$ 61,33€ 71,7
+0,196%-0,510%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Российская недвижимость: страховка от санкций?

19.04.18 13:00

Российская недвижимость: страховка от санкцийРынок ипотеки продолжает ставит рекорды: объемы - на максимумах, ставки – на минимумах. В марте было выдано более 120 тыс. кредитов на 240-250 млрд руб., в 1 квартале сумма выданных ипотечных кредитов составила около 600 млрд руб., это на 85% превышает уровень 1 квартала прошлого года, такие данные приводит ДОМ.РФ. В феврале ставка по ипотеке по кредитам в рублях достигла очередного минимума - 9,75%. Экспертов настораживает бурный рост ипотечного рынка, они опасаются кризиса плохих долгов. Кроме того, заставляет нервничать напряженная геополитическая обстановка и усиливающееся санкционное давление на Россию, которое вылилось в падение котировок акций российских компаний, в том числе сектора недвижимости, и ослабление национальной валюты, но не должно напрямую затронуть отрасль. Однако возможное ухудшение экономической ситуации после усиления санкций может, безусловно, найти отражение в динамике рынка. С одной стороны, в текущих условиях платежеспособность населения может снизиться, с другой - ослабление валюты может подстегнуть спрос на недвижимость, тем более что санкции в перспективе могут ещё быть расширены.

Отразятся ли новые санкции на рынке российской недвижимости? Как скажется на спросе текущее ослабление рубля? Ждать ли усиления спроса при более серьезном падении курса? Изменятся ли темпы ввода жилья? Какова динамика стоимости жилья в последнее время? Что будет с ценами в ближайшем будущем? Продолжатся ли снижаться ставки по ипотеке? Стоит ли ждать в случае ухудшения экономической ситуации и дальнейшего ужесточения санкций отсрочки ряда запланированных на лето законодательных инициатив, касающихся рынка недвижимости, в частности, отмены ДДУ? Какова динамика цен и спроса на загородную недвижимость? Как проходит реализация программы реновации в Москве?

Участники конференции:
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet
  • Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН
  • Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
  • Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
  • Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ"
    Показывать ответы


    15:00
    Информационная группа Finam.ru
    Уважаемые дамы и господа!
    Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
    Благодарим всех за интерес. Удачи!

    16:05
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Благодарим всех участников за интересные вопросы, а коллег за не менее интересные ответы. До новых встреч.


    14:46
    Уважаемые эксперты, не секрет, что экономики, национальные элиты многих постсоветских государств унаследовали родовые черты советского, в том числе, номенклатурного прошлого. Вспомним,в этой связи, хотя бы ситуацию с обвалом цен на недвижимость в предкризисный период 2008 года в Казахстане, где руководство страны многие годы пыталось совместить патриархальный уклад общества с желанием ни в чем не ограничивать псевдорыночные тенденции современной мировой финансовой системы. В Казахстане и сейчас, насколько мне известно, жены на жилье, особенно в некоторых регионах снизились весьма сильно и причины сих явлений, на мой взгляд, достаточно очевидны - падение цен на энергоносители, сокращение инвестиций - главным образом, спекулятивного, фиктивного западного капитала. В чем кардинальные отличия ситуации в России,от того что происходит в Казахстане в последние годы? В Белоруссии, с ее более упорядоченной, на мой взгляд, экономикой, наблюдаются те же тенденции?

    15:37
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день!
    Нельзя сравнивать экономики и рынки стран по принципу их принадлежности к СССР. В прибалтике (Латвия,Литва,Эстония) проблемы с пузырями недвижимости так же есть.
    Российский рынок другой и он более устойчив к внешним вызовам. Но факт - бешеный рост цен на недвижимость прекратился. Наблюдается коррекция, которая может восприниматься как снижение.


    13:46
    Роналду Иваныч
    Впереди ЧМ-2018, сильно ли выросли цены на сдаваемое в аренду жилье? Много ли вообще предложений на время ЧМ, немногие хотят сдавать жилье на короткий срок. И можно ли ещё на этом подзаработать?

    14:04
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Всего целевым образом под Чемпионат Мира было выставлено в городах проведения около 10 000 квартир из которых 3000 - в Москве. Часть из них уже сданы. Ключевым фактором ценообразования на этом рынке является общий уровень развития гостиничного сегмента в регионе. Самые доступные предложения по аренде квартир "на чемпионат" представлены в Сочи (9 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (14 тыс. руб.). На третьем месте по доступности размещения Казань (30,0 тыс. руб.). Ниже среднего уровня будет стоить аренда жилья в Самаре (33,1 тыс. руб.) и Калининграде (33,4 тыс. руб.). Самые высокие ставки аренды в Саранске (73,4) и Ростове-на-Дону (47,7), т.е. в городах, которые никогда не являлись заметными туристическими центрами. Средняя стоимость размещения в Москве - 46,7 тысяч рублей в сутки. Если вычесть из рассмотрения 10% самых дорогих предложений (в центре города), то средняя стоимость размещения в Москве составит около 34 тыс. руб. в день.

    14:44
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    В преддверии Чемпионата мира по футболу наши коллеги из «МИЭЛЬ-Аренда» запустили проект, в рамках которого помогают арендаторам-болельщикам найти квартиру, собственникам – сдать свою недвижимость в краткосрочную аренду. Запросы болельщиков, которые хотели бы арендовать квартиру в дни проведения Чемпионата, поступают. Обращаются и собственники, которые хотели бы заработать на сдаче своей недвижимости в это время.
    Основная сложность заключается в том, что желающие арендовать квартиру на время ЧМ не понимают, какую сумму они готовы потратить на аренду. Собственники же находятся под влиянием ажиотажа вокруг того, как хорошо можно заработать на сдаче своей недвижимости во время ЧМ. Поэтому цены ограничиваются только фантазией собственников. Это просто бешеный ажиотаж, который искусственно раздувается собственниками.
    Разброс текущих цен на аренду квартир Москве к Чемпионату мира огромный – от 30 тысяч рублей в сутки до бесконечности.

    15:53
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Практически все частные объявления об аренде привязывают к расстоянию до стадиона Лужники. Многие частные арендодатели переориентировались с длительной аренды на посуточную оплату. При этом минимальный срок аренды составляет 2 дня, большинство собственников взимает депозит за 2 ночи наличными, который возвращается при выезде за вычетом суммы в случае какого-либо ущерба. Также добавляют городской налог в размере 10%. Также идет переориентация на гостиничные стандарты, в квартирах предоставляются туалетные принадлежности, постельное белье и полотенца. Разброс цен очень большой, от 1,5 тыс. рублей за три ночи в хостеле, расположенном в 20 км от стадиона Лужники, до 500 тыс. рублей в пятизвездочных отелях. Практически все крупные отели, находящиеся в центре, уже забронированы.
    Важным критерием при выборе жилья на время проведения Чемпионата остается транспортная доступность до стадиона, либо рядом станция метро или МЦК, либо пешая доступность. Меньшей популярностью будут пользоваться квартиры в отдаленных от спортивного кластера районах, поэтому цены в предложении по аренде здесь минимальные. Если мы говорим о болельщиках, которые приезжают на несколько дня, а не на одну игру, то они присматривают апартаменты, в которых можно приготовить еду, постирать одежду, пригласить в гости. Провала с реализацией номерного фонда при этом быть не должно, так как масштаб мероприятия совершенно иной нежели на Кубке конфедераций. При этом стоит понимать, что для иностранцев наши завышенные цены на апартаменты ничего не скажут, так как они не понимают реальный уровень стоимости аренды в обыденной жизни. Поэтому будут арендовать по тем ценам, которые есть в предложении, думая, что «так и должно быть» или «просто у нас дорого». Поэтому почему бы и нет, у всех есть шанс подзаработать.


    13:45
    Почему такое плохое качество новостроя. В домах монолитах никакой звукоизоляции. Проблемы с ветиляцией.

    15:13
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    К сожалению, квартиры покупают редко, поэтому на рынке новостроек нет такого стремления, чтобы потребитель вернулся, как на рынке дешевых повседневных товаров. Если вам продадут невкусный хлеб - вы больше в эту пекарню не вернетесь. С квартирами - не так. Если вы и купите квартиру еще раз - то скорее всего лет через 20-30 и/или совсем в другом месте, где застройщик не работает. Хотя застройщики которые строят много и в разных местах уже стремятся к качеству, так как благодаря интернет теперь о неудачных проектах могут знать и будущие покупатели. Кроме того, важно не только качественно строить, но и качественно обслуживать - в спорах застройщика и управляющей компании "кто виноват" что, например, вентиляция не работает и за чей счет исправлять, крайним остается покупатель.

    15:35
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Плохое качество строительства, как проблема - существует. Но не следует так драматизировать ситуацию. Во-первых далеко не все объекты, я бы да же сказал, большинство объектов строятся качесвтенно. Ответственные девелоперы, а это те, кто пришли не на разовый объект, относятся к качеству с должным пониманием. Купившие и не довольные клиенты - это рупор через который формируется негативная картина во круг девелопера. Реализация последующих проектов может быть затруднена. Поэтому я настойчиво рекомендую при выборе квартиры в новостройке изучить девелопера. Скорее всего если он строит с браком и не исправляет этого, вы легко найдете такую информацию в сети.


    13:23
    В последнее время все больше строятся дома с апартаментами, а не квартирами. При это бывают случаи, когда апартаменты стоят дешевле квартир, но налог на них выше. Что же выгоднее приобретать при разных целях: для себя, с инвестиционной целью, с прицелом на то, что квартира/апартаменты будут сдаваться?

    13:46
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Для сдачи в аренду выгодней апартаменты, особенно если они рядом с метро и входят в список или категории "льготного" налогообложения нежилых помещений. Для семьи с детьми, пожилыми членами семьи, инвалидами выгоднее (а точнее спокойней) приобретать квартиры, так как это гарантирует более высокий уровень социальной защищенности и обеспеченности на практике. Вероятность проблем со школами, поликлиниками, детскими садами, управляющей компанией, службами ЖКХ, охраной, социальными службами и т.д. и т.п. гораздо ниже, а при их возникновении их будет проще решить, так как ситуация по квартирам и алгоритм действий, например в ситуации "нет отопления в квартире" или "нет места в детском саду для прописанного" или "говорят что я должен за консьержа и не пускают в дом" или "поставили шлагбаум на вьезде во двор без решения собственников" или "как получить субсидию на ЖКХ" понятен людям и бюрократам на местах, в отличие от апартаментов.

    13:48
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    В рамках одного проекта, с предложением как квартир, так и апартаментов, разница в цене может составить около 20% - 25% в пользу (доступность) апартаментов, этот показатель не менялся в последние годы. Более того, часть комплексов с апартаментами на этапе строительства была переведена в жилье либо из-за изменений ГПЗУ, либо из-за изменений по проекту (в частности, касающиеся инсоляции). Преимущественно это проекты компании MR Group – «Ясный», «Водный», «Савеловский Сити». При этом в мультиформатных комплексах стоимость эксплуатационных платежей одинаковая для всех форматов жилья. Поэтому покупать апартаменты выгодно как с инвестиционной точки зрения, так и при рассмотрении покупки "для себя".

    14:17
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Если прописка не важна (а она возможна только в жилом помещении) или в дальнейшем планируется квадратные метры сдавать в аренду, то можно приобрести как квартиру, так и апартаменты. Стоимость апартаментов ниже цены квартиры аналогичной площади в той же локации, но там будут выше траты на коммунальные услуги и налог.

    15:42
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Квартира от апартамента отличается по следующим параметрам:
    1) строительным. при строительстве апартаментов меньше требований к соц. обеспечению, комфорту и инсоляции. апартамент может быть расположен на север всеми окнами. в эконом классе часто встречаются комплексы где по 20-30 апартов на одной клетке.
    2) стоимостью. цена на апартамент ниже как правило на 15-30%.
    3) эксплуатационными расходами. Налог от 0,5 до 2%, но учтите, что кадастровая стоимость сильно ниже чем на квартиру. расходы на коммуникационные платежи выше на 15%.
    4) в апартаментах нельзя прописаться. вообще никак нельзя. ни на 5 лет ни на год. Если апартамент гостиничного типа и УК имеет лицензию на гостиничный сервис, то вы можете получить справку по месту пребывания ,как в обычной гостишке.

    14:05
    "или "говорят что я должен за консьержа и не пускают в дом"- лучше биться с консьержем, чем с управляющей компанией, которая подаёт в апартаменты воду и свет от балды, то есть обалденные цен.


    13:18
    Здравствуйте! Существуют ли у нас более или менее достоверные индексы стоимости недвижимости для регионов? Как можно отслеживать динамику цен на жилье?

    15:22
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Можно отслеживать здесь: http://www.rlt24.com/primary/moscow/main

    15:42
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Да, да! Именно на ФИНАМ и смотрите. Потом почти в каждом округе есть своя палата недвижимости. там можно посмотреть.


    13:16
    Яков
    Конференция называется "российская недвижимость - страховка от санкций", согласны? Да,нет,почему? Спасибо!

    15:46
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Яков, добрый день! Санкции бью по рублю. На рубль сегодня можно купить недвижимость. Если завтра он рухнет, то все девелоперы будут продавать по ценнику в рублях, но в эквиваленте к валютной корзине. Те цена будет рассчитываться в долларах, а выставляться в рублях. По этому, есть два пути. Если вы "сидите" в валюте уже сейчас, то ловите момент курса и до пересмотра девелоперами цен и возможно вы выгодно купите. Если вы "сидите" в рублях, то вам скорее всего уже нужно покупать. Оценку рублю не даю, лишь прогнозирую сценарии возможного развития.


    13:11
    Жили-были
    Как считаете, все законодательные инициативы летние (переход проектное финансирование) будут реализованы в срок? или могут отложить, если ситуация (в экономике, на рынке недвижимости) будет ухудшаться?

    15:55
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Жили - были, а как ваше отчество? :)

    Смотрите, проектное финансирование - это способ спастись, но не всем - только банкам.
    При проектном финансировании банки получают такую возможность: у банка в правом кармане 100 рублей, их надо переложить в левый карман. просто так - не выгодно. по этому им нужны - вы, как инструмент формирования добавочной стоимости к этим 100 рублям. Банк берет из правого кармана 100 рублей и отдает их вам. Вы берете их (ипотека) и уже с процентами возвращаете в банк в левый карман. Вы с обещанием получить квартиру и долгом, банк со своими деньгами и прибылью. Не забываем про застройщика. Ведь это он пообещал квартиру вам и, что бы ее построить он берет у банка эти же 100 рублей и возвращает ему тоже с процентами. Таким образом, банк дважды заработал на одних 100 рублях, и получил двух должников, при этом один из них несет уголовную ответственность за то, что бы правильно использовать деньги банка, вернуть их с процентами и передать вам квартиру. Банк - понятно никакой ответственности не несет. Вот такой бизнес по русски.


    13:11
    Что происходит на рынке загородной недвижимости. На сколько упал спрос и цены в этом году . Стоит ли подождать с продажей или по любой цене продавать сейчас ?

    15:23
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Спрос сместился в сегмент недорогой недвижимости. Лучше всего он сохранился в сегменте участков без подряда, как наиболее дешевом. Средняя стоимость участка без подряда в Московской области - 670 000 рублей. Средний срок экспозиции участка в новых поселках, где только открылись продажи и большой выбор - 12 месяцев, а в уже сформировавшихся, где остались единичные предложения - 2 месяца. Сейчас в Московской области на продажу выставлено 33 000 участков без подряда. Средняя стоимость на участки с 2014 года снизилась на 17% в Московской области. По участкам со строениями (на удалении от города), если решение принято продавать, то лучше делать это сейчас, так как сроки экпозиции и скидки будут в среднем по рынку расти.

    15:58
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Ксения, добрый день! Судя по вопросу - у вас вторичка и вы хотите ее продать. Ксения, рынок стал правдивым. другими словами покупать все что продается перестали. Нужно трезво оценить ваш дом, по параметрам локация, окружение, состояние, архитектура. и на основании этой оценки понять реальную стоимость. Сейчас это сделать или через год - не важно.


    13:08
    Как сейчас продают паркинги в связи с принятием закона о новом оформлении его в собственность не как доли в общем имуществе.

    14:28
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Машино-места, согласно новым нормам законодательства, стали полноценными объектами недвижимости. Соответственно, при составлении проектной документации застройщик изначально должен учитывать их как самостоятельные объекты недвижимости, и в последующем они ставятся на кадастровый учет.
    Если паркинг расположен в составе многоквартирного дома, то машино-места на стадии строительства продаются по ДДУ или по договору уступки, после сдачи дома в эксплуатацию – по договору купли-продажи.
    Если паркинг расположен отдельно от жилого дома, то при продаже машино-места допускается заключение договора инвестирования, поскольку само здание является нежилым. Но, как показывает практика, подобных договоров становится все меньше. Все чаще на стадии строительства таких паркингов, машино-места продаются по ДДУ, а после сдачи здания в эксплуатацию – по договорам купли-продажи.

    15:26
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В новостройках их продают также как и раньше - по договорам участия в долевом строительства на машино-места. Закон повлиял на то, что и как происходит с оформлением продаж после ввода объектов в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет.

    16:04
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Паркинг в новостройках можно приобрести по ДДУ, в том числе и в ипотеку. Сегодня действуют ипотечные программы от банка Возрождение , в таком случае ставка составляет 12,755, первоначальный взнос от 20% сроком до 15 лет, максимальная сумма кредита - 4,5 млн рублей.
    В Абсолют банке ставки начинаются от 10,49%, первоначальный взнос от 15%, сроком до 15 лет.
    В Дельта кредите минимальная ставка 9,75%, при этом срок достигает 25 лет, но первоначальный взнос должен быть от 40%, максимальная сумма кредита до 3 млн рублей.
    Надо отметить, что банк Возрождение при этом пользуется спросом больше всего.


    12:54
    Добрый день! Как может измениться стоимость жилья, при повышении курса доллара и возможном введении новых санкций в отношении России? Стоит ли вкладывать средства в недвижимость сейчас?

    14:36
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    При повышении курса доллара некоторые владельцы рублевых сбережений стремятся спасти их, купив квартиру. Массовый рост спроса на вторичном рынке, действительно, мог бы вызвать сокращение дисконтов и уменьшить разницу между ценой предложения и ценой продажи. Но на данный момент мы не фиксируем роста обращений и роста цен.
    Увеличение цен на первичном рынке также вряд ли стоит ожидать. Дело в том, что объем предложения на сегодняшний день весьма большой. Доходы населения не растут. Застройщики понимают, что увеличение цен просто снизит интерес к их проектам, и покупатель постарается найти другие варианты или временно отложит вопрос приобретения недвижимости.

    16:49
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Любая продолжительная нестабильность курсов валют приводит к оживлению на рынке новостроек. В качестве прогнозов могу сказать, что колебания валютных курсов будут продолжать оказывать свое влияние на спрос, но нельзя забывать и события, которые окажут влияние на предложение – изменения в 214 и 218-ФЗ. Для клиента с надежным уровнем дохода в национальной валюте – потенциального ипотечного клиента – доля таковых в спросе сегодня около 56% по рынку, курсы валют вторичны, им важно подобрать вариант по выгодной цене.


    12:51
    Здравствуйте, с учетом последних событий (санкции, девальвация) насколько реально купить сейчас в Москве просторную трешку для многодетной семьи в пределах 6 миллионов рублей? Антон, Омск.

    13:07
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Реально: например, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, трехкомнатные квартиры в пределах 6 млн руб. предлагаются в ЖК "Жемчужина Зеленограда" (от 5,4 млн руб, площадь 67 кв. м) и в проекте "Мой адрес на Дмитровском, 169" (от 6 млн руб., площадь 77,7 кв. м).

    14:16
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В базе данных ЦИАН в бюджете до 6 млн рублей представлено в Москве 185 трех и более комнатных квартир площадью от 65 кв. м. Из них 70 на вторичном рынке квартир, а в новостройках (как введенных в строй, так и на стадии котлована со сроками заселения в 2018-2020 годах) - еще 115 квартир. Это такие ЖК как Южное Бунино, Новые Ватутинки, Борисоглебское, Кленовые Аллеи, Медовая долина, Жемчужина Зеленограда, Белые Ночи - все они расположения на территориях города за пределами МКАД.

    15:09
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Приобрести трехкомнатную квартиру в Москве в старых границах в пределах 6 млн рублей реально. Но таких предложений не очень много. На вторичном рынке в «старой» Москве подобные предложения можно найти в удаленных спальных районах в домах старой постройки. В Новой Москве такие предложения встречаются в более современных домах.


    12:49
    Антон
    Добрый день, уважаемые эксперты. Подскажите пожалуйста. Вот недавно открыли три станции метро - перегон от петровско-разумовской до селигерской. Заметили ли вы какие-то изменения в динамике цен на квартиры в районах к ним прилегающих? Ведь раньше атм транспортная доступность считалась близкой к нулевой. Выросли ли цены на квартиры в бескудниковском районе и если да, то насколько?

    13:28
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    На данный момент не зафиксировано заметных изменений цен на вторичную недвижимость в указанном районе. Однако привлекательность Бескудниковского и других прилегающих районов повысилась, и теперь покупатели с гораздо большим интересом рассматривают такие варианты.
    На первичном рынке также роста цен пока не отмечено.

    13:59
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Запас роста цен был исчерпан в момент объявления о старте строительства метро и после того, как стало известно, где именно будут расположены станции. Сейчас, действительно, можно говорить, пожалуй, о повышении ликвидности, то есть продать там квартиру будет проще и выгоднее, чем раньше, когда метро не было.

    14:22
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    На цены влияет не только метро - тем более что эти станции проектировались и строились суммарно около 20 лет, то есть к их появлению все были готовы и цены менялись заранее. 2014-2018 гг. на динамику цен в этих районах больше влияли другие факторы - а именно, снижения доходов населения и конкуренции со стороны новостроек. Более чем на 10% упала стоимость квадратного метра в Бескудниково и Дегунино за 4-ре года. Такая ситуация типична для спальных московских районов. В некоторых случаях открытие метро лишь привело к меньшему снижению цен, но общую ситуацию не переломило.


    12:41
    В новостройках большое количество квартир пустуют. О чем это говорит? Это инвестиционное квартиры, которые могут никогда не заселиться? Или же это проявление избытка жилой недвижимости? Как на рынке недвижимости отражаются оба эта варианта?

    13:01
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    В новостройках, которые сегодня планируются к сдаче или уже сданы, действительно, есть определенный процент инвестиционных квартир, которые были приобретены в 2014 году на фоне роста курса валют. Как показывает практика, большинство таких квартир приобретались без отделки. Чтобы сдать такое жилье в аренду владельцам необходимо дополнительно потратить внушительные суммы на ремонт. К подобным тратам в условиях отсутствия роста доходов люди не готовы. Выставлять такие квартиры на продажу многие также не хотят. Причина проста. Вырученные суммы, как правило, ниже цен 2014 года.

    13:41
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Лишь 25% квартир остается нераспроданным до сдачи дома в эксплуатацию. Но чтобы продать оставшийся объем требуется еще год. Происходит это потому, что к завершению строительства в предложении остаются менее ликвидные лоты, например большой площади, рассчитанные на большие семьи, а также квартиры на высоких или наоборот низких этажах. Целевая аудитория таких квартир заметно уже, поэтому и сроки экспозиции всегда длиннее.

    14:29
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Полное заселение новостройки занимает около 5 лет - кому-то не хватает денег на ремонт, кто-то покупал квартиру для детей "на вырост", кто-то за время строительства "разочаровался" в выборе или расширил состав семьи и продает квартиру. Поэтому хотя новостройки выглядят "пустыми" доля инвестиционных квартир (то есть в которые не собираются заселяться) ниже, чем кажется. В некоторых проектах при сроках строительства в 3-4 года, цикл первичной продажи затянулся на 10-15 лет - как правило в бизнес-классе и элитном рынке. Но таких проектов немного. В целом нераспроданными на массовом рынке к сдаче остается 15% квартир. Наличие остатков на этой стади может быть как из-за некоректного ценообразования, неликвидных планировок, непродуманной квартирографии, так и изначально предусмотрена финансовой моделью.


    12:36
    Не "схлопнется" ли программа реновации из-за санкций? Где строители будут брать деньги для возведения новых домов?

    12:54
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    На программу реновации до 2020 года уже выделено 400 млрд руб. В текущем году стартует строительство 34 жилых домов на более чем 5 тыс. квартир. В ближайшие два года закончат проектирование еще 73 домов под переселение. Заложена крепкая база, поэтому реновация будет развиваться.

    14:34
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Это вопрос терминологии. То, что программа реновации будет осуществляться меньшими темпами, чем заявлялось - несомненно, так как даже при наличии финансовых ресурсов недостаточно кадров, опыта, оборудования, коммуникаций для таких масштабов. Считать ли это "схлопыванием" - не берусь сказать. Но тоже самое было с лужковской программой по "хрущевкам" - сроки ее реализации выросли в два раза.


    12:36
    Добрый день, стоит ли сейчас покупать недвижимость или лучше сейчас вложить деньги в валюту, дождаться понижения курса рубля и купить ту же недвижимость дисконтированную по отношению к валюте?

    12:45
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Инвестиционные вложения во вторичную жилую недвижимость сейчас рискованны. В принципе, можно получить доходность, но для этого нужно приобрести квартиру либо на торгах от города, либо, например, в доме, который возведен недавно и точечно, в хорошем районе со сложившейся жилой застройкой, чтобы вокруг не было будущих новостроек (конкурентов по цене). Подобрать такое предложение непросто.


    12:27
    Илья Ив.
    Будут ли дальше снижаться ставки по ипотеке? какой уровень реально увидеть в этом году?

    13:22
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Введение новых санкций, спровоцировавших резкое ослабление курса рубля, вероятнее всего сподвигнет ЦБ взять паузу в снижении ключевой ставки.
    До этого ЦБ последовательно понижал ключевую ставку, 26 марта было очередное снижение до 7,25%. Данное решение было принято на фоне сохранения инфляции на устойчиво низком уровне. Весьма вероятно предположить, что на очередном заседании, которое намечено на 27 апреля, ЦБ примет решение оставить ее без изменений.
    Учитывая сложившуюся ситуацию, строить прогнозы на год весьма сложно. Исключать повышение ставок нельзя, но пока это маловероятно, для этого требуется более значительное расширение санкций.

    13:30
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Уже сейчас можно не ждать дальнейшего снижения ключевой ставки (хотя к концу года она еще может немного сократиться), потому что есть выгодные ипотечные программы - например, 7,4% от Сбербанка, которая предлагается во многих новостройках, в ВТБ до конца мая предлагается акционная ставка от 8,9% и на новостройки, и на вторичку, есть выбор программ с первоначальным взносом от 10%.

    15:15
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Существенное ухудшение внешнеполитической ситуации и сохраняющиеся (а местами и нарастающие) проблемы в экономике государства вынудят Банк России снижать ставку рефинансирования более медленными темпами, либо вовсе приостановить на какое-то время пересмотр ставки. А в случае ухудшения - вернуться к практике ужесточения монетарной политики - т.е. вполне можно увидеть и повышение ключевой ставки. Нельзя не упомянуть и постепенный уход от схемы долевого участия в строительстве и переходе на проектное финансирование. Не исключено, что на начальном этапе это вызовет некоторое снижение спроса, что отразится и на уровне ипотечных ставок и на общих объемах реализации жилой недвижимости. Оказывает давление на рынок ипотечного кредитования и требование регулятора и применении повышенных коэффициентов риска по ссудам с нулевым или крайне низким (20% и менее) уровнем первоначального взноса, а также возможный запрет на ипотечные кредиты без первоначального взноса. Необходимость формирования существенных резервов под такие ссуды, вызывающее отвлечение ресурсов кредитных учреждений, вынуждает последних понемногу сворачивать программы кредитования, предполагающие низкий уровень первоначального взноса. Все эти факторы не способствуют снижению ипотечных ставок. Так что наиболее вероятным коридором по ставкам к концу года может оказаться 9,5 - 9,8%.

    15:35
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Дальнейшее заметное снижение ставок по ипотеке сейчас зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от того, смогут ли банки снизить свои аппетиты на ипотечном рынке, так как разница между средней ставкой по депозитам и по ипотечному кредитованию, сейчас более 3%. Даже если Центральный банк продолжит постепенное снижение ключевой ставки, выдача ипотеки будет в среднем под 8,5% в конце года и под 8% в годовых в 2019 году и чтобы ставка снизилась хотя бы до 6% банкам придется уменьшать свою доходность на рынке ипотеки.


    12:25
    Алекс
    Столько строится новостроек! по крайней мере, сужу по своему району Москвы. Чуть ли не каждый метр хотят застроить, каждый месяц анонсируется какой-то новый жилой комплекс. Неужели всё это жилье находит своего покупателя?

    12:38
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Спрос на новостройки растет. По данным Росреестра в столице в 2017 году количество зарегистрированных ДДУ выросло более чем на 50%. Причем очень многие покупатели приобретают квартиру в новом доме, продав другую свою недвижимость.

    13:03
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Да, новостройки очень востребованы, более того, спрос не насыщен, ведь нельзя сказать, что все семьи решили квартирный вопрос. Создаются новые семьи, вырастают дети, всем нужно жилье. И во многом спрос сейчас стимулирует ипотека, ведь ставки сегодня достигли исторического минимума.

    13:33
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Алекс, добрый день Не поверите!За три года количество зарегистрированных ДДУ, то есть количество покупок квартир в новостройках, выросло в 3 раза. За первые три месяца этого года в Москве (без учета Новой Москвы) было зарегистрировано 10,56 тысяч штук ДДУ общей площадью 613,1 тыс. кв. м, что почти на 40% больше, чем в прошлом году.Это данные Росреестра, но очищенные нашими аналитиками от юридических лиц и оптовых сделок. При этом доля спроса на новостройки растет с каждым годом, так как люди создают новые семьи, наоборот разъезжаются, приобретают жилье для детей, съезжают от родителей - и все хотят получить современные качественные квартиры.

    14:43
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В Москве строится 0,27 кв. м жилья на жителя в год, а в Новосибирске - 1 кв. м. И при этом в городе постоянный миграционный приток. Спрос на массовое жилье есть и застройщики расширяют предложение такого жилья. Кроме того снижаются ипотечные ставки, что расширяет круг потенциальных покупателей. Все это привело к тому, что за год (1 кв 2018 к 1 кв 2017) продажи новостроек в Москве выросли на 45%, при этом "средний чек" снизился примерно на 10%.

    14:57
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Текущее состояние рынка новостроек Москвы могут охарактеризовать следующие факты:
    - за 2 года (2016-2017 гг.) объем предложения квартир и апартаментов по количеству и суммарной площади лотов увеличился на 70% за счет выхода на продажу 89 новых проектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса;
    - по итогам февраля 2018 г. объем предложения первичного рынка квартир и апартаментов в границах старой Москвы составил 48,2 тыс. лотов, или 3,4 млн кв. м, предлагаемых в составе 746 корпусов.


    11:51
    Уважаемые эксперты, а как сейчас надёжно и безопасно купить жильё - вложиться в строящийся объект или поискать на вторичке?

    12:27
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    При покупке жилья и на первичном и на вторичном рынке есть свои особенности, но в любом случае, чтобы избежать негативных последствий, лучше обращаться за помощью к экспертам.
    Понятно, что квартиру в новостройке, лучше приобретать в проекте, который возводит крупный застройщик. Однако, как показывает практика, эксперты обычно подбирают более интересные варианты по более привлекательной стоимости, на которые простой обыватель может не обратить внимания.
    Если вы планируете купить вторичное жилье, то здесь, конечно же, стоит обратиться за помощью к специалистам. Чтобы провести такую сделку необходимо владеть большим объемом информации и разбираться во всех тонкостях вторичного рынка.

    14:05
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Наиболее безопасный вариант - квартира в уже сданной новостройке. Вы подпишете договор купли-продажи с застройщиком и сразу получите ключи, сможете оформить собственность. 197 корпусов-новостроек в Москве уже введены в эксплуатацию, они есть во всех районах, поэтому выбор хороший. В 10 готовых корпусах в Москве можно приобрести квартиры по цене от 5 до 6 млн руб. При этом можно уже рассчитывать и на жилье бизнес-класса – например, в ЖК «Концепт Хаус» рядом с метро «Кунцевская» квартиры предлагаются по цене от 5,9 млн руб., а в ЖК «Широкая Green Park» рядом с метро «Медведково» – от 5,4 млн руб. Есть варианты и дешевле - но в более отдаленных районах.

    14:48
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Наиболее надежно и безопасно приобретать готовое жилье на рынке новостроек со свидетельством о собственности - это можно сделать как у застройщиков, так и на городских аукционах. С одной стороны это убирает риск, что дом не построят или не введут в строй или не поставят на учет или не подключат к коммуникациям, с другой, что появятся старые владельцы или прописанные с претензиями или иные юридические сюрпризы.

    16:56
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Безопасно и на вторичном рынке, и в новостройке, если точно знать, у кого покупаешь. Для этого, прежде чем заключать договор, проверьте юридическую чистоту сделки (если приобретаете вторичку), а также надежность застройщика (если присмотрели квартиру в новостройке). При этом стоит понимать, что квартира в новостройке на этапе строительства будет скорее всего дешевле, чем в построенном доме.


    11:36
    Р16
    Добрый день! Как проходит реновация? Совсем нет информации по данному поводу. Не включат ли московские власти заднюю? В академическом районе Москвы дайте прогноз по времени реализации сноса пятиэтажек включенных в программу? Благодарю за ответы!!!

    14:56
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Р16, нет не включат. Строительство по программе реновации идет, но, справедливости ради, неравномерно и по времени и по локации. Чтобы не писать длинные тексты "от себя", могу поделиться свежей статистикой от «БЕСТ-Новострой»:

    - за 2 года (2016-2017 гг.) объем предложения квартир и апартаментов по количеству и суммарной площади лотов увеличился на 70% за счет выхода на продажу 89 новых проектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса;
    - по итогам февраля 2018 г. объем предложения первичного рынка квартир и апартаментов в границах старой Москвы составил 48,2 тыс. лотов, или 3,4 млн кв. м, предлагаемых в составе 746 корпусов.

    В рамках реновации в районах Кузьминки, Царицыно и Головинский суммарно предлагается всего 205 тыс. кв. м в рамках реализации 4 проектов, введенных в эксплуатацию или со сроком ввода в 2018 г., что существенно сужает вариативность выбора новых квартир для потенциальных покупателей. На территории района Проспект Вернадского по состоянию на начало марта 2018 г. предложение на первичном рынке жилья отсутствует.

    15:47
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Для программы реновации уже утверждено 236 стартовых площадок. Это земельные участки, на которых расположено ветхое жильё под снос, неиспользуемые территории, принадлежащие неработающим предприятиям, стихийные автостоянки и т д. В число площадок вошла территория самого крупного советского долгостроя (Ховринской больницы), бывшего Черкизовского рынка, Измайловского совхоза декоративного садоводства.
    В первую волну сноса устаревшего жилого фонда вошли экспериментальные площадки в пяти районах столицы: Кузьминки, Головинский, Царицыно, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. Это районы, где жители всех домов проголосовали за участие в реновации. Но переезды жителей из ветхого жилья начнутся раньше, чем построят первые дома. В программу реновации включили 30 домов на разных этапах строительства казенного предприятия города Москвы "Управление гражданского строительства" (КП «УГС»), которые были построены в рамках других программ. Но перед тем, как заселять новых жителей, в них должны будут доработать благоустройство, отделку домов и квартир по стандартам реновации. В феврале 2018 года первый дом для переселения принял жителей в районе Северное Измайлово - 5-я Парковая улица, дом 62.


    11:24
    Добрый день. Стоит ли сейчас покупать квартиру в доме под реновацию? Какой район видится наиболее перспективным (с.т.з. отдачи вложенных средств) в ходе ее осуществления? Какая комнатность наиболее выгодна, если рассматривать вопрос с т.з. дальнейшей перепродажи?

    12:09
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Смотря с какими целями.
    Сейчас под реновацию в основном покупают те, у кого есть дети, которым в будущем потребуется жилплощадь. Такие покупатели подбирают чаще всего двушки как можно дешевле – в плохом состоянии. На 1-2 или последнем этажах, без ремонта. После покупки не вкладываются в такие квартиры, а сдают дешево, или даже просто закрывают и ждут реновации. Таким образом, к совершеннолетию ребенка есть шанс получить привлекательную квартиру в новостройке.

    Если нужна квартира для жизни здесь и сейчас, то покупатели стараются все же подобрать вариант в несносимых домах, чтобы дважды за короткое время не связываться с переездом, ремонтами, бумажной волокитой.

    13:28
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Предложение в реновационных домах сегодня очень востребовано, поэтому на рынке появляются единичные и штучные квартиры, которые несмотря на то, что продаются чуть выше рынка, разлетаются как "горячие пирожки". По нашим данным срок экспозиции таких квартир составляет 3-5 дней. Такая популярность заключается в том, что это действительно выгодно - на время ожидания сноса и дальнейшего переселения можно сдавать жилье, перекрывая, например, платеж по ипотеке, а потом получить более комфортную и современную квартиру. Также стоит обращать внимание на двух- и трехкомнатные квартиры, так как они являются более перспективными как сточки зрения инвестиций, так и с точки зрения сдачи в аренду.

    14:53
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Наиболее перспективны компактные районы ближе к центру, так как в этом случае география расселения наиболее предсказуема, либо окраины районов, то есть вы точно не переедете в локацию, где цена кв. м гораздо ниже. При этом важен горизонт планирования - программа будет идти 20-25 лет и, если нужно быстро решить ваш вопрос, то лучше выбирать дома, где уже появилась ясность с проектированием и площадками для расселения.


    11:23
    Ипотечник
    Вопрос не по инвестициям, а конкретный - реально через Ваши компании подобрать вариант ДВУХкомнатной квартиры в шаговой доступности от метро (или еще не октрывшихся станций) в пределах 3,5 млн руб. Буду признателен за варианты.

    13:14
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Такие варианты квартир есть только в Новой Москве, но в проектах дальше Троицка, метро туда придет еще не скоро. Однако есть ЖК "Новая Звезда" в Коммунарке, где предлагаются 2-комнатные апартаменты в вашем бюджете. Там метро планируется в 2019 году.

    15:01
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Прямо возле действующих метро таких квартир нет (есть в 10-15 минутах пешком от м. Новохохловская, Рязанский проспект). По перспективным станциям метро (на территории Новой Москвы) в базе ЦИАН около 30 таких предложений.


    11:22
    С удовольствием читаю такие конференции. На них аналитики строительных компаний и крупных риэлторов произносят одни и те же мантры: "Рынок вырастет, покупать сейчас, вырастет рынок, вырастет обязательно". А рынок четыре года подряд только падает, ага. Вопрос: вам сказки рассказывать не надоело? Всё, не будет больше никакого роста, смиритесь уже.

    11:56
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Антонио-Батонио! Абсолютно с вами согласен! Легкой наживы аля 2007 год, больше не будет. Наступил период ликвидных проектов. В своей массе их сильно меньше, чем не ликвидных. Ищите проекты с уникальными (хоть это слово и заелось) характеристиками. Например, по локации + по проектному решению + качеству. Вы их точно не найдете в эконом (зачеркнуто) стандарт и комфорт классах. Только бизнес. Ищите продукты отличные от других. Тут еще есть, где заработать.
    Да и все в белую! Так что пора выходить из тени!

    13:21
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Порог входа в проекты снижается, это верно, так это только лучше для инвестора - можно позволить себе больше приобрести. А по мере роста строительной готовности рост цены неизбежен, хотя, как правильно говорят коллеги, надо смотреть, чтобы проект был максимально ликвидным - у метро, парка, с видом на воду, с удобным выездом и так далее. Такие новостройки не дешевеют. В них рост цен даже в эти кризисные годы был минимум 12-15%. А в бизнес-классе и все 20%.

    15:05
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Ищущий - найдет. Или новостройку с ростом ценника на 15% в год или аренду с доходностью 6%-8% (уже выше чем депозиты в надежных банках) или хотя бы попробует сдачу под чемпионат мира по футболу, когда можно за день заработать столько же сколько за месяц. В среднем же по России - да рынок не растет, но точки роста - остались.


    11:00
    Сергей Ткаченко,  СЕNTURY 21 Capital Petersburg
    Добрый день! Какие тенденции наблюдаются на рынке апартаментов Санкт-Петербурга, Москвы и Сочи? Что будет с доходностью в апарт-отелях? Какие на данный момент оптимальные варианты для инвестирования в нынешних условиях?

    11:29
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    В структуре предложения Москвы доля апартаментов снижается который год подряд.
    В тоже время апартаменты вполне можно приобрести для жизни или последующей сдачи в аренду. Бюджет такой покупки, как правило, ниже бюджета покупки квартиры аналогичной площади в той же локации. А удобная транспортная доступность и наличие инфраструктуры сделает апартаменты привлекательными для арендаторов.
    К тому же приобретение недвижимости на ранней стадии строительства может принести до 20% дохода.

    15:40
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Рынок апартаментов в Москве продолжает расти. Интерес покупателей к данному формату жилья не снизился. В абсолютных показателях количество проданных апартаментов выросло в 1,9 раз: с 2,3 тыс. сделок за 2014 год до 4,4 тыс. за 2017 год. Наиболее перспективны для инвестиций проекты у станций метро.


    10:03
    Считать ли законченным снижение цен на рынке жилой недвижимости. Или еще рано инвестиционно покупать и возможно снижение дальше. Если да - возможные ориентиры окончания снижения цен.

    11:10
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    На протяжение последнего года цены на первичном рынке, можно сказать, практически не изменились. Так, например, в марте 2018 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в «старой» Москве составила 202,2 тыс. рублей, а в марте 2017 года она была равна 196,6 тыс. рублей. Причем даже такое незначительной увеличение связано с изменением структуры предложения и ростом строительной готовности объектов.
    Также не стоит забывать, что цены, указанные на сайтах застройщиков, это цена предложения. По факту стоимость сделок обычно ниже, так как большинство девелоперов предлагают различные скидочные акции. И в перспективе, скорее всего, не стоит ожидать заметного снижения цен.

    13:21
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    После снижения цены в 2015 году, цены остаются достаточно стабильными на протяжении последних лет. Средняя цена по итогам марта в Москве - 226,2 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), снижение в годовой динамике - 4,1%. На квартиры за год цена снизилась на 5,0%, в формате апартаментов отмечено уменьшение показателя на 0,4%.
    По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена по рынку новостроек снизилась на 2,3% (как по квартирам, так и апартаментам), что связано с вымыванием объемов предложения в крупных проектах, находящихся на завершающих стадиях строительства.

    При этом новые корпуса в уже существующих проектах выходят примерно с таким же уровнем цен, что и предложение в корпусах на завершающей стадии. Таким образом стирается разница цены между предложением на котловане и в домах перед сдачей в эксплуатацию (в рамках одного комплекса). Если вы решите приобретать недвижимость в инвестиционных целях, то стоит задуматься о вложении средств на этапе старта самого первого корпуса, и лучше на этапе котлована. Как показывает практика, политика девелоперов сейчас такова, что именно за первые 2-3 месяца со старта проекта цена вырастает на 30-40%. В таком случае, главное, не забывать проверять надежность застройщика и трезво оценить его перспективы по окончанию строительства проекта.


    09:44
    Инвестировать в недвижимость удобно.И основная масса идет по простому пути:покупает квартиру и далее два варианта,пусть стоит не пропадет или сдадим в аренду.Но падение рынка недвижимости долгое и скоро инвесторов в этом понимании будет меньше.Доходность маленькая,а проблемы с арендой и ликвидностью большие.Есть примеры,что продав недвижимость люди переходят в рублевые депозиты. Вопрос:Какие инструменты на рынке могут появится для замены покупки жилой недвижимости?

    10:55
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Эти инструменты и сейчас имеются: депозиты, драгметаллы, акции, облигации, разнообразные инвестиционные фонды. Но все указанные инструменты имеют свои нюансы. Для того чтобы инвестиции были успешными, необходима помощь профессионала в конкретной сфере. Он поможет оценить риски и соотнести их с ожидаемой доходностью. В таком ключе покупка недвижимости кажется одним из самых понятных инструментов для граждан. Тем не менее, совершение такой сделки может стать инвестиционно невыгодным, если не знать всех тонкостей рынка недвижимости.

    14:14
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Уж очень ёмкий вопрос. Но сами задали, сами теперь и читайте :)
    - Инвестирование посредством самостоятельных покупок на рынке акций, облигаций, производных финансовых инструментов или валюты, а тем более – активных спекуляций, требует определенного умения, навыков и, хотя бы, базового образования в этой области. Без перечисленных требований инвестор может на каких-то этапах суметь заработать приличную прибыль. Но мало, кто умеет после такого успеха, как правило – случайного, остановиться. А биржевые спекуляции без соответствующего опыта и образования рано или поздно приведут к существенным финансовым потерям – новичок в итоге отдаст свои деньги профессионалу. Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем интересующимся этим видом инвестиций пройти соответствующее обучение в профессиональных брокерских компаниях, имеющих большой опыт, высокий рейтинг и честное имя.
    - Приобретение паев фондов коллективного инвестирования или передача денежных средств в доверительное управление не требуют особых знаний и навыков торговли на бирже. Но и повлиять на результаты клиент уже не может. Если управляющий фондом или учредитель доверительного управления окажется слабым специалистом или, хуже того, - непорядочным человеком, существуют риски существенных финансовых потерь (вплоть до всего капитала). Кроме того, специализированными компаниями предлагается довольно широкий выбор различных фондов инвестирования, характеризующихся существенно отличающимися рыночными стратегиями. И неискушенному клиенту зачастую бывает непросто разобраться в предлагаемых услугах, чтобы выбрать вариант с оптимальным для его требований соотношением «риск/доходность».
    - Самостоятельное инвестирование в недвижимость, ценные металлы или иные активы без профессиональной подготовки не гарантирует вообще получения прибыли – не будучи специалистом в данной конкретной области и не зная законов, по которым развиваются эти рынки, инвестор фактически размещает свои сбережения наугад в надежде, что приобретенный актив вырастет в цене. Внешняя простота таких объектов инвестирования (ну что может быть понятней, чем покупка квартиры, золота или антиквариата?) не должна вводить в заблуждение – это всё же поле для деятельности узкоспециализированных профессионалов.


    09:20
    Ким
    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, какие первые результаты у программы субсидирования ипотечной ставки для семьи с 2-3 детьми? Насколько вообще рискованно соглашаться на такую субсидию, т.е. брать на 3 года 6%, а дальше неизвестная ставка рефинансирования + 2%? Или лучше выбрать гарантированную синицу под 9%. Спасибо.

    10:00
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Несмотря на некоторые ограничения, которые имеет данная программа (сумма кредита – до 8 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербург, Ленинградская область и до 3 млн рублей в регионах, первоначальный взнос – 20%, гражданство РФ, льготный период всего 3 / 5 лет), в рамках данной программы семьи смогут сэкономить около 100 тысяч рублей в год.
    В случае, если после истечения льготная периода средняя ипотечная ставка будет существенно ниже зафиксированной в кредитном договоре (на сегодняшний день это 9,25%), то у заемщиков есть возможность рефинансировать кредит уже на рыночных условиях.
    Также существенным подспорьем данная программа будет для семей, которые годами ранее взяли ипотеку по более высоким ставкам. У них есть возможность рефинансировать кредит по 6% на 3 / 5 лет, что выльется также в заметную экономию.

    14:00
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Добавить нечего. Рефинансирование действительно снимает большинство потенциальных проблем.

    16:26
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    Это не совсем корректное утверждение.
    Первые результаты: у нас по компании прошло 2 сделки. Очень много клиентов интересуются, но многие не подпадают под требования: звонят те, у кого один ребенок или вообще нет. У покупателей нет четкого понимая данной программы, поэтому каждому даются разъяснения.

    Если говорить о ставке после истечения срока субсидирования, то она устанавливается по такой схеме: в момент подписания кредитного договора в банке данная ставка фиксируется исходя из фактической цифры ключевой ставки +2%, т. е. на данный момент ключевая -7,25%. Если клиент сейчас подписывает клиентский договор, то у него фиксируется ставка на 3-5 лет 6%, а делее ставка становится 7,25%=2%=9,25, поэтому рисков не вижу.


    07:44
    Добрый день, какие тенденции наблюдаются в изменении стоимости аренды и покупки коммерческой недвижимости в Москве/Санкт-Петербурге/в целом по отрасли?

    13:10
    Валерий Ручий,  директор департамента продаж Est-a-Tet
    В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11-12% годовых. Следует учесть, что при приобретении объекта в новостройке не приходиться ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам. Момент получения прибыли от актива всегда отложен на период создания проектов, согласования, проведения ремонтно-строительных работ, монтажа оборудования, ожидания оформления права, заселения комплекса жильцами. Кроме того, минимальная стоимость нежилого помещения составляет 15-20 млн рублей, при этом стоимость кв. м находится в прямой зависимости от размера помещения, средняя цена 170 – 250 тыс. рублей.

    13:37
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Самые интересные тенденции сейчас связаны сейчас не с макрофакторами и "средней температурой по больнице", которые стабилизироались, а локальными факторами. Изменениями автомобильных и транспортных потоков в сфере коммерческой недвижимости, конкуренцией в офисной недвижимости. Например, в Москве программа "Моя улица" "поменяла" состав арендаторов "торговых коридоров" - арендаторы ориентированные на дорогой автомобильный поток сменились на более демократичных ориентированных на массовый пешеходный поток, а также на туристический поток. То есть сами по себе требования арендаторов (подкрепленные снижением выручки и т.п.) снизить ставки не являются показателем, что их нужно снижать - может найтись арендатор, сфера деятельности которого более подходит к изменившимся условиям конкретного места. Выгодные места появляются и при открытии станций метро, также на рынок повлияла "расчистка" произведенная Правительством Москвы возле станций метро и в подземных переходах.


    23:50
    Сергей,  УК Капитал Эссет Менеджмент
    Добрый день, мой вопрос относительно коммерческой недвижимости. Стоит ли ожидать понижение ставок по аренде и как следствие уменьшение доходности инвесторов в условиях дальнейшего ослабления рубля и ухудшении экономической ситуации?

    13:55
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    В первом квартале 2018 года на рынке офисной недвижимости Москвы было арендовано и приобретено 365 тыс. кв. м площадей, что является максимальным показателем с первого квартала 2010 года (тогда этот показатель составлял 375,2 тыс. кв. м). Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 55%. При этом прирост нового предложения в оказался на рекордно низком уровне, составив 37,1 тыс. кв. м. А в пределах ТТК качественное офисное предложения увеличилось всего на 5,8 тыс. кв. м. Т.е. по сути сейчас возвращается отложенный спрос в уже имеющиеся объемы коммерческой недвижимости при практически отсутствии введения новой. При этом доля свободных площадей продолжает снижаться, что уже ограничивает выбор подходящих офисных помещений. На этом фоне вряд ли стоит ожидать существенного изменения арендных ставок. По мнению экспертов годовой прирост качественных офисных площадей в столице в ближайшие годы не превысит 300 тыс. кв. м. Ранее столь низкие показатели наблюдались лишь в 2016-м году (317 тыс. кв. м.) и 2003-м году (270 тыс. кв. м.).


    20:39
    Добрый день! Предположим случилась гиперинфляция. Сколько с 1 рубля потеряет квадратный метр в %? Сохранение в бетоне может и не восстановить сбережения никогда?

    11:49
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Проходили уже. Все массово ведем пересчет в долларах, а потом, когда опять наступит светлое настоящее, перейдем в рубли. Не вижу проблемы.

    13:28
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В условиях гиперинфляции обесцениваются в первую очередь вклады (рублевые) в банках и "банках". Материальные ценности (включая квартиру) более устойчивы.

    13:45
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Недвижимость относится к категории "твердых" активов, которые в отличие от "мягких", которые при девальвации теряют в цене и быстрей и, главное, наглядней (а к "мягким" можно отнести бОльшую часть финансовых инструментов), менее подвержена воздействию курсовых колебаний. Так что сама по себе недвижимость от девальвации не несет быстрых потерь в силу вариабельности расчетов по ней (как указали коллеги выше). Но вот если вы покупали недвижимость в качестве инвестиционного актива за рубли, то существенное изменение курса валют может на каких-то временнЫх интервалах преподнести неприятный сюрприз.

    14:06
    так никто и не ответил про вариационный %.

    14:52
    Чушь, почти никто не сможет давать долгосрочные кредиты при гиперинфляции, следовательно стройка встанет, а покупать будет некому. Цены обваляться к покупательской способности. Акции как раз быстро нагонят ведь на 1 буханку хлеба стоимостью например 1000р можно кучу бумаги купить например газпром по 140р и заработать. Читайте Ремарка Черный обелиск, биржевики после первой мировой подымали как обычно. Со временем согласен, что в фантики не превратится, но и "кушать" квартиру тоже нельзя будет.


    18:18
    Добрый день, уважаемые эксперты! Скажите, что ждет цены на недвижимость в ближайшие 2-3 года? И есть ли уже понимание, как отразилась начавшаяся реновация на столичную недвижимость?

    10:45
    Наталья Шаталина,  генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Постепенное уменьшение цены предложения на первичном рынке, скорее всего, произойдет где-то через 1,5 года после запуска программы реновации. И чем больше районов сразу будет затронуто, тем заметнее это повлияет на цены, так как выведение на рынок такого заметного объема квадратных метров по рыночной стоимости невозможно. Можно предположить, что цена предложения в таких проектах будет примерно на 10-12% ниже рыночной. Но надо понимать, что в районах с высоким объёмом предложения в рамках реновации цены могут снизиться более заметно. В районах, где свободных площадок под застройку на сегодняшний день практически нет или очень мало, город при отсутствии конкуренции со стороны коммерческого жилья постарается реализовать квартиры по цене приближенной к рыночной.

    13:24
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Высокий уровень неопределенности, для домов попавших в программу реновации (сроки, место, условия переселения для конкретной квартиры дома, квартиры, семьи) привел к тому, что объем предложения в домах из списка под реновацию сократился почти в 3 раза - рынок в этих домах "заморозился". Зимой 2017 года ежемесячно в продажу выводилось ~1,7 тыс. квартир, сейчас - около 0,6 тыс квартир в таких домах. Те кто все-таки решается продать квартиры, постарался повысить цены. Цены предложения в домах из списка под реновацию за год выросли (+4,6%) на фоне их снижения (-1,7%) на рынке в целом. Однако желающих купить "кота в мешке" немного. Часть потенциальных продавцов решили сдать свои квартиры в аренду на фоне сложностей с их продажей.
    Учитывая, что через год после объявления программы реновации только началось расселение первых домов ее влияние в ближайшие годы будет на таком же уровне, как программы расселения "пятиэтажек" запущенной Лужковым - то есть локальное, а не на рынок города в целом.

    13:34
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    К сказанному коллегами могу добавить, что понятие "цены на недвижимость" слишком общее, чтобы по нему можно было составить общую картину. Так, к примеру, по результатам первого квартала текущего года в "Новой Москве" стоимость квадратного метра в в бизнес-классе выросла на 2%. В комфорт-классе - на 1%, а в эконом классе - аж на 4%. Из-за завершения реализации в нескольких корпусах и существенного снижения объема экспозиции именно по эконом-классу. Я уж не говорю, про различие динамики между "Старой" и "Новой" Москвой. Кроме того, мы можем в ближайшие годы столкнуться с целым рядом факторов, имеющих более сильное воздействие - например, новый виток кризиса и, как следствие, снижение спроса. А тут уже предсказать динамику цен можно только очень условно.


    17:38
    Каковы перспективы ЛСР в этом году? Зависимость компании от возможных санкций?

    13:16
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Компания ЛСР ориентирована на внутренний рынок - продажи ее продукции происходят внутри России, стройматериалы также производятся внутри России, кредитование идет за счет российских банков. Поэтому в отличие от компаний сырьевого сектора, работающих на экспорт или высокотехнологичных компаний, зависимых от западных технологий, машин, оборудования для нее влияние санкций минимально. Косвенно повлияет, если санкции будут настолько сильны и масштабны, что приведут к кризису российской экономики в целом. Сейчас положение компании хорошее - например в 1 кв. 2018 года в Московском регионе продажи выше, чем годом ранее (по количеству зарегистрированных по ДДУ квартир и апартаментов)

    13:24
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Влияние санкций может быть только очень опосредованным - в виде снижения покупательской способности, падения курса рубля и, как следствие, сжатия спроса. Но и этот фактор по силе влияния ниже более долгосрочных и значимых факторов. Таких, как постепенное исчерпание спроса. В первую очередь- вернувшегося отложенного спроса предыдущих трех лет.

© 2006-2018 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru