$ 65,825€ 77,4675
-0,015%+0,129%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Рынок недвижимости РФ: ипотечный бум и консолидация

08.02.18 13:00

Рынок недвижимости РФ: ипотечный бум и консолидацияОн весь такой внезапный, такой противоречивый весь… российский рынок недвижимости. ЦБ РФ сообщил, что в 2017 году рынок ипотечного жилищного кредитования продемонстрировал рекордный рост на фоне снижения процентных ставок. Объем выданных кредитов увеличился на 37,2% и достиг 2 трлн рублей, превысив уровень предыдущих лет. Несмотря на прошлогодние пессимистичные прогнозы, строительной отрасли РФ удалось избежать серьезного падения. Так, по данным Минстроя, объем ввода жилых многоквартирных домов в эксплуатацию в 2017 году составил 78,6 млн кв. м. (-2% г/г). Общий объем инвестиций в российскую недвижимость остался на уровне 2016 года - $4,3 млрд. С июля 2018 года рынок начнет играть по новым правилам - договор долевого участия фактически будет ликвидирован, отрасль будет переводиться на проектное финансирование. Эксперты считают, что это неминуемо приведет к росту цен на жилье, поскольку увеличит расходы застройщиков на обслуживание кредитов, поставит их в крайне жесткие финансовые рамки. Рынок будет консолидироваться - девелоперы, работающие только по ДДУ, вовсе будут вытолкнуты с рынка, останутся лишь самые крупные и платежеспособные. Между тем реально располагаемые доходы Россиян падают четыре года подряд…

Стоит ли в 2018 году ждать увеличения спроса на жилье на фоне низких ставок вкупе с падающими доходами? Пользуется ли сейчас спросом коммерческая недвижимость? Что будет с ценами на жилье в текущем году и в ближайшие три года реформы? Какими будут ставки по ипотеке в 2018 году? Продолжит ли расти объем выданных ипотечных кредитов? Каковы перспективы консолидации рынка?

Участники конференции:
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet
  • Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН
  • Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
  • Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
  • Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
  • Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ"
    Показывать ответы


    15:04
    Информационная группа Finam.ru
    Уважаемые дамы и господа!
    Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
    Благодарим всех за интерес. Удачи!

    15:55
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Спасибо за интересные вопросы. До новых встреч!


    14:20
    Анна Р.
    Какого решения по ставке ЦБ ждете завтра - и как быстро реагируют банки на снижение ставки? Ну то есть реально - сейчас снижают ставки по ипотекам по старым договорам? вопрос.

    14:48
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Анна, есть такая практика - если у вас старый договор по высоким ипотечным ставкам, то вы можете обратититься в другой банк с просьбой перекредитоваться. При этом новый банк выдаст вам сумму с учетом ваших взносов на данный период и по новой ставке.

    14:55
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Единой практики и правил по снижению ипотечных ставок нет, но некоторые банки снижают ставки по обращениям своих заемщиков, а в случае если "игра стоит свеч" можно перекредитоваться в другом банке.
    Снижение декларируемых ставок по ипотеке для новых заемщиков после новостей от ЦБ некоторые банки производят в течение недели.

    14:56
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    По нашим прогнозам средняя ставка по кредитам к концу года может опуститься до 8-8,5% годовых. Это может быть достигнуто за счет запуска льготной программы с субсидированной ставкой 6% для семей с детьми, от дальнейшей динамики снижения ключевой ставки ЦБ, а Банк России в своих высказываниях в декабре допускал ее дальнейшее снижение.
    На практике, после снижения ключевой ставки банки в краткосрочные периоды пересматривают свою ставку.
    Пересмотреть ставку в сторону снижения по уже имеющимся кредитным обязательствам возможно с помощью программы рефинансирования

    15:25
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Наиболее вероятным решением Банка России по ключевой ставке мы рассматриваем снижение её на 0,25% до уровня 7,50%. Иные варианты хотя и возможны, но вероятны в меньшей степени. Что касается того, насколько быстро банки отреагируют на такое решение понижением ипотечных ставок, то как показывает опыт 2017-го года, формальные анонсы снижения ставок выходят достаточно оперативно. Фактически же воспользоваться сверх-льготными предложениями мало, кому удается в силу наличия большого числа достаточно жестких требований к заёмщику. Для тех заёмщиков, кто уже взял ранее кредит по более высокой ставке, остаётся вариант с рефинансированием. Однако, следует сперва тщательно просчитать возможные выгоды от него. Так как рефинансирование кредита в другом банке потребует дополнительных и, зачастую, весьма значительных расходов (например – на перестрахование имущества и жизни). Снижение средней ставки на 0,25% определенно не является поводом для рефинансирования кредита – расходы на оформление нового съедят всю выгоду.

    16:01
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Как показывает практика, снижение может составить 0,25%. при этом крупные банки практически моментально реагируют на изменения ключевой ставки ЦБ РФ. Также, хочется отметить, что ставка рефинансирования сегодня находится на уровне 9,5%, что является существенным основанием воспользоваться данной программой тем клиентам, которые брали ипотеку под 11-12%. Если вы решили реструктуризировать свой ипотечный кредит, то необходимо обращаться в банк, отличный от вашего с действующими программами рефинансирования. В настоящий момент это можно сделать в Райффайзенбанке, Газпромбанке, Альфа-Банке, банке Уралсиб и АИЖК. Во всех банках рефинансирование возможно только после получения права собственности квартиры, без права собственности (в новостройке) рефинансировать кредит можно только в АИЖК.
    До того, как писать заявление на рефинансирование, необходимо получить справку-согласие у существующего банка на реструктуризацию кредита. После чего заполнить анкету-заявку по форме банка, где планируется получение нового кредита. В пакет документов при этом будут входить аналогичные справки и заявления, что и при первичном кредите: паспорт, документы, подтверждающие доход и занятость (справка по форме 2-НДФЛ, справка по форме банка), кредитный договор по рефинансируемому кредиту, свидетельство о праве собственности на закладываемую недвижимость, Выписка из ЕГРП, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав. После одобрения нового кредита заказывается оценка недвижимости, кредит по которой рефинансируется. Далее подписывается договор на выдачу нового кредита и закрытие старого (путем перечисления денег со счета нового банка на счет предыдущего). Изменения подлежат обязательной фиксации в регистрационной палате. Иначе на момент, когда у клиента еще не подтверждено изменение залога квартиры у нового банка – то ставка по кредиту выше на 1%, как только залог переведен под залог другого банка – ставка уменьшается на 1%.


    14:19
    Олег
    Когда государство в нашей стране может отказаться от поддержки рынка ипотеки?

    14:25
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Олег, программа поддержки ипотеки уже свернута. По этой программе, государство субсидировало ипотечную ставку, которая для заемщика оказывалась ниже. Сейчас происходит регулирование процентных ставок за счет снижения ключевой.

    14:49
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Сегодня ставки по ипотеке снижаются, что делает оформление кредита доступным для большего количества потенциальных заемщиков. Однако дополнительные поддерживающие меры не являются лишними. Например, недавно была принята программа, в рамках которой многодетные семьи, в которых второй и/или третий ребенок родится в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022, могут оформить кредит по более низкой субсидированной ставке и таким образом сэкономить.

    14:59
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Формирование рынка ипотеки (как первичного, так и вторичного) является одним из экономических приоритетов страны и оно продолжится при участии ЦБ, АИЖК, Минстроя и ведущих госбанков страны. Объемы ипотеки будут расти, как и доля домохозяйств вовлеченных в ипотеку.

    15:17
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    И федеральные и региональные власти периодически анонсируют отдельные программы поддержки ипотечных заёмщиков. В частности, совсем недавно была озвучена программа помощи семьям, где родился второй или третий ребенок. У всех еще на памяти довольно ярко разрекламированная программа ипотечных займов под 1% годовых для льготных категорий заёмщиков в Ямало-Ненецком округе и т.д. Однако, доля госпрограмм в общем объёме ипотечного рынка не столь велика, как кажется. Откажется ли государство в дальнейшем от поддержки ипотеки, прогнозировать трудно. Всё будет зависеть от того, как будут обстоять дела с деньгами. Уже сейчас бюджет выглядит неважно, а динамика расширения отечественной экономики оказалась заметно хуже той, что еще недавно ожидали. Так что часть из недавно анонсированных программ помощи определенным категориям заёмщиков можно рассматривать как подготовку к выборам.


    14:06
    Андрей,  Частное лицо
    Если сейчас заключил дду со застройщиком,а планируемая сдача дома октябрь того года,правомерно если стройщик к сдачи дома повысит цену?Что делать куда бежать?

    14:11
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Вы заключили ДДУ и оплатили стоимость квартиры, повышение цен в дальнейшем вас уже никак не коснется.

    14:23
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Договор участия в долевом строительстве защищает вас от одностороннего пересмотра стоимости квартиры. Единственное из-за чего цена квартиры может измениться, это обмеры квартиры БТИ. Скорее всего в вашем договоре стоит формулировка: если в результате обмеров БТИ площадь квартиры стала больше, то вы доплачиваете разницу исходя из стоимости 1 кв.м. по которому вы купили квартиру. Если площадь меньше, то не доплачиваете.
    На практике обычно отклонения составляют не более 1-1,5 кв.м. Чаще бывает, что отклонения менее 0,5 кв.м. Если отклонения существенные - это повод обратиться в суд.

    14:28
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    По мере готовности объекта, цены на продаваемые в нем квартиры или апартаменты обычно растут. Однако это не касаются тех покупателей, которые уже совершили сделку. В ДДУ, который заключается с застройщиком, указана стоимость недвижимости. Именно эту сумму покупатель должен заплатить девелоперу.

    15:02
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Для вас важна цена указанная в договоре именно с вами. Новые договора застройщик может заключать по любой цене - и больше и меньше, но вас это никак не касается. Если у вас требуют доплату не предусмотренную договором и отказываются передать квартиру, то вы сможете потом претендовать на выплату неустойки из-за задержек в приеме-передаче квартиры.

    15:09
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Мало того, что стоимость приобретаемого жилья четко оговорена в Договоре долевого участия, поправки в Федеральный Закон 214-ФЗ, введенные в действие летом прошедшего года, устранили множество неоднозначностей и в немалой степени улучшили правовую защищённость дольщиков. В частности, введены или доработаны следующие положения закона: ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков, ограничение предельного изменения площади квартиры в 5%, запрет на односторонний отказ от ДДУ, ответственность за просрочку передачи квартиры и т.д. Т.е. манипулировать ценами на возводимое жилье застройщику теперь гораздо сложнее.

    16:33
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Любая новостройка с ростом стадии строительной готовности прибавляет в цене, качественные проекты в хорошей локации могут подорожать за весь период строительства до 40%. Но! После того, как вы подписываете ДДУ, стоимость вашей квартиры фиксируется, и любое дальнейшее изменение цены в комплексе сказывается лишь на не проданном предложении и никак на вас не сказывается.


    13:44
    Добрый день! Есть ли какая-то информация по МСМ-5? БУдет ли банкротство и в какие сроки?


    13:36
    Иван
    Уважаемые эксперты, подскажите, где можно посмотреть планы застройки Москвы на ближайшие годы.

    13:45
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Иван, Вам скорее нужен ПЗЗ - правила застройки и землепользования гор. Москвы.
    https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/
    генеральный план развития Москвы до 2025 года
    https://genplanmos.ru/project/generalnyy_plan_goroda_moskvy_do_2025_goda/

    14:17
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Информацию по строительству инвестиционных проектов можно посмотреть Инвестиционном портале Москвы. https://investmoscow.ru/city-projects/aip/%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D0%BD-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%B8%D1%8F-%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B9/


    13:20
    Алексей,  freelance
    Добрый день, уважаемые участники! Прорабатываются ли в настоящее время новые варианты ("...с завидным постоянством занимаются различные инвестфонды, риэлторы, банкиры, управляющие - в силу всплеска негативных обстоятельств для каждой из названных категорий" как ранее отмечал Алексей Сергеев, управляющий директор по срочному рынку СПбМТСБ (вопрос 33) на Онлайн-конференции "Товарный рынок: тихая гавань или место для шортов? 25.04.13 15:00 https://www.finam.ru/analysis/conf00001004C4/) правил (объединяющих финансовые производные инструментов с реализацией и оборотом прав на недвижимость)торговли, инструментов и продуктов на рынке недвижимости для решения существующих проблем (например: низкая мобильность, ликвидность, невозможность выйти из рынка и других) при обороте недвижимости, разъясненных в статье "Семь причин не покупать квартиру 07.02.2018 15:42" https://www.finam.ru/analysis/newsitem/sem-prichin-ne-pokupat-kvartiru-20180207-54224/?utm_source=morning_revi&utm_medium=new&utm_content=08.02.2018&utm_campaign=all_morning

    13:33
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Уважаемый Алексей, не очень понятен ваш вопрос. Правила торговли недвижимостью регулируются действующим законодательством, в частности для новостроек это ФЗ - 214 в котором все четко прописано о правах, обязанностях сторон. Документ доступен в любой информационно-правовой системе.

    15:05
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Вопрос низкой ликвидности жилья будет постепенно решаться за счет развития рынка арендного жилья. В этом случае можно будет не быть собственником жилья (товара низкой ликвидности), а просто арендовать достойное жилье и быть мобильным.


    13:10
    Уважаемые эксперты, ваше мнение о ходе реновации в столице. Что дальше ждёт программу?

    13:20
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Михалыч, реновация только стартовала. Программу ждет бурное развитие. Единственное, что нужно помнить - никогда не знаешь, кто будет твоим новым соседом, ведь это может быть и алкаш из пятиэтажки, дай Бог ему здоровья. Так что может лучше не ждать переселения, а купить квартиру в доме с понятными соседями?

    13:37
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Добрый день, программа реновации необходима для комплексного развития территорий города Москвы. На фоне активно проводимого благоустройства городского пространства, улучшение качественных характеристик условий жизни москвичей крайне актуально. В соответствии с уже озвученными характеристиками будущей застройки, в том числе заявленной улучшенной отделкой квартир, благоустройства, выполнения отделки входных групп и общественных помещений, данная программа в значительной степени позволит не только решить жилищный вопрос жителей города, но и выведет на новый уровень качество жизни в Москве. Но до тех пор, пока программа реновации не запустилась в полной мере, можно только теоретически рассуждать о ее влиянии на недвижимость столицы. Мы надеемся, что власти не будут корректировать градостроительные и санитарные нормы возведения зданий. На сегодняшний день основным плюсом столичной программы является то, что переселение людей будет происходить в рамках одного района.

    13:47
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В 2018 году произойдет расселение первых домов по программе реновации, что позволит выявить преимущества и недостатки программы, тонкие места и по итогам внести коррективы, начнется освоение пилотных площадок, а главное - должен быть сформирован план-график расселения домов на ближайшие годы, что внесет ясность для сотен тысяч семей, которые пока не понимают, как им быть - так как не знают затронет ли их расселение в 2019 году, к примеру, или в 2029.

    14:10
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Кто будет первым (из тех жителей домов, которые пойдут под снос) - тому повезет. Причина проста и банальна: нужно, чтобы остальные видели, что реновация - это здорово.
    Остальных ждет далекое заМКАДье. (Боливар всех не выдержит, а "не резиновая" и действительно "не резиновая). Для того, чтобы построить новый дом, чтобы бесплатно предоставить в нем квартиры для жителей сносимых домов, нужно, чтобы кто-то этот праздник жизни оплатил. Можно построить больше этажей, больше квартир, и тогда этот праздник жизни оплатят те, кто будет покупать квартиры на этих дополнительных этажах. Дополнительные квартиры, дополнительные семьи = дополнительные автомобили, дополнительные заторы в городе. В какой-то момент жителей сносимых домов станут переселять за МКАД, но в пределах Москвы: не зря же Москву сделали аж до Калужской области.
    Программу в любом случае, ждет бурное развитие. Вопрос лишь в том, кому достанутся пряники.


    13:06
    Борис,  LightSoft
    Похоже недвижимость в сталинках приходит в упадок и скоро будет рассматриваться как хрущевки в 90-х ?

    13:16
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Это так, поскольку потребительские характеристики домов сталинской эпохи уже во многом не соответствуют современным требованиям: зачастую это недостаток парковочных мест, не самые удачные планировки, наличие мусоропроводов прямо в квартирах и многое другое. Ряд сталинок останутся востребованными только благодаря превосходной локации и/или уникальным проектным решениям (например, высотки). Остальные постепенно будут терять в спросе, хотя, конечно, приравнивать такие дома к хрущевкам не стоит.

    13:42
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    У квартир в «сталинских» домах есть, так сказать, свой покупатель. В нашей практике много примеров, когда клиент просил подобрать ему жилье именно в «сталинке» и при этом не готов был рассматривать никакие другие варианты.

    13:47
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Действительно, цены на недвижимость в "сталинках", например, в районе Песчаных улиц, снизились на 25%, если полгода назад трехкомнатную квартиру в данной локации можно было приобрести за 23 млн рублей, то сегодня ценник находится на уровне 18 млн рублей. Но цены во многом зависят и от самого дома - многие сталинки никогда не упадут в цене и будут активно пользоваться спросом, так как качество строительства остается на высоком уровне, даже по сравнению со многими новыми проектами. Именно поэтому дома сталинской эпохи по-прежнему остаются показателем высокого уровня жилья для многих поколений.

    13:50
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    За счет часто уникального местоположения "сталинские" дома (Ленинский проспект, Кутузовский проспект и др.) по-прежнему будут в цене. В тоже время типовое "сталинское" жилье рядом с промзонами, в исторических рабочих районах будет терять в цене.

    14:00
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Не приходит в упадок.
    Сталинка - это надолго: за счет выгодного местоположения, больших дворов и материала стен. Так что если хотите жилье для нескольких поколений своей семьи - выбирайте "сталинку".
    А как "хрущевки" будут рассматриваться "брежневки": 9-12 этажные панельные дома 70-х годов постройки.
    "Сталинки" их надолго переживут.

    14:54
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    «Сталинки» в большинстве своем имеют один важный недостаток – существенно изношенные коммуникации. Речь не только о внутридомовых, но и подводящих, т.е. расположенных в непосредственной близости от дома. Ремонт или замена труб и электросетей в доме или около него не только затратны, но способны доставить немало неудобств. Для кого этот фактор не является действительно важным, могут этот «минус» вычеркнуть и выбирать, основываясь на традиционных «плюсах»: наибольший спрос на «сталинки» приходится в «видовой» категории, т.е. на дома с хорошей локацией, в престижном районе, с хорошим видом из окна, наличием благоустроенного дворика и т.д. Спрос на подобную недвижимость будет сохраняться еще долгое время.


    13:06
    Добрый день. Что будет с проектами группы ПСН на фоне санации Промсвязьбанка? Будет ли ПСН добросовестно исполнять свои долговые обязательства и достраивать проекты, или логичнее для владельцев хоть в этом не отобранном регулятором бизнесе вывести весь капитал?

    13:27
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Давайте разберем ваши страхи. Во-первых Банк Промсвязь не ликвидировали, а санировали. Это большая разница. При санации деньги вливают в банк. Сейчас владельцам (Братьям Ананьевым) уже поздно что-либо выводить из бизнеса. По моим внутренним сведениям, девелоперская структура ПСН выполняет свои обязательства по строительству объектов, своевременно расплачивается с подрядчиками и ведет достройку объектов. Крах ПСН, а значит появление огромного количества дольщиков, не нужно никому из представителей Властей. Поэтому текущие объекты будут достроены. Не исключаю возможность продажи ПСН как бизнеса, опять же на вас, как на дольщике объекта это никак не скажется.

    13:41
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Жилищное строительство в Москве жестко контролируется, законодательство о долевом строительстве ужесточилось, поэтому, "вывести капитал" - странная идея. Все стройки полноценно продолжаются и у меня нет сомнений, что будут завершены. Часть будущих проектов может быть передана другим застройщикам, инвесторам или реализовываться в партнерстве с другими компаниями.

    13:48
    Я не дольщик ПСН, я вижу что их облигации стоят 44.0 - а это значит что рынок видит огромный риск неисполнения обязательств кредитором. Значит и дольщики так или иначе могут пострадать


    13:02
    Уважаемые эксперты, ваш прогноз по потребительскому спросу на жильё - что с ним произойдёт, к примеру, в ближайшие шесть лет и почему?

    13:15
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Михалыч, 6 лет это огромный срок для прогнозов. Однако, давайте попробуем. Скорее всего рынок монополизируется. На рынке будет несколько крупных игроков, не более 30 компаний, которые будут вести строительство жилья под жесткой рукой банкиров. Ведь через три года банкиры будут править бал на рынке недвижимости. Нагрузка на себестоимость кв.м. вырастит по следующим причинам: 1) девелопер должен иметь 10% замороженных средств. 2) девелопер обязан весь проект построить на деньги банка, которые к слову стоят 12-16% годовых. 3) девелопер будет заинтересован продать весь массив квартир пока строит, поэтому будет расти затратная часть на агрессивную рекламу 4) Ежегодно инфляция повышает стоимость строительных материалов на 3-5%. Исходя из этого предполагаю, что средняя цена на кв.м. в новостройках будет выше на 15-30% от текущего значения.

    13:53
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Добрый день. Соглашусь с коллегой, в ближайшее время нас ждет серьезная реструктуризация участников рынка недвижимости (хотя и сейчас в Москве основной спрос приходится на 15 компаний). Надо также понимать, что недвижимость всегда хорошо продается, когда начинают «плясать» курсы валют, что и сказалось на росте цен и буме спроса в конце 2014 года. Сейчас у нас курс резко не меняется и повторения рекордных объемов продаж 2014 и 2017 годов даже в 2018 не приходится ожидать. Показатели будут находиться на том же уровне из-за выхода большого количества проектов. В таком случае, можно провести параллель и вспомнить мораторий на выдачу новых разрешений на строительство, который действовал в столице несколько лет назад. Если после июля 2018 года девелоперами будет не удобен и не понятен механизм запуска проектов, мы можем столкнуться с дефицитом новых комплексов, что также неизбежно приведет к росту цен. Пока же предложение существенно превышает уровень спроса, что позволяет покупателям выбирать из большого числа жилых комплексов, имеющих разнообразные характеристики – локацию, стадию строительства, отделку, планировки и конечно же цену.

    13:56
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Если сейчас в среднем по стране около 50% сделок происходит с ипотекой, то думаю через 6 лет этот будет 75%-80%. Именно за счет ипотеки на рынке будет поддерживаться потребительский спрос. Между тем значительная часть молодых семей в крупных городах уже не будет закладывать в жизненные цели покупку квартиры, а будут отдавать предпочтение аренде, как более мобильному и свободному способу существования. Но это скорее тренд не 6 лет, а 15-20 лет, когда вырастет новое поколение. Спрос на жилье продолжит концентрироваться в крупных городах.

    14:03
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Жилищный вопрос существовал и будет существовать всегда.
    Если ставки по ипотеке и дальше будут снижаться, то оформить кредит смогут большее количество заемщиков.
    К тому же цены, скорее всего, расти пока не будут. Это обусловлено целым рядом факторов: низким благосостоянием населения; профицитом предложения, большим количеством новостроек, которые оттягивают на себя часть спроса со вторичного рынка. Кроме того, реновация создаст новый большой объем квадратных метров.
    В тоже время на фоне снижения ставок по ипотеке, и, как следствие, роста спроса, разрыв между спросом и предложением сократится. Это все-таки может привести к небольшому увеличению цен.
    И, конечно, к росту спроса приведет глобальное улучшение состояния экономики.

    13:49
    Первичный рынок будет потихоньку умирать строить будут процентов 50-60 от текущих объемов. А жилищный проблему будут решать за счет вторичного жилья, благо демографическая ситуация в следующее десятилетие будет способствовать высвобождению вторичного жилья.


    12:54
    Алексей,  инвестор
    Уважаемые аналитики, какова Ваша оценка рисков вложений в облигации строительной компании ПИК на 3 - 5 лет? И второй вопрос, более общий: ожидаете ли Вы оживления продаж недвижимости в крупных городах в тот же период (и, соответственно, снижения рисков вложений в бонды строительных компаний)? Спасибо.

    13:41
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Алексей, добрый день! Как инвестору, я рекомендую обратить свое внимание на такие города как Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар. В этих городах наблюдается стабильность в отношении развития рынка новостроек. Есть интересные и качественные объекты. Конечно доходность не так велика как хотелось бы, но свои 10-12% годовых при условии вложений на котловане вы получите на выходе. Если рассматривать Московский регион, то я не рекомендовал бы смотреть комфорт класс. Выгоднее искать уникальные по локации объекты возле рек и парков, которые за счет наличия природных факторов поднимают цену.

    Про риски ПИКа - это вопрос на который вам сегодня честно никто не ответит. Мое личное мнение: с одной стороны ПИК крупный застройщик, реализующий 86 жилых комплексов на территории Москвы и Области. А с другой стороны нужно смотреть его фин. отчеты об объемах кредитных обязательств. Другими словами, нужно оценить устойчивость ПИКа к падению спроса. Мое мнение что в периоде 3-5 лет спрос может колебаться в диапазоне 10%-15% от объема предыдущих лет. Рекомендую вам провести самостоятельную оценку рисков и принять решение для себя.

    14:51
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Тенденция будет такова, что чем крупнее город и больше миграционный приток населения, тем устойчивей будет рынок новостроек с точки зрения спроса. При этом крупные застройщики смогут за счет наличия ресурсов и компетенции адаптироваться с к новым условиям рынка которые сформируются по мере реализации изменившегося законодательства в сфере жилищного строительства и получить большую долю рынка за счет уходящих с рынка компаний. В связи с этим позиции ПИК на фоне некоторых других застройщиков выглядят более устойчивыми.

    15:39
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Оценка инвестиционных рисков в ценные бумаги не совсем наш профиль, однако, стоит отметить достаточно прочное положение копании ПИК на рынке недвижимости и их активные темпы развития. При этом нельзя забывать о возможных санкциях и их последствиях со стороны запада к фигурантам «кремлевского списка», среди которых находится и Сергей Гордеев.

    Оценивая инвестиционную привлекательность строительных компаний в целом, одним из разумных вариантов будет занять выжидательную позицию до выборов Президента, а также оценить детально эффект программы реновации, который окажет существенное влияние на первичный рынок Московского региона.


    12:22
    Лидия,  ч.л.
    Добрый день!Строительная компания"Лидер Инвест" готовит к выпуску облигации с купоном 15 процентов годовых на срок 3 года. Эта компания утверждает, что у них небольшая закредитованность. Почему они тогда не обращаются в банк за кредитом ведь им это будет дешевле? Насколько безопасно покупать их облигации? Спасибо.

    12:31
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Откуда информация, что обратиться в банк за кредитом будет дешевле?
    Коммерческим организациям банки предоставляют деньги под более высокие проценты, чем физическим лицам (особенно если физическое лицо берет ипотечный кредит).
    Насколько я понимаю, 15% по облигациям - вполне сопоставимы с процентной ставкой по банковскому кредиту. Только банк за свои 15% всю душу вытрясет.
    (Прошу не воспринимать мой ответ как совет приобретать облигации компании "Лидер").

    12:44
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Лидия, банк требует залог. Залог, если это недвижимость, дисконтируется на 40-50%. Плюсом забирает акции и требует личного поручительства акционеров. Соответственно купон - менее рисковая история для застройщика. не забывайте, что продажа физ лицом облигаций и получение дохода по % облагается налогом НДФЛ.


    12:13
    Подходящее ли сейчас время для покупки жилья на вторичном рынке?

    12:26
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Подходящее. Если выберете правильный объект в хорошем месте.

    12:46
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Лучше всего решать жилищные вопросы по времени их возникновения, не затягивая и не торопясь.

    Сегодня вторичный рынок насыщен предложениями – в Москве в предложении представлено порядка 38 тысяч квартир. Каждый покупатель сейчас может «покопаться», чтобы найти самое лучшее, самое интересное по соотношению цены и потребительских характеристик. Прошли времена, когда за квартирами гонялись, сейчас, напротив, рынок покупателя, который задает тон. Цены на вторичке сейчас постепенно корректируются и из-за того, что несколько лет назад они были достаточно сильно раздуты. Поэтому примерно 70% квартир уходят с дисконтом в 3-5%, более того, если продавец не готов предоставить эту скидку, то, скорее всего, покупатель просто уйдет и приобретет сходное предложение рядом. Лучшая цена сейчас – та, которую дает покупатель.

    Предпосылок для роста цен на вторичном рынке в целом мы пока не наблюдаем. Так что можно предположить, что цены будут корректироваться в зависимости от класса жилья. Однако спрос на московскую недвижимость есть всегда, потому что людям нужно решать постоянно возникающие житейские вопросы – разъезды, квартиры для детей или родителей, покупка более просторной жилплощади при расширении семьи. А пока есть спрос, будет и предложение, и какого-то существенного падения цен не ожидается.

    13:28
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Добрый день! Да, сейчас весьма удачное время для покупки вторичной недвижимости. Цены очень комфортные, поэтому, если у вас есть необходимость и желание купить квартиру, лучше сделать это сейчас, так как ликвидные лоты «уходят» достаточно быстро.

    14:02
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Время достойное - цены последние три года снижались, скидки подросли - так что важно посмотреть все предложения и торговаться для удачной покупки. Доступность ипотеки также выросла. В целом жилье стало доступнее для покупки, однако, иногда подходящего варианта с нужными параметрами и адекватным продавцом в нужном районе или доме придется подождать. Доходность от сдачи в аренду примерно такая же как и раньше, что на фоне снижающихся процентов по вкладам, делает инвестиции в арендный бизнес более привлекательными.

    14:03
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Большинство покупателей жилой недвижимости приобретают жилье исходя не из динамики цен, а из реалий и фактической необходимости. Изменение в составе семьи (брак, развод, рождение детей или внуков и т.д.), переезд в другой город и иные неотложные факторы заставляют не ждать лучшего момента, а покупать «сейчас и из имеющегося». Однако, если у Вас острой необходимости приобретать жилье немедленно нет, и Вы можете позволить себе выбрать момент, наилучший с точки зрения стоимости метра, то действительно, стоит уделить внимание конъюнктуре рынка и оценке выгодности таких инвестиций. Сейчас цены находятся на весьма привлекательных уровнях. Вероятней всего в будущем мы увидим определенный рост цен, вызванный целям радом объективных причин (про них мы уже говорили выше – в других темах данной конференции).


    11:27
    Добрый день! Скажите пожалуйста что происходит последнее время с объемами строительства жилого жилья? Какой тренд сейчас и что прогнозируется? Растет ли или уменьшается спрос? Исходя из этого какие могут быть прогнозы по стоимости жилой недвижимости на ближайшие несколько лет?

    11:37
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Дмитрий, добрый день! По данным Росреестра, в 2017 году продали 2,2 млн кв.м., а в 2016 1,6. очевидно что спрос растет. Такой рост спроса был вызван коррекцией цен по многим проекта. В настоящий момент коррекция остановилась. Скорее всего будет временная стагнация роста цен до лета, а потом скачкообразный рост цен. Как я указал в одном из комментариев, есть новые правки в ФЗ, которые неизбежно удорожают строительство.

    11:42
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    За 2017 год на рынок Москвы и Новой Москвы вышло 77 новых проектов (включая квартиры и апартаменты). Всего на экспозиции было представлено более 3,3 млн кв. метров жилья. Но вместе с тем и спрос в 2017 году оказался рекордным - произошло это за счет снижения ипотечных ставок (они также достигли исторических значений - порядка 9,8% по итогам прошлого года), а также по причине высокой конкуренции среди новостроек. Несмотря на это, цены оставались стабильными - на фоне значительного роста объемов предложения это позитивный фактор. В отдельных проектах с удачной локацией и активными темпами строительства годовая доходность и сегодня достигает 10-20%, в зависимости от класса.

    12:08
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Спрос растет, но и предложение - тоже растет.
    Похоже, что цены если и не на минимальных значениях сейчас, то где-то рядом.
    Скоро цены начнут расти.
    Весь вопрос только в том, когда это произойдет.
    Сценария два:
    - рост может начаться уже сейчас;
    - сперва средние цены могут еще немного снизиться, чтобы затем начать расти.
    Но даже если цены начнут снижаться - это как приседание перед прыжком: сильного и долгого падения цен не жду ни при одном сценарии.

    13:16
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Дмитрий, добрый день.
    В целом по регионам мы наблюдаем большой объем устаревшего жилого фонда. По итогам 2017 года в России введено около 70-75 млн кв. м нового жилья. Этого объема достаточно, чтобы заменить лишь ветхие дома. Сверх нормы построено лишь 10%, поэтому дефицит жилья по России сохраняется. В Подмосковье при этом объем предложения практически в два раза превышает спрос, а в столице, напротив, достигнут максимальный баланс спроса и предложения.
    По данным Росреестра, в 2017 году было зафиксировано рекордное количество ДДУ в Москве, оно в 1,5 раза превысило прошлогодний показатель. Пик спроса традиционно пришелся на март и октябрь, но рекордным месяцем стал декабрь, до 30 числа заключались сделки. При этом высокая покупательская активность отмечалась и в августе, несмотря на сезон отпусков.
    Средняя цена по итогам 2017 года составила 231,5 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), за год она снизилась ненамного - примерно на 3%. В первые недели 2018 года на рынок уже начали выходить новые проекты, которые корректируют цены по локации, но изменения в цене могут быть ощутимы лишь ближе к лету. После июля 2018 года можно будет оценить динамику и какова будет новая структура рынка недвижимости в ближайшие 3 года.

    15:12
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В регионах, особенно неблагополучных жилищное строительство просело - застройщикам при выросшей себестоимости и снизившейся платежеспособности населения и ценах невыгодно строить в таких локациях. В тоже время на рынках двух столиц наблюдается рост числа сделок, которые достигнут за счет застройки привлекательных территорий, снижения среднего чека покупки, предложения новых продуктов (отделка и т.п.). Снижение реальной стоимости жилья на вторичном рынке (как и на первичном) может продолжиться в 2018 году. Однако уже в 2019 снижение предложения на первичном рынке и новое законодательство приведет к слабому росту цен на первичном рынке и прекращению снижения цен на вторичном рынке. Возможному слабому росту цен в 2019 году и далее будет способствовать и дешевая ипотека. Все это верно при ценах на нефть, которые удержатся выше 60 долларов за баррель.

    14:54
    Давайте будем реалистами в рыночной экономике цена растет в следствии роста спроса. 4 года подряд идет спад доходов населения и как мы видим по рынку недвижимости денежный спрос активно замещается кредитным спросом. Берем проект Кудрина на ближайшие годы, роста экономики и доходов населения в ближайшие годы не предвидится. Следовательно рост цен на жилье возможен только точечно (мода на определенное место), а в целом по рынку по Улюкаеву стагнация на ближайшие 20 лет.

    15:28
    доходы населения могут восстановится только после 2050 года


    10:18
    Никита,  А101
    Добрый день! Присматриваюсь к стройке в п. Коммунарка А101. мкр. Скандинавия. Средняя стоимость жилья на стадии строительства 70 000 руб. кв.м. Когда стоит входить в этот проект? какой прогноз цен на будущее? Компания А101 очень непрозрачна? Какие есть риски? Будет ли она еще существовать через 2 года?

    11:08
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Если ваши сомнения основываются только на "не прозрачности" компании А101, то думаю, что здесь беспокойства излишни. Компания за все время своего существования сменила несколько собственников, которые являются крупнейшими финансовыми институтами. Последний собственник БИН Банк ушел под санацию и контроль ЦБ, соответственно ЦБ - является владельцем А101. В настоящий момент возможны два пути развития (мое экспертное мнение) - продажа А101 бизнесу, но такой актив купить могут очень ограниченное количество компаний, т.е. если кто и купит то кто-то типа ПИК, или передача а101 в руки АИЖК. Оба варианта никаким образом не испортят дом в котором вы хотите купить квартиру. Наоборот, компания сейчас надежна как никогда ранее. Если рассматривать рост цены - то он будет, но не значительный. Прогноз +15-17% к цене по факту завершения.

    12:22
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Вам как: безопасно или чтоб "побольше наварить"?
    Если выгоду измерять деньгами, то выгоднее всего - "на котловане": тогда цены самые низкие. Но есть проблемка: можно остаться и без квартиры и без вложенных денег, от слова "совсем".
    Если хотите без рисков - подождите, когда груда стройматериалов станет квартирой, когда у квартиры появится собственник (лучше - в лице юридического лица - компании застройщика), и тогда покупайте: дороже, чем "на котловане", но без риска остаться без денег и квартиры.

    12:26
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Приобретать квартиру в данном проекте можно в любое время. Проект сам по себе интересный и качественный. Корпуса находятся на разной стадии строительной готовности (от начальной и до внутренней отделки). Кроме того, данный проект расположен вблизи от строящейся дороги Солнцево-Бутово-Видное, а также вблизи от будущей станции Столбово Сокольнический линии метро. Что касается застройщика – то данная компания является одной из лидирующих на рынке Новой Москвы. По итогам 2017 г. она заняла второе место по количеству реализованных квартир на рынке Новой Москвы. Кроме данного проекта, в НАО у данного застройщика еще три.

    14:14
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Что касается прогноза цен, то в готовых корпусах А101 цены на вторичном рынке - 120 000 рублей за кв. м. Однако, не понятно откуда взялись 70 000 рублей - минимальная цена в строящихся корпусах - 83 000 рублей за кв. м, а средняя в районе 100 000 рублей за кв. м. Текущих рисков работы с А101 я не вижу - они строят проекты на территории, транспортная доступность которой серьезно вырастет за счет бюджетных средств, а это возможность продавать больше и/или дороже, а значит и будут деньги на то, чтобы построить начатое (по сравнению с проектами в некоторых других локациях, которым не так повезло).

    15:34
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    По последним данным в проекте Скандинавия средняя цена кв. м составляет около 103,9 тыс. рублей.
    Входить в этот, как и в любой другой, проект стоит на начальном этапе комплекса, который, в данном случае, давно позади. До окончания реализации проекта мы ожидаем умеренный рост цен, согласно рыночным тенденциям и увеличению стадии строительной готовности. Изменения ФЗ-214 приведут к укрупнению игроков рынка и увеличению доли государственного участия в отрасли. Будет ли среди «выживших» A101 пока не ясно, однако с высокой долей вероятности можно утверждать, что проекты будут завершены. Стоит принимать во внимание тот факт, что политика компании может измениться в связи с недавним изменением состава акционеров.

    15:23
    "Прогноз +15-17% к цене по факту завершения."-через минус 150% в базовом активе


    10:13
    Вадим,  Шелтер
    Скажите пожалуйста, какая примерно разница между арендными платежами и ипотечными платежами? будет ли эта разница сохранятся (на каких уровнях) или изменится? и в какую сторону?

    11:11
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Разница в том, что если вы не можете платить аренду, вы отдаете ключи хозяину и не имеете долговых проблем. Если вы не можете платить ипотеку - вас будут кошмарить банки до инсульта и даже после него. Но ипотеку вы платите за свою квартиру, а аренду за чужую. Выбирайте, что для вас в приоритете.

    11:32
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В случае с ипотекой платеж зависит от множества факторов - от первоначального взноса, от процентной ставки, от того, гасил ли заемщик ипотеку досрочно и стремился ли при этом сократить именно платеж. Этим ипотека существенно отличается от аренды - вы сами можете регулировать размер платежа, чтобы сделать его максимально необременительным. Сегодня в ряде случаев ипотечный платеж намного ниже, чем арендный. Это делает покупку собственного жилья выгоднее, чем когда-либо ранее.

    12:01
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Берем условно ипотеку на 15 лет.
    В ежемесячных платежах есть часть, которая идет на уплату процентов за пользование кредитом, а есть часть, которая идет на возврат денег банку (что взял - то должен вернуть).
    Так вот, если мы возьмем все те деньги, которые за 15 лет заемщик заплатит банку в виде процентов (без учета возврата основного долга), то заметим, что эта сумма денег примерно равна тем деньгам, которые арендатор платит арендодателю при аренде квартир.
    Пример: Берем кредитный калькулятор (например, тут: https://www.ipotek.ru/kreditny_kalkulatory.php )
    Подставляем:
    - размер кредита: 4 млн.,
    - процентную ставку: 10% годовых и
    - срок кредитования: 15 лет.
    Получаем:
    Ежемесячный платеж 42985;
    В погашение долга будет заплачено всего: 7 737 156.85
    Из них: возврат долга - 4 млн. (то есть: сколько взял - столько и должен вернуть),
    И переплата (то, что заемщик вернет банку в виде процентов) 3 737 156.85

    Так вот, при ипотеке заемщик отдаст банку (чужому дяде) 3 737 156.85 своих собственных денег
    и примерно такую же сумму денег за 15 лет отдаст арендатор за аренду аналогичной квартиры чужому дяде (или тете), только в случае с арендатором, "чужим дядей" будет арендодатель.
    И примерно такое соотношение между платежами за аренду и ипотекой сохраняется на протяжении длительного промежутка времени.

    Если говорить о "выгоде" при ипотеке в сравнении с арендой, выгода выражается в том, дорожает или дешевеет актив под названием "квартира".
    Если цены на недвижимость растут - ипотека выгоднее аренды.
    Если цены падают - аренда выгоднее ипотеки.

    12:33
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Споры о том, что выгоднее ипотека или аренда идут постоянно. С финансовой точки зрения, не только в нынешних условиях, но и прежде, по подсчетам аренда выгоднее ипотеки. Ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотечному кредиту. Плюс затраты на страховку и оплату процентов по кредиту добавляют в итоге к стоимости квартиры, купленной в ипотеку, до 30-50%.
    Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру у метро Бауманская, в кирпичном сталинском доме. Квартира в хорошем состоянии, высота потолков – три метра, общая площадь – 56 кв. м. Стоимость квартиры составляет 8,5 млн рублей, стоимость аренды – 40 тыс. руб./мес.
    Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос – 20%, срок кредитования – 20 лет, подтверждение доходов - НДФЛ-2, при этом ежемесячный доход должен быть не менее 135 000 рублей. Процентная ставка, допустим, 11%
    Ежемесячный, аннуитетный платеж составит более 70 тыс. рублей. При этом потенциальный заемщик должен иметь первоначальный капитал в сумме 1,7 млн рублей, ежемесячный доход – не менее 135 тыс. рублей и в течение 20 лет ежемесячно выплачивать банку – 70 тыс. рублей. Взяв кредит у банка в размере 6,8 млн рублей, за 20 лет заемщик выплатит более 17 млн рублей.
    На эти деньги снимать эту же квартиру можно почти 40 лет, правда, эта квартира никогда не станет вашей собственной.
    Что касается первичного рынка, то, можно отметить, что столь доступных цен и низких ставок по ипотеке не было, поэтому для тех, кто все равно планирует покупку недвижимости, сложно будет найти более подходящее время.

    По нашим данным средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет 29 тыс. рублей. Средняя цена на однушку в спальных районах колеблется в районе 25-27 тыс. рублей.

    Если купить однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 000 000 рублей (срок кредитования - 15 лет, ставка - 9,5% годовых, первоначальный взнос - 15%) ежемесячный платеж будет составлять 44 379,55 рубля. Если аналогичную квартиру приобрести на максимальный срок кредитования, в этом случае ежемесячный платеж будет составлять 35 736,30 рубля.
    На первый взгляд, и в том, и в другом случае человек платит деньги, причем немалые: при ипотеке – процент по кредиту банку, плюс возврат самого тела кредита, при аренде – арендную плату хозяину квартиры. Разница между тем существенная – в первом случае человек проживает в собственной квартире, постепенно выплачивая взятый на ее покупку кредит, а в случае аренды оплачивает возможность проживания в квартире, не имея при этом на нее никаких прав.

    14:24
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Пока (в равных условиях) платежи по ипотеке + сопутствующие затраты на ремонт, содержание, мебелировку собственного жилья больше, чем за арендную квартиру. Процент по ипотеке с учетом страхования и прочих расходов в среднем около 10%, а доходность арендного бизнеса - в районе 5% (т.е, вы платите за аренду 5% от стоимости квартиры, а за ипотеку грубо - 10% от стоимости квартиры). Учитывая перспективу снижения ипотечных ставок ипотека постепенно будет более привлекательной на фоне аренды.

    15:21
    уважаемые эксперты!Где это Вы видели 5% доход от аренды?2-3%максимум


    09:23
    Добрый день! В связи с снижением Центральным банком ключевой ставки, будут ли снижаться цены на недвижимость в новостройках? И будет ли контролироваться государством ценовая политика стоимости квадратных метров в строящихся домах, с целью исключения фактов необоснованного завышения цен застройщиками? Спасибо за ответ.

    10:16
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Рыночные цены основаны на балансе спроса и предложения: выше спрос - выше цена.
    На повышение спроса "играет" как раз ипотека: ниже процентные ставки - больше людей может позволить себе взять кредит. Больше людей берет кредит - выше спрос. Выше спрос - выше цена.
    Снижение ключевой процентной ставки ЦБ приводит к снижению процентных ставок банками.
    Таким образом, снижение ключевой процентной ставки ЦБ может привести к увеличению спроса и, как следствие, к росту цен, а никак не наоборот.
    Что касается "необоснованного" завышения цен застройщиками - скоро цены начнут повышаться, и этот рост цен будет обоснован переходом от прямого финансирования строительства жилья дольщиками к проектному финансированию строительства жилья банками.
    Сейчас, напомню, строительство ведется на деньги обычных людей. Они платят деньги застройщику, чтобы на эти деньги велось строительство. Для застройщика эти деньги ничего не стоят: за пользование этими деньгами застройщик не должен платить проценты дольщикам.
    В скором времени состоится переход к проектному финансированию, при котором дольщики будут вносить деньги в банки на специальные счета, а банки будут выдавать кредит застройщику, чтобы застройщик мог вести строительство. Банки выдают деньги под проценты.
    То есть, при пользовании деньгами банков, застройщик должен будет платить банку проценты.
    В результате, себестоимость строительства возрастет и, как следствие, подорожает стоимость жилья для конечных потребителей. (По разным оценкам, стоимость жилья в новостройках может вырасти на 25 - 30%). И подчеркну, такое подорожание будет вполне обоснованным.

    12:07
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Сейчас необоснованно завысить цены крайне сложно - на рынке невероятная конкуренция, на продаже в Москве находится 566 корпусов в рамках 222 проектов, и это только квартиры! Помимо этого предлагается 167 проектов с апартаментами. В таких условиях застройщики конкурируют, повышая качество застройки, чтобы привлечь покупателей. Сегодня проекты комфорт-класса практически ничем не отличаются от класса "бизнес", только ценой. Чтобы продавать свой проект дороже, чем прочие, надо обладать неким уникальным преимуществом - например, быть единственной новостройкой у парка и у набережной в своем районе. Государство регулировать цены не будет, их регулирует рынок.

    12:26
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Не смотря на кажущуюся массовость строительства, качественных объектов крайне мало. Зачастую в своей массе сегодня предлагается завуалированное типовое жилье, организованное в бетонные кварты без какой либо идеи. Соответственно такие объекты продаются только в формате громких криков "скидки!скидки". Если проект продуман, вы сразу это почувствуете. Такие объекты легко отличить, так как там много детализации и индивидуализации направленной на вас, т.е. на покупателя. И класс тут не важен. Многие сегодня заявляют, что они строят дома комфорт класса, так же как и бизнес-класс, но это не совсем так. Отличия есть. Первое отличие - это локация и транспортная доступность. Вторая - это количество жителей и плотность населения. Более детализированные отличия - это материалы отделки и наличие продуманных мест общего пользования.

    12:45
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    На рынке первичного жилья, скорее всего, снижения цен ждать не стоит. Спрос на новостройки в Подмосковье в 2017 году был на уровне 2016 года, в Москве – еще выше. Другими словами, у застройщиков нет причин целенаправленно снижать цены. Но периодически девелоперы проводят акции в период которых на определенный пул квартир распространятся скидки в размере до 25%. Причем такие акции проводятся и в крупных проектах.
    В тоже время вряд ли вслед за снижением ключевой ставки следует ожидать ужесточения ценовой политики государства в отношении застройщиков. Полагаем, что государство по-прежнему будет применять преимущественно косвенные методы микроэкономического регулирования

    13:48
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Государство не имеет рычагов прямого влияния на уровень цен на жилую недвижимость. Лишь опосредованное – в виде процентных ставок и использования всевозможных программ льготного кредитования определенных категорий заёмщиков. Что касается второго, то объемы программ господдержки льготных категорий заёмщиков не столь велики, как может показаться из их анонсов. Со ставкой тоже будет все не так просто. В 2017-м году Банк России снижал ключевую ставку (а как вы понимаете, она напрямую влияет и на ставки ипотечные) рекордными темпами – ставка понижалась за год шесть раз, опустившись с 10% до 7,75%. В текущем году экономическая ситуация, резкое падение промышленного производства в 4-м квартале прошлого года и чрезмерно высокие темпы снижения инфляции вряд ли позволят регулятору понижать ставку рефинансирования столь же резво. В пятницу её, вероятнее всего, всё же понизят на четверть процента (это наиболее реалистичный прогноз), но в дальнейшем ЦБ РФ скорей всего возьмет длительную паузу. Так что рассчитывать на существенное влияние этих факторов особо не стоит – в большей степени цены будет регулировать сам рынок.
    Что касается роста цен на жильё из-за перехода на проектное финансирование, то оно, конечно, будет. Однако, я не совсем согласен со многими коллегами, что ожидается столь значительное подорожание недвижимости. Удорожание жилья во многом будет сглажено ограничением платежеспособного спроса и увеличением объемов секьютиризации ипотечных ценных бумаг. Кроме того, если будет использоваться не прямое кредитование банком застройщика, а депонирование денежных средств покупателя жилья в кредитном учреждении с последующим кредитованием застройщика из этих денег, то влияние банка на цены ограничится в основном расходами на посредника - банку придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество и т.д. – т.е. содержать штат специалистов, разбирающихся в этом бизнесе. Ну и конечно, определенную маржу банк себе тоже заложит. Однако, я бы рассматривал возможное разовое удорожание недвижимости в этом случае в пределах 8-12%.

    15:16
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Цены контролироваться не будут, так как на рынке жилищного строительства нет монополии (по крайней мере пока нет). Средние цены на новостройки могут еще снизиться в 2018 году, однако, уже в 2019 комплекс факторов может привести к началу роста цен на них - меньше жилья будет продаваться на котловане, меньше новых строек будет запущено, а доступность ипотеки будет расти.


    22:33
    Игорь Сергеев
    Торговых центров становится всё больше. Похоже, что вся страна торгует и при этом ничего не производит, вряд ли это можно считать нормальным. Возможно ли, уже прекратить строительство торговых центров, ведь они появляются уже практически на каждом свободном пятачке? Или, по-прежнему, у нас будут ориентироваться на какие-то нормы других стран о количестве торговой недвижимости на одного человека? Надо ли стремиться догнать другие страны по этому показателю или уже пора остановиться, оставив пустые пространства, чтобы взгляд мог отдыхать, не видел везде сплошные стройки?

    12:16
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Баланс спроса и предложения все регулирует. Пока есть спрос - помещения будут строить, чтобы сдавать в аренду.
    Когда спроса не будет - строить перестанут.
    Пока что ситуация со свободными помещениями не такая, как в странах Европы. Например, в Вильнюсе только на центральной улице процентов 70 торговых помещений пустует (особенно зимой: не знаю как летом). И это - кошмар для арендодателей.
    У нас такого кошмара нет.

    12:54
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Во-первых, большинство крупных городов России уже неплохо смотрятся на фоне европейских государств. Во-вторых, ощущение, что коммерческая недвижимость (и в частности - крупные ТРЦ) строятся в неимоверных количествах, обманчиво. Возвращаясь к цифрам. По результатам середины прошлого года (окончательных данных по всему 2017-му года пока у меня не имеется) по обеспеченности торговыми площадями Нижний Новгород, к примеру, занимал третью строчку в Европе с показателем 619 кв. м. торговых площадей на тысячу жителей, а Санкт-Петербург имел 553 кв. м. на 1000 жителей. Для сравнения, Бухарест имел 532 кв. м., Воронеж - 527 кв. м., Прага - 521 кв. метрами на тысячу жителей. При этом в Москве сейчас на тысячу граждан приходится 469 кв. м торговой площади, что, как видите, меньше, чем у многих крупных городов России и зарубежья. Да, по общему объему предложения качественной торговой недвижимости рынок Москвы остается крупнейшим в Европе (GLA - 5,47 млн кв. м). Второе и третье места занимают Париж (GLA – 4,7 млн кв. м) и Санкт-Петербург (GLA – 2,83 млн кв. м). Но темпы ввода новой коммерческой недвижимости существенно снизились за последнее время. В 2018-м году в столице планируется планируется к вводу в эксплуатацию только один крупный объект - «Каширская Плаза» (GLA – 71000 кв. м) и несколько малоформатных ТЦ. (Для сравнения, в 2017-м в Москве был введен торговый центр «Вегас Кунцево» (GLA - 119 467 кв. м), ставший крупнейшим среди введенных в стране за прошедший год. Из региональных можно отметить открытие второй очереди торгового центра Central Park (GLA - 107 000 кв. м) в Курске). Так что не переживайте - рынок сейчас подошел к определенному балансу спроса и предложения.

    12:54
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    На самом деле ситуация с торговыми центрами критическая. Если посмотреть на Москву, то на территории от садового до третьего транспортного кольца проживает более 8 млн человек. При этом количество ТЦ в шаговой доступности можно пересчитать по пальцам. Существует острая необходимость в районных ТЦ площадью 10-12 тысяч кв.м. Несколько девелоперов в настоящий момент озадачены этим вопросом.

    14:32
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Торговые центры строятся на коммерческой основе - для сдачи в аренду. То есть в этом есть экономический смысл, есть спрос со стороны арендаторов на новые площади. При этом устаревшие или неудачно расположенные объекты, объекты с устаревшей концепцией могут терять арендаторов. В ряде случаев торговые центры перестраивают на современный лад на старом месте, иногда закрывают, так как они сильно устарели. Так что ввод новых торговых площадей - неизбежный процесс. Не обязательно что их будет больше, но как минимум они будут "перемещаться" к новым центрам притяжения - новым станциям метро, крупным дорогам.

    15:14
    "будут "перемещаться" к новым центрам притяжения - новым станциям "-зальют всё бетоном, тут согласна


    22:15
    Григорий Мелихов
    В погоне за прибылью строители уничтожают промышленность, вы согласны? Скольких промышленных территорий уже лишилась Москва! А они всё не успокаиваются. Власти Москвы, конечно, рапортуют, что столица по-прежнему, что-то производит, но похоже, это всё басни. Причём, уничтожаются не только производства в тех отраслях, какие-то в городе или области ещё остались, но уже добрались до уникальных, например, до ракетно-космической промышленности. Почему на это не реагируют правоохранительные органы – непонятно. Есть ли шанс, что удастся остановить этих горе-застройщиков? Ведь помимо уничтожения уникальных предприятий, они застраивают столицу только жильём, что лишь усиливает «эффект пылесоса», ведь сюда едет и едут жители из других регионов. Лучше бы строители там строили жильё, объекты соцкультбыта и производства, там создавали рабочие места.

    11:26
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Уважаемый Григорий, вы не туда смотрите. Застройщик осваивает территории, которые разрешил осваивать город, т.е. городские власти. У них есть долгосрочный план реновации промышленных зон г. Москвы. Про такие ЖК как ЗИЛарт, ЖК Символ вы наверное слышали. Так вот это все проекты инициированные городом. Застройщик же исходя из своих ресурсов, ищет возможности загрузки своих мощностей и выкупает у города право на строительство нового района на месте старых заводов, так как по локации эти заводы интересны будущим покупателем. Теперь про прибыль - это миф. Нет, конечно прибыль есть, но экономика Московских проектов уже, особенно, в комфорт классе уже давно перестала приносить баснословные прибыли. Предприятия (Девелоперы) работают на границе себестоимости. Поделюсь с вами секретной информацией: при расчете проекта комфорт -класса, прибыль указываемая в фин.моделях обычно не более 13%. В бизнес классе 17%-20%. А какая у нас инфляция? Так что не так сладок сей пирог.

    12:39
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Я уже давно не понимаю, что делают люди, проживающие в Москве, в отсутствие всяких производств.
    Но застройка заводских площадей жильем - это политика властей и даже не московских.
    А девелопер - простой исполнитель: которому предоставили площади под застройку. И он строит то, что пользуется спросом. Когда спросом будут пользоваться корпуса заводов - будет строить заводы.
    Чтобы что-то изменить в нашей стране - как минимум, нужно сходить на выборы.
    (Но выборы и политика - не тема нашей конференции).

    12:40
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Было бы странно увидеть в центре Венеции, Рима, Нью-Йорка или Берлина дымящий трубами завод по производству грузовиков. Промышленные гиганты, расположенные непосредственно в городах - это последствия социалистической индустриализации первой половины ХХ века. Вывод крупных производств за черту города - общемировая и, на мой взгляд, вполне правильная тенденция.

    15:23
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Москва, как и другие современные мегаполисы, все большую долю экономики формирует за счет услуг и производства нематериальных активов. Для этого не требуются огромные промзоны, разве что офисы и то не всегда, так значительную часть работы можно выполнять на удалении и дома. Автоматизация и роботизация производства позволяет сократить рабочий персонал в 10-ки и 100-ни раз, таким образом современному заводу не требуется чтобы рядом жили 10 000 рабочих - достаточно 200-300 и завод можно вынести с территории города. Все это не касается наукоемких производств с уникальным оборудованием и специалистами - в этих случаях решения не поддаются логике. Но в целом технический прогресс меняет приоритеты пространственного развития города.


    22:03
    Первухин Василий
    Не слишком ли много строительных компаний в стране, как вы считаете? И для них власти готовы расстараться, похоже. Вот в Москве даже пятиэтажки решили массово сносить ради них, а не ради жильцов. Может пора уже оздоровить эту отрасль, «проредить» её, как ЦБ чистит банки? И девелоперов будет меньше. Вряд ли их вклад в бюджет, создание рабочих мест и загрузку других отраслей экономики так уж велик.

    10:34
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Девелоперов становится меньше.
    Только вряд ли стоит этому радоваться.
    Каждый обанкротившийся девелопер - это тысячи людей, которые становятся "обманутыми дольщиками".
    Пока что не работает механизм, при котором банкротство девелопера не приводило бы к появлению новых обманутых (и пострадавших) дольщиков.
    А потому - сперва нужно сделать механизи защиты участников долевого строительства, при котором банкротство застройщика (или девелоперской компании) не приводило бы к тому, что дольщики теряют вложенные деньги и остаются без квартир, и только потом, когда механизм защиты дольщиков будет создан, можно переходить к "чистке" девелоперов.
    Что касается ЦБ и банков - пример крайне не удачный, поскольку в банках, кроме денег физических лиц, есть деньги коммерческих организаций. И при отзыве лицензии у одного банка, банкротится несколько десятков (а то и сотен, а то и тысяч) мелких организаций. (Число обанкротившихся коммерческих организаций зависит от того, насколько крупным был банк и от того, насколько белым был бизнес организации: ведь чем "белее" бизнес - тем больше денег на счетах в банках.
    И об этих мелких организациях ЦБ не думает, а потому, при отзыве лицензий ведет себя как слон в посудной лавке.

    12:36
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Количество девелоперов, скорей всего, в обозримом будущем будет снижаться. Во-первых, с переходом от ДДУ в сторону проектного финансирования с рынка будет вынуждено уйти немалое количество застройщиков, ориентировавшихся именно на долевое строительство. Во-вторых, мы не уверены, что уровень спроса, показанный в 2017-м году в ближайшее время сохранится. Мы говорим, конечно, о платежеспособном просе. Доходы снижаются. А всплеск отложенного спроса предыдущих трех лет, вернувшийся на рынок в прошедшем году, не бесконечен - он понемногу исчерпывается. Если говорить о московской агломерации, сыграет свою роль и увеличение доли компаний, так или иначе связанных с властями, и работающих по программе реновации - он выдавят с рынка многих независимых игроков.

    12:39
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Чем больше компаний - тем выше конкуренция, а это значит, что обостряется борьба за покупателя, улучшается сам продукт. Если лишить рынок конкуренции - покупатель потеряет возможность выбора, это путь в прошлое. Поэтому речь нужно вести не о сокращении числа компаний в принципе, а о том, чтобы на рынке оставались только добросовестные застройщики. Новые поправки в 214-ФЗ уже направлены на это, а далее рынок пойдет по пути проектного финансирования, что будет доступно только надежным компаниям.

    13:01
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Василий, как известно рыба гниет с головы. Снос пятиэтажек задуман правительством Москвы и 90% строительных компаний не имеют к этому никакого отношения. Более того, они никогда не будут туда допущены. Наоборот - сейчас происходит работа, которая приведет к массовой гибели огромного количества девелоперов. Останутся только самые крупные. А крупные компании из-за своей величины просто не могут делать уникальные продукты. В результате в перспективе 10 лет мы получим прогосударственные строительные монополии возводящие бездушные однотипные районы. Мы получим Госстрой СССР в обновленном варианте. Это уже сейчас происходит. Посмотрите на объекты ПИКа - это однотипные квартиры и дома в разных красках. Все идет к тому, что монополизм в строительном секторе лишит нас и вас возможности выбирать среду и "картинку" для жизни.

    15:28
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Программа реновации столицы - программа борьбы за человеческие ресурсы с другими городами, программа повышения экономического потенциала столицы. Для властей Москвы выгодно, чтобы в нем жило больше людей, так как это означает рост экономики, налогов, возможность формировать за счет человеческих ресурсов уникальные компетенции и отрасли, которые могут быть конкурентноспособны как в стране, так и за ее пределами.


    21:54
    Васильев Игорь
    Почему девелоперы хотят всё застраивать только кварталами? Только ли из-за денег? Вот и в программе реновации в Москве хотят действовать целыми районами. Почему нельзя снести именно те дома, что находятся в плохом состоянии, а остальные оставить? Ведь строиться-то всё будет в обжитых районах, где есть необходимая инфраструктура, а значит не нужно тянуть воду и канализацию, к примеру.

    10:39
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Потому что дом - это как "верхушка айсберга". Большую часть строительства составляют подземные коммуникации: трубы, по которым в дом подводится электричество и вода и по которым отводятся отходы жизнедеятельности людей. Коммуникации у старых домов, зачастую, настолько изношены, что требуют замены.
    Проще новые коммуникации проложить к кварталу домов, чем тянуть к отдельно взятому дому.
    Если тянуть коммуникации к отдельно взятому дому, то стоимость их прокладки будет учтена в себестоимости строительства одного дома. И квартиры в доме по стоимости могут оказаться "золотыми".
    Если же коммуникации провести к кварталу домов, то стоимость прокладки коммуникаций будет распределена между несколькими домами, и удорожание строительства будет не столь значительным.

    11:19
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Потому что строить микрорайонами - это выгодно для городских властей. Деловой мир делится строго на два типа - те кто умеют осваивать деньги и те кто умеют зарабатывать. Коммерческие девелоперы в своей массе были бы рады точечной застройки. Так как проект имеет короткий срок от старта строительства до ввода в эксплуатацию. Сделай качественный продукт, продай - получи прибыль. Но у Москвы другие планы. Они создают реального государственного девелопера, который умеет усваивать огромные массивы денег. А когда речь идет о таких масштабах ваш домик, который Вы считаете еще хорошим - никого не интересует. Все зачищается под "ноль" и создается новое жилье. Так что у стороны две медали: строить будут долго - это плохо, новое жилье - это хорошо.

    15:31
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Строить - долго 3-4 года от "задумки". Пока будет застраиваться один "плохой" дом, станет "плохим" соседний. Квартальная застройка - упорядоченное решение и более экономически и технически эффективное.


    17:09
    Александр,  КПЦ Солнечный берег
    Коммерческая недвижимость потихоньку умирает, судя по объявлениям "СДАМ", у тех у кого она всегда была в аренде, да и стоимость квадратного метра при продаже, заметно снизилась.(работы нет) Квартир понастроили так много, что по пол дома стоят темные по вечерам.Купив две,три квартиры, сейчас продать за те деньги, за которые купил невозможно. Сдать квартиру за те деньги которые сдавал, сейчас проблематично. Хочу задать вопрос, будет - ли рости недвижимость в цене при сегодняшних условиях обнищания граждан?

    11:37
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Цены на недвижимость сейчас и растут и падают одновременно.
    Именно сейчас сложно выделить какой-то единый тренд для недвижимости.
    Тренда - два.
    Лозунг, который можно предложить для нынешней ситуации, звучит так: "Транспортная доступность - наше все".
    Под "транспортной доступностью" следует понимать не только близость к остановкам транспорта, но и возможность без стояния в пробках оказаться в Москве, а также возможность без проблем припарковать своего "железного коня" у дома.
    Дома внутри МКАД с паркингами дорожают, в то время как дома за МКАД, (особенно те, от которых в Москву можно въезжать часами и где возле домов нет свободных мест для парковки автомобилей) - дешевеют (и будут дешеветь).
    Оцените свою недвижимость с позиций "транспортной доступности". Если транспортная доступность никакая - от такой недвижимости нужно избавляться, даже "фиксируя убыток", особенно, если недвижимость была куплена "в инвестиционных целях".

    11:41
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Коррекция цен привела к тому, что в сегодняшней действительности пояс психологического порога в 100.000 за кв.м. оказался на территории старой Москвы. А стоимость 1 кв.м. в новой Москве местами интереснее, чем в МО. Поэтому многие "инвесторы" прошлых лет сегодня вынуждены фиксировать убытки, так как приобрели недвижимость с переоценкой. По этому если есть такая на руках - лучше скинуть или использовать для себя.

    15:35
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    На полное заселение новостройки до норм "вторичного рынка" как правило уходит около 5 лет. Кто-то собирает деньги на ремонт, кто-то покупал впрок для детей - а они еще не выросли, где-то не все продал застройщик. Что касается цен, то действительно, те кто вкладывался в новостройки в 2014-2015 году сейчас поняли, что были излишними оптимистами, особенно там где было массовое строительство эконом-жилье - Московская область, Ленинградская область.

    15:12
    "Тренда - два"-сейчас угадаю:и они противоположные!


    16:48
    Стоит ли в этом году покупать квартиру? Соотношение цены и ипотечных ставок в этом году хорошие будут?

    10:46
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    В прошлом году, если за основу брать лучшие процентные ставки дла "заемщиков с улицы", процентные ставки снизились примерно на 2 процентных пункта.
    И такое снижение было рекордным. Обычно, когда процентные ставки снижались, то снижение было не больше, чем на 1 процентный пункт в год.
    В нынешнем году я не жду сильного снижения процентных ставок: если оно и произойдет, то в начале года, т.е. перед выборами, и составит примерно 0,5 - 1 процентный пункт.
    В то же время, могу отметить резкое увеличение спроса с начала года. То есть люди устали ждать лучших времен, и решили, что пора покупать.
    Как поступить именно Вам - затрудняюсь сказать: это Ваши деньги, и решение должно быть только за Вами.

    11:34
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Во-первых появилась программа для многодетных семей, по которой АИЖК выдает ипотеку под 6%. Так что если у вас есть двое детей, то от столь сладкой ставки вас отделяет всего 9 месяцев + месяц на регистрацию документов в МФЦ. У многих застройщиков есть программа рассрочки на год-два с минимальным взносом. Можно сделать так: выбираете квартиру, заключаете ДДУ на рассрочку, пока договор на регистрации в росреестре, запускаете процесс по третьему ребенку, через 9 месяцев идете в АИЖК и они ваш первый взнос по рассрочке принимают за первый взнос по квартире и дают вам многодетному ипотеку за 6%. Все счастливы.

    Во-вторых, законодатели постарались и внесли правки в ФЗ 224 и ФЗ 214 которые регулируют отрасль. Так что теперь застройщик должен в обязательном порядке с 1 июля 2017 года иметь на спец.счетах 10% от стоимости объекта строительства. Т.е. просто заморозить деньги. Это дорого стоит. Поэтому застройщики будут вешать эти потери на себестоимость кв.м. Цена - пойдет вверх. Во-вторых, нас всех скоро ждет "проектное финансирование", а это значит стройка будет вестись за дорогостоящие рубли банкиров. Опять же виляет на себест. Поэтому покупайте сейчас!

    11:51
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Сейчас и выбор проектов в Москве огромен, и условия приобретения как никогда лояльные. В рамках совместных программ застройщиков и банков уже сегодня можно взять квартиру в ипотеку со ставкой ниже, чем в среднем по рынку, - например, под 6-7%. По данным первой системы анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, в Москве в 8 новостройках предлагаются 2-комнатные квартиры с бюджетом покупки до 6 млн руб., а 1-комнатные дешевле 5 млн руб. предлагаются в 17 проектах.

    12:48
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Можно отметить, что столь доступных цен и низких ставок по ипотеке на первичном рынке не было, поэтому для тех, кто все равно планирует покупку недвижимости, сложно будет найти более подходящее время.

    14:04
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Сегодня на рынке одной только Москвы представлено более 3,4 млн кв. м жилья - это более 50 тысяч квартир и апартаментов. Цена на предложение также находятся на очень "привлекательном" уровне, поэтому сейчас - самое время брать квартиру (как бы банально не звучала эта фраза, но это действительно так). Уже летом этого года вступят в силу новые поправки в Законодательство, что приведет к дополнительной нагрузке на девелопера и росту себестоимости строительства, что скажется на росте конечной цены для покупателя. Поэтому на вашем месте я бы не стал ждать и если необходимо решать квартирный вопрос, то лучше это сделать в ближайшее время.

    Кстати, стоит отметить разнообразие ипотечных программ, в частности появление «ипотечных каникул» и программ с минимальным первоначальным взносом. В рамках первой программы покупатели оплачивают только половину от ежемесячного платежа в первые два года. Программа создана для людей, которые, покупая новостройку и ожидая получения ключей, продолжают снимать квартиру. Таким образом, удается существенно снизить нагрузку по выплатам при единовременной аренде и ипотеке. Такие программы действуют у Сбербанка России, Уралсиба и ДельтаКредит, процентные ставки при этом выше стандартных, начинаются от 9,5% годовых. Ипотека без первоначального взноса действует в банках Возрождение/Промсвязьбанк, Металлинвестбанк и СМП, процентные ставки по программам начинаются от 12%, срок кредитования достигает 30 лет.

    14:41
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Время для покупки вполне подходящее - цены за три года серьезно снизились, скидки выросли, проценты по ипотеке тоже стали заметно ниже - жилье стало существенно доступнее. Возможно доступность его в этом году еще подрастет, но начиная с 2019 года может проявиться эффект ужесточения законодательства на первичном рынке из-за которого жилья будут строить меньше, а значит снизится объем предложения.

    15:11
    "резкий спрос"-не верю!!!Затоварка идёт, и даже гиперинфляция не поможет


    15:06
    Добрый день, уважаемые эксперты! Скажите, что ждет ипотечные кредиты в среднесрочной перспективе? Много разговоров вокруг ужесточения процесса ипотечного кредитования, якобы ЦБ будет требовать повышения входного порога по ипотечным заемщикам. И как на это отреагируют застройщики, ведь это значительно снизит клиентский поток.

    10:50
    Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
    Пока что "входной порог" не повысился: в большинстве банков, как и в прошлом году, минимальный первоначальный взнос, который требуется от заемщиков, составляет 15% от стоимости приобретьаемой квартиры. (Есть банки, где ПВ составляет 10%). В то же время, в прошлом году процентные ставки по кредитам значительно снизились и в этом году снижение процентных ставок может продолжиться, хотя и не такими темпами, как в прошлом году.

    11:59
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Объем выдачи кредитов с нулевым первоначальным взносом и без того невелик - обращения по такой ипотеке есть, но далеко не все заемщики могут получить одобрение. Так что большинство получает одобрение, имея на руках 10-15-20% от стоимости квартиры, и клиентский поток не уменьшается. Таким образом, даже если ЦБ запретит выдачу кредитов без первоначального взноса, это никак не повлияет на рынок.

    12:24
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Корректней говорить не об ужесточении требований по входному порогу, а о целом комплексе мер, призванных (хотя бы по словам их авторов) усилить защищённость заёмщиков и снизить риски кредиторов, которые усложняют получение кредита с низким первоначальным взносом. Уважаемые коллеги уже озвучили несколько цифр и факторов. Добавлю лишь, что на конечного потребителя давит еще несколько параметров, связанных с ипотечным кредитованием. Например, требование Банка России к кредиторам при создании резервов под ипотеку с низким первоначальным взносом применять повышенные коэффициенты - при первоначальном взносе менее 20%, в размере 150%, при взносе менее 10% - повышающий коэффициент для обязательных резервов будет уже 200%. Что крайне невыгодно самому банку. Так что количество кредитов с первоначальным взносом менее 20% в любом случае будет снижаться.

    12:50
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Опыт зарубежных "ипотечных" пузырей показал, что практика снижения первоначального взноса приводит к экономическим катастрофам. Формируется огромное количество неплательщиков. Первый взнос во-первых создает в системе реальные деньги, которые питают систему, а во-вторых в какой-то степени гарантирует ответственность заемщика. Создается так называемый психологический барьер, когда человек вносит свои деньги, которые жалко потерять. На мой экспертный взгляд, ипотека должна быть с обязательным первым взносом не менее 15%. Другой вопрос - это величина процентной ставки. Которая должна составлять 4-4,5%, но пока она 9,4%

    13:35
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Учитывая то, что уровень востребованности ипотеки достаточно высокий, с целью минимизации рисков, улучшения качества ипотечного портфеля и наведения порядка в его структуре, а также предотвращения появления кризисных явлений на рынке в условиях будущего роста ипотечного кредитования, регулятор и планирует предпринимать подобные меры в виде повышения размера минимального первоначального взноса.
    Стоит отметить, что на практике многие интересуются ипотекой без первоначального взноса, однако не многие решаются оформить такой кредит. Причина проста. Наличие первоначального взноса является неким показателем платежеспособности и финансовой дисциплины предполагаемого заемщика. Кредиты с низкими персональным взносом или его отсутствием создают некоторые риски, которые банки компенсируют повышенной ставкой по кредиту. К тому же к таким заемщикам банки, как правило, предъявляют повышенные требования.

    14:44
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Ипотека без первоначального взноса малозаметна на рынке, поэтому ужесточение требований к ней не окажет влияния на рынок. При этом заемщики иногда чтобы обойти требования по первоначальному взносу берут потребительские кредиты на него, что из-за высоких ставок по потребкредитам еще более рискованная комбинация, чем ипотека без первоначального взноса. Так что сами по себе требования Центрального банка проблемы излишних рисков, которые берут на себя некоторые заемщики, не решат.

    16:42
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet

    Ипотека остается единственным и самыми мощным драйвером развития рынка недвижимости. При этом сегодня мы видим так называемую эволюцию ипотечного продукта, она заключается в том разнообразии программ, которые сегодня предлагаются клиентам, среди них и субсидирование процентной ставки застройщиком, и различные акции, улучшающие условия, и «ипотечные каникулы», которые предполагают отсрочку ежемесячного платежа на первые два года, и даже отсутствие первоначального взноса, поэтому каждый покупатель может выбрать ту программу, которая подходит именно ему.

© 2006-2018 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru