение располагаемых денежных доходов населения и, как следствие, уход из "потребительской" в "накопительную" модель использования личных денежных доходов, что приводит к снижению инфляции. Банк России вполне естественно на этом фоне понижает ключевую ставку, которая тянет за собой вниз и ставки кредитования (в том числе и ипотечного). Есть надежда, что низкие ставки по ипотеке и в потреб-кредитовании спровоцируют рост потребления, что, во-первых, начнет понемногу "разгонять" темпы роста ВВП, а во-вторых, не позволит дезинфляции превратиться в дефляцию, выход из которой крайне затруднен. Но экономические процессы инертны, а степень влияния на них тех или иных рычагов (в том числе и регулирование процентных ставок) не линейна и не всегда предсказуема.

    14:55
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Нужно учитывать все факторы: объем предложения, объем спроса, ценовую динамику, спрос именно на ипотечный продукт и т.п. Сейчас сложилась на первый взгляд несколько противоречивая ситуация: при росте спроса растет доступность ипотеки, а средняя цена падает. Однако на деле это результат в том числе и перестройки структуры рынка на более массовые сегменты, спрос на которые априори выше. Это мы говорим именно о московском рынке новостроек.

    16:15
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Если бы в стране все было хорошо, % по ипотеке могли бы снизить еще больше.


    19:05
    Понижение процентных ставок способствует росту цен на недвижку, а увеличение налогов наоборот. Какие перспективы понижения ставок и повышения налогов в будущем на 2018 г и далее. Обновление тоже будет сбивать цены, что вы ждёте в будущем, Спасибо.

    11:28
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Добрый день.

    Основной налог в недвижимости – это налог на имущество. С 2015 года действует пятилетний переходный период для адаптации граждан к 100% уплате налога на имущество, во время которого для расчета суммы налога используются понижающие коэффициенты. К 2020 году налог на имущество будет уплачиваться гражданами в 100% размере.

    Цены на недвижимость зависят от множества факторов, и размер налогов – не самый значимый среди них, хотя, несомненно, повышение налогов на имущество не способствует росту цен. Этот фактор скорее повлияет не столько на цены квартир, сколько на инвестиционные покупки жилья. Практика покупки нескольких квартир для сдачи в аренду при высоких налогах на имущество будет терять свою привлекательность.

    12:26
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Соглашусь с коллегой в том плане, что ставка налога на недвижимость критична в основном для приобретателей инвестиционной недвижимости.

    14:53
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Налог будет расти, а вот ставка не факт, что продолжит падать. Конечно, рост налогов снижает инвестиционную привлекательность, согласен с коллегами.

    14:55
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В перспективе до 2021 года ставки по ипотеке могут снизиться до 6% годовых, а годовая стоимость содержания жилья (плата УК, поставщиками ресурсов, налоги, капремонт) вырасти до 1-2% от стоимости жилья. При этом для наиболее уязвимых категорий населения есть многочисленные льготы и компенсации которые снижают эту нагрузку до 0,1%-0,5% от стоимости жилья.


    18:30
    Виталий,  частный инвестор
    Здравствуйте! Насколько перспективным в среднесрочном диапазоне 3-5 лет представляется приобретение номеров в крупных сетевых апарт -отелях для последующей сдачи в аренду с использованием услуг управляющих компаний девелоперов? Ожидается ли рост спроса на арендное жилье такого формата в Москве и СПБ с учетом сохраняющейся нестабильности и кризисных явлений?

    11:27
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Виталий, здравствуйте.

    Я считаю это перспективным приобретением. В настоящее время рынок аренды представлен в основном квартирами в жилых домах, думаю, такая ситуация сохранится в обозримой перспективе, но спрос на апартаменты в сетевых комплексах с хорошими управляющими компаниями несомненно будет, поскольку апартаменты, расположенные в таких комплексах, имеют ряд преимуществ, в плане аренды, как для арендатора, так и для собственника. К ним можно отнести наличие отделки и частичной меблировки апартамента, наличие дополнительных услуг, таких как room-service, клининг, охрана, фитнес-центр и др. В апарт-отелях собственникам обычно предлагаются услуги по сдаче в аренду их апартаментов силами управляющей компании, при этом, собственник освобождается от всех проблем, связанных с арендаторами, и получает стабильный доход.

    12:23
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Рынок арендного жилья очень хорошо развит во всем цивилизованном мире. А вот у нас он в зачаточном состоянии. Так, в США на долю такого жилья приходится 34% от общего объема (44,5 млн. квартир из 133 млн.) А, например, в Нью-Йорке этот показатель приближается к 70%, что является характерной особенностью для крупных городов. (Справочно: Средняя площадь арендуемой квартиры по США составляет 74 кв. м, медианная ставка аренды $850 / мес.). В Европе на лидирующих позициях находится Германия, где 57% населения арендуют квартиры. В Берлине эта цифра и вовсе равна 85%. Рентабельность таких объектов для владельца сильно зависит от расположения и класса жилья и может составлять от 3-5% в центральных районах города, до 6-8% в пригороде.
    При том, что у арендного жилья есть немало очевидных преимуществ. Владельцу жилья легче контролировать правильность пользования жильем, подбор арендаторов, своевременность и полноту взимания арендной платы (в силу уже обсуждавшейся отработанной правовой базы), централизовано осуществлять управление коммунальным обеспечением жилого комплекса и т.д. Для арендатора это - отлаженная правовая база, предполагающая четко регламентированную форму Договора аренды и проработанные вопросы взаимодействия арендатора и арендодателя, это большая вариабельность при поиске необходимой квартиры, это определенные гарантии от возможного произвола или непредсказуемых решений со стороны арендодателя, это, скорей всего, лучшее в среднем качество предлагаемых в аренду квартир, так как речь идет о новостройках, это, в конце концов, некая «уверенность в завтрашнем дне» для квартиросъёмщика, когда он планирует продолжительное многолетнее проживание в этом месте.
    Однако, учитывая специфику, присущую нашему государству, мы полагаем, что столь широкого развития, как в странах Европы, арендное жилье в России не получит. Будет, безусловно, определенный рост (как спроса, так и предложения), который со временем уравновесится, достигнув баланса. Но на уровнях, куда более скромных, чем на Западе.

    14:47
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    На мой взгляд, приобретение рентной недвижимости перспективно. Однако нужно учитывать: 1) цену покупки и цену аренды, за сколько она себя окупит и начнет приносить прибыль; 2) какие внутренние факторы могут повысить или понизить ликвидность рентной недвижимости, что может поменяться внутри проекта; 3) какие могут быть "улучшения" или "ухудшения" окружения, транспортной доступности и других факторов, влияющих на ценообразование; 4) на каком этапе развития находится экономика в целом, и в данной локации в частности.

    15:00
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    К сожалению главный риск здесь - аппетиты управляющей компании, сменить ее практически будет невозможно, а правила игры и для владельца и для его арендаторов будет устанавливать именно она. Единственным выходом будет продажа недвижимости, а учитывая что рынок небольшой - покупателя придется искать долго и возможно придется продать управляющей компании. В этом плане арендаторы в офисных и апартцентрах центрах в гораздо более выгодном положении - если их не устраивает управляющая компания, ее правила, аппетиты, штрафы и т.д. - они меняют место пребывания.


    17:01
    Добрый день!Всему прогрессивному человечеству в нашей необъятной ясно, что валюта перегонит бетон.Внимание вопрос- как безопасно сохранить наличную валюту, минуя биржу и банки в условиях тотального перехода на безнал? Не окажется ли железная банка ещё большей ловушкой нежели госбанки(деревянные)?

    12:15
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Ну да. А еще могут вернуть ст 88 УК СССР за хранение валюты. Понимаете, это все уже из разряда гаданий - окажется ли железная банка ловушкой, или нет. Я боюсь, что если предложу Вам хранить валюту на валютных депозитах в банке, в золотых слитках или на "металлических" счетах, привязанных к стоимости драг-металлов, то услышу следующий вопрос - а не запретят ли и это?

    14:43
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Нужно уточнить - какая валюта)

    16:20
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Хорошо быть не прогрессивным человечеством и не верить в перспективы бумажных денег.

    Как человек, родившийся в СССР, я пережил несколько деноминаций, гиперинфляцию, изменения видов денег, потерю сбережений во время разных кризисов, развал страны и смену нескольких руководителей... Но до 2007 года - жил в квартире, полученной еще в СССР
    Не сказал бы, что бумажные деньги надежнее бетона.


    16:08
    Добрый день! Скажите, какие перспективы ипотечного кредитования вы видите? можно ли рассчитывать на снижение процентной ставки по таким кредитам в кратко- и среднесрочной перспективе? И какая судьба ожидает новостройки, которые лишь номинально являются жизнепригодными (например квартал в г. Апрелевка МО). Могут ли они стать так называемым гетто, где компактно будут проживать лица, не имеющие высоких требований к жилью?

    12:09
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Перспективы если не радужные, то уж точно не самые плохие. Как ни крути, а по итогам года доля ипотечного кредитования в ВВП страны должна составить около 6% (пока точную цифру спрогнозировать трудно, так как влияние ипотеки носит мультипликативный эффект). И если в первую половину года ипотечные ставки снижались в основном за счет быстрого понижения Банком России ключевой ставки, а спрос на ипотеку во многом поддерживался возвращением отложенного спроса последних двух-трех лет, то сейчас уже на эту отрасль обратили пристальное внимание как региональные, так и федеральные власти. Начиная от экзотических предложений по ипотеке под 1% в ЯНАО и заканчивая вполне серьезными намерениями со стороны руководства страны понижать ставки по ипотеке уже административно-экономическими методами - в частности, предложение Президента кредитовать многодетные семьи под 6% с компенсацией банкам кредиторам разницы между этими 6-ю процентами и среднерыночной ставкой (сейчас она на уровне 10,05%). Но это намерения. По факту многое будет зависеть от сохранения платежеспособного спроса со стороны населения. Дело в том, что ниша покупки недвижимости, грубо говоря, "не резиновая". Это телефон можно менять каждый год. Квартиру покупают в лучшем случае один - два раза за всю жизнь (и то не все). Ниша весьма ограничена и стремительно заполняется. Во вторых, по итогам года мы видим, что уровень располагаемых денежных доходов населения не только не растет, но даже и снижается. А если у покупателя нет денег, ему хоть нулевую процентную ставку сделай - он все равно квартиру купить не сможет. Так что мы ждем в следующем году некоторого охлаждения на рынке как ипотечного кредитования в частности, так и общих объемов реализации жилой недвижимости.

    13:01
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Сейчас условия для приобретения квартир в ипотеку более чем благоприятные. Однако со следующего года будет ужесточен подход к андеррайтингу (оценке) заемщиков, желающих взять кредиты с 0% первоначальным взносом и даже с взносом менее 20% от стоимости объекта. Тем не менее, платежеспособные граждане, имеющие сбережения, смогут взять ипотеку на очень выгодных условиях, так как ключевая ставка имеет тенденцию к дальнейшему снижению.
    Что касается гетто - это вопрос задается каждый год. Нужно помнить, что квартиры в Москве и Подмосковье все-таки стоят значительных денег, и не у каждого "асоциального элемента" найдется даже "лишний" миллион, не говоря уже и о 3-5 миллионах, чтобы купить новую квартиру. Новые кварталы заселяются в основном активными молодыми семьями.

    14:42
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Перспективы ипотечного кредитования можно увидеть на примере развитых стран, где практически отсутствует практика приобретения жилья только за собственные средства. Это при условии сохранения невысоких ставок.
    По новостройкам - покупатель голосует рублем, и если, к примеру, какой-то квартал становится гетто, то покупатель можно продать квартиру там и переехать в более приспособленное для жилья место. На самом деле, в той же Апрелевке есть интересные проекты.

    15:04
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    1) Ставки будут снижаться - к 2021 году - до 6% годовых
    2) Превращение микрорайонов малогабаритных квартир в "гетто" займет 30-40 лет - столько займет формирование однородной социальной среды, характерной для "гетто". За это время многие активные семьи улучшат свои жилищные условия, переедут.

    16:26
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Можно рассчитывать на снижение процентной ставки, а по факту, можно столкнуться с резким ростом процентных ставок (как в ноябре 2014 года, когда за короткий промежуток времени, процентные ставки выросли в полтора раза).
    В нашей стране падение ставок происходит медленно и плавно (со скоростью примерно 1% в год), а рост ставок может произойти по одному решению ЦБ и достаточно быстро.
    В следующем году будет ужесточение требований к заемщикам по первоначальному взносу. Если это приведет к сокращению кредитования - может негативно отразиться на процентных ставках.


    15:56
    Сергей
    Что происходит с этим огромным количеством построенного жилья? рекордным. Какие будут темпы строительства вслед году? Улучшается ли в целом, в среднем качество жилья год с годом, на ваш взгляд? Или люди просто старые коморки меняют на новые коморки чаще всего?

    11:25
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Сергей, добрый день.

    Построенное жилье довольно успешно продается, новостройки пользуются стабильным спросом, в первую очередь это касается проектов с наиболее удачными характеристиками. Квартиры в комплексе с хорошим расположением, окружением, транспортной доступностью, удачными планировочными решениями востребованы у покупателей. Сейчас мы видим то, что называется «рынок покупателя», это тот редкий случай, когда покупатель действительно может выбирать жилой комплекс по своему вкусу, а не только по бюджету, поскольку практически в любой локации имеются несколько предложений разного класса жилья.

    Требования к качеству жилья существенно изменились за последние 5 лет, сейчас покупатели уже не готовы приобретать «бетонную коробку», поэтому застройщики разрабатывают концепции даже для доступного сегмента, жилые комплексы отличаются интересными фасадами, красивым и удобным оформлением входных групп, мест общего пользования и придомовой территории. Сами квартиры все чаще предлагаются с выполненной чистовой отделкой, появляются предложения по меблировке квартир. Все это в совокупности изменило ситуацию с качеством жилья в лучшую сторону.

    11:52
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В этом году на продажу в Москве вышло уже более 60 проектов. ГЗК рассмотрела проектов совокупным объемом более 40 млн кв. метров - они могут выйти на рынок в ближайшие годы. Хотя темпы вывода новых ЖК могут снизиться в связи с переходом на проектное финансирование и отказом от ДДУ. В связи с этом качество новостроек продолжит расти, так как продавать нужно будет уже не красивые картинки и обещания, а готовый продукт.

    11:53
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Во-первых, я не видел в Москве еще ни одного жилого дома, который пришлось бы сносить из-за того, что в нем не удалось продать квартиры. Ликвидность жилья конечно, сильно зависит от качества дома, локации и еще множества параметров. Но постепенно расходится всё.
    Теперь о том, почему в этом году столь высокие темпы строительства.
    Застройщики спешат успеть возвести и в максимальных объемах реализовать жилую недвижимость до вступления в действие поправок в законодательство, существенно ограничивающих их деятельность и снижающих рентабельность строительства. В августе вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», существенно меняющий содержание федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ, а также некоторые другие законодательные акты. (В частности, введены новые организационно-правовые требования к компаниям и сотрудникам девелопера, финансово ограничена их деятельность, зафиксированы требования к заморозке 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, соблюдение лимитов административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других. Введен жёсткий принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок»). Еще один серьёзный фактор, повлиявший на настроения застройщиков, это распоряжение Президента РФ Путина в трехлетний срок вообще уйти от практики долевого строительства, что существенно повысит требования к застройщикам в части объемов собственных средств. Ну и последним (совсем уже свежим) фактором стало предложение Банка России повысить минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 20%, что на начальном этапе способно привести к определенному снижению спроса на этот вид покупки жилой недвижимости (в дальнейшем, конечно, население приучится сперва накапливать пятую часть стоимость жилья, потом уже брать кредит. Но на начальных этапах какая-то часть потенциальных покупателей будет вынуждена отложить покупку квартиры на некоторый срок.
    И последнее - качество жилья, безусловно, улучшается. При чем как в части квартир, продающихся с отделкой "под ключ", так и в части жилья со свободной планировкой и требующего серьёзного начального ремонта.

    13:10
    Роман Родионцев,  руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
    В настоящий момент на рынке Москвы в старых границах представлено более 3,4 млн кв.м, но при росте предложения, растёт и спрос, поэтому затоваривания рынка мы в ближайшее время не увидим. Качество и реализующегося жилья, и тех комплексов, которые только выходят в продажу, намного выше, чем год и два назад. Мы видим в комфорт-классе дизайнерское оформление лобби и входных групп, продуманные пространства на всех этажах корпусов.
    Обьем клиентов, которым необходимо продать существующее жильё перед тем, как вложить деньги в первичный рынок, растёт в геометрической прогрессии- люди стараются улучшить свои жилищные условия именно за счёт новостроек-ведь здесь мы видим улучшенные планировки с эргономично продуманным пространством внутри, качественные материалы, используемые при строительстве.

    14:39
    Денис Бобков,  руководитель отдела развития группы компаний "САПСАН"
    Добрый день! На все надо смотреть в призме не просто объема предложения, а и спроса. Да, объем предложения рекордный, но и спрос тоже бьет все рекорды. А на фоне ожидаемого сокращения объема предложения за счет уменьшения объемов ввода (последствия кризиса 2015-2016), можно ожидать, что предложение также в ближайшие год-два сократится. Поэтому пока рынок находится скорее в стадии развития, чем падения. Но структура рынка поменялась, много предложения в массовом сегменте, что сказывается на средней цене новостроек (она во времени снижается). Если же смотреть по проектам, то, напротив, динамика цен положительная. Качество жилья в целом растет, хотя есть исключения (например, появление студий в 20 кв.м явно нельзя назвать повышением качества жилья). Растет качество в большей степени не за счет площади, а за счет концепции, архитектуры, оптимальных планировочных решений, повышения безопасности и т.п.

    15:12
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    1. Построенное жилье постепенно продается и заселяется. То что это происходит не сразу - нормально. 95% заполненность в новом доме занимает до 10 лет.
    2. Ввод в строй жилья в этом году будет меньше чем в прошлом. В следующем году он может дополнительно снизиться еще на 2%-3%
    3. Внешний вид жилья, эргономика, планировки жилья, разнообразие улучшаются. Но с тем, что не лежит на поверхности и не видно глазу (качество скрытых работ, вентиляции, электропроводки, лифтов, звукоизоляции и т.д. и т.п.) есть немало недоработок. Механизма как изменить ситуацию пока нет, так как даже в готовом доме многие недостатки становятся видны и понятны через 1-2 месяца после заселения или в процессе ремонта, а гарантии практически не работают.

© 2006-2018 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru