$ 64,0475€ 69,535
-0,238%+0,455%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Недвижимость в России: ипотечный бум на паузе

25.10.18 13:00

Недвижимость в России: ипотечный бум на паузеИпотечное кредитование в России демонстрирует всё новые рекорды. Объемы выдачи ипотеки уже превысили показатели за весь прошлый год: за 9 месяцев было выдано более 1 млн кредитов на 2 трлн рублей. Но снижение ипотечных ставок приостановилось, так как ЦБ впервые с 2014 года пошел на повышение ключевой ставки. После этого вверх пошли и ставки по потребкредитам, и по ипотеке. Но в то же время есть задача, поставленная президентом России, – ипотечная ставка должна быть ниже 8% к 2024 году. Эксперты считают, что до конца года факт ожидания дальнейшего роста ставок может привести к опережающему спросу на ипотеку, а вот уже в следующем году драйверы роста будут исчерпаны, и впервые за 3 года объем выданных кредитов продемонстрирует снижение. При этом рынок недвижимости должен привыкать жить в условиях отсутствия долевого строительства, а это, по мнению специалистов, может привести к уходу значительного числа застройщиков. Кроме того, эксперты ждут возобновления роста цен, отмечая, что цикл снижения цен на рынке подходит к концу. Специалисты также обращают внимание на смену поколений покупателей – скоро принимать решения о покупке жилья будут люди, родившиеся в 1990-е гг, на которые пришелся демографический провал.

Как скажется на объемах выдачи ипотеки повышение ставок? Реально ли достижение поставленной президентом цели в менее 8% в заявленные сроки? При каких обстоятельствах это возможно? Не приведет ли слишком низкая ставка к появлению "пузыря" на рынке? Как уже сказались и как ещё скажутся новшества в законодательстве на рынке недвижимости? На стоимости жилья? На застройщиках? Стоит ли в текущих условиях рассматривать недвижимость как инвестицию? На какие акции девелоперов сейчас стоит обратить внимание?

Участники конференции:
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet
  • Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН
  • Дмитрий Овсянников, руководитель проекта ipotek.ru
  • Ольга Тихонова, руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
  • Владимир Городенкер, руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
  • Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
  • Тимур Нигматуллин, аналитик АО "Открытие Брокер"
  • Филипп Литвиненко, директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов "Московского кредитного банка"
    Показывать ответы


    15:02
    Информационная группа Finam.ru
    Уважаемые дамы и господа!
    Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
    Благодарим всех за интерес!

    15:12
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Спасибо за приглашение к участию!

    15:31
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Спасибо за возможность ответить на разнообразные вопросы! Всем оптимизма.

    15:32
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Спасибо всем читателям за интересные вопросы, а коллегам - за информативные ответы

    19:05
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Спасибо аудитории за активность, организаторам - за приглашение!


    14:56
    Уважаемые эксперты,давайте все же немного разнообразим не всегда уместный мажорный тон применительно к ситуации на данном локальном рынке, кстати, весьма подверженном влиянию макроэкономических факторов, политэкономическими реалиями и ответим на основополагающий вопрос - насколько радикально упала в среднем цена на недвижимость оцениваемую в твердой валюте (долларах,золоте и т.д.) в течение ряда последних лет в России?

    17:00
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В пересчете на доллары стоимость московской недвижимости снизилась в разы.
    Но в 2007 году рынок недвижимости Москвы перестал считать недвижимость в долларах. В регионах это произошло на несколько лет раньше.
    Но в пересчете на доллары, у нас стоимость всего, не только недвижимости, снизилась существенно.


    14:28
    Уважаемые эксперты, на днях небезызвестный российский государственный деятель Топилин завил о едва ли ни беспрецедентном росте зарплат в России. У каких категорий граждан, на ваш взгляд, стремительно выросли зарплаты? Насколько этот рост зарплат компенсировал снижение реального уровня доходов населения вследствие инфляции обусловленной,например, падением курса национальной валюты к доллару США в последние годы, иными факторами? Быть может вследствие роста зарплат у отдельных категорий граждан открываются огромные перспективы для роста цен, например,на рынке элитной недвижимости?

    14:40
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Топилин говорил о росте реальных зарплат. За январь-сентябрь 2018 они прибавили 8,4% год к году. Однако реальные располагаемые доходы, наиболее репрезентативный показатель, прибавили лишь 1,7%. Почем так сильно различается динамика реальных зарплат и реальных доходов в целом? Я думаю дело в том, что реальные зарплаты растут из-за сокращения теневого сектора экономики. Грубо говоря, растет "белая" зарплата в счет сокращения "черной в конверте" на том же предприятии. Реальные зарплаты растут, а реальные доходы не меняются (показатель доходов домохозяйств в России только на 38% складывается из официальных зарплат, а остальное — это не наблюдаемые прямыми статистическими методами доходы, социальные трансферты государства и т.п.).

    14:52
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В стране растет бюджетный сектор, а также растут штаты крупных компаний - для них характерна полная прозрачность. Т.е. рост зарплат может быть следствием сокращение теневого сектора экономики. При этом побочные доходы населения - например, от депозитов снижаются, реальные пенсии и иные пособия - не растут. На этом фоне рынок дорогого жилья летом оживился, но это скорее связано с очередной волной удешевления рубля.

    15:05
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В стране, где на многих предприятиях "конвертные" зарплаты, понятие "зарплата" не равняется понятию "доход" гражданина.
    Доход может быть одним, а зарплата (за которую расписывается работник и которую получает официально) может быть другой.
    Как на многих предприятиях выглядят белые зарплаты: почему они именно такие?
    существует минимально допустимый размер оплаты труда для конкретного региона (Не путать с МРОТ).
    То есть, это такой размер оплаты труда, при котором у работодателю не приходят сотрудники различных контролирующих организаций с вопросом: "Что так плохо жизнь сложилась, друг".
    То есть, когда по конкретному региону вдруг объявляется, что ниже такой-то суммы зарплата работника быть не может, а иначе будут проверки, работодатель понимает, что столько платить работнику можно, а меньше - нельзя. Прошел слух, что зарплата не может быть, к примеру ниже 12 тысяч (а раньше было "не меньше 10 тысяч") - работодатели дружно стали рисовать такие белые зарплаты своим работникам. Больше белые зарплаты - больше налоги и отчисления в фонды: реальные доходы работников могут не измениться, а то и сократиться.

    15:04
    Открою тайну роста ЗП. В стране идут сокращения и как правило сокращают низкооплачиваемых работников(сбербанк, Автоваз, Почта России, закрытые банки, сокращения в гос секторе и т.д.) Зарплаты топ менеджеров, советов директоров растут. Полученный доход делится на постоянно сокращаемую базу работников - при неизменном доходе населения средняя зарплата растет.

    16:43
    Особая благодарность Дмитрию - вот уж разъяснил так разъяснил... Побольше бы проницательности и знания жизни нашим "топилиным","макаровым","голиковым" и мы бы уже давно жили в другой стране, где лицемерие власти не способно затмить смыслы бытия...


    14:27
    Куда, как вы думаете, будет двигаться вторичный рынок относительно больших, "семейных" (100 кв. м. и более) квартир в пределах ТТК, будет ли в нем продолжаться стагнация?

    14:56
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В 100 кв. м можно разместить как двухкомнатную квартиру, так и 4-х комнатную. Первый вариант сейчас низколиквиден и вряд ли ситуация изменится, а 4-х комнатные квартиры в пределах ТТК с ремонтом без изысков - дефицит. Они пользуются спросом у семей с 2-4 детьми, которые хотят переселится из спальных районов и желают чтобы дети жили ближе к лучшим московским образовательным и развивающим центрам, больше проводить времени с семьей, а не в пробках.

    14:57
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Сейчас активность в сегменте больших квартир растет, то есть о стагнации речи не идет. Так, по итогам сентября доля сделок с трехкомнатными квартирами достигла 32% (данные "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости"), что является очень значительным показателем. Это произошло из-за того, что люди перемещают свои сбережения из долларовых вкладов в недвижимость. Также в этом сегменте мы видим высокую активность по ипотечным сделкам; доступность ипотеки является катализатором активности в более высоком ценовом диапазоне.

    15:13
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Стагнация продолжаться будет еще несколько месяцев.
    Когда начинается рост цен, то сперва он начинается в сегменте бюджетных малокомнатных (1-2-комнатных) квартир, потом только начинают расти в цене 3-комнатные, а потом рост цен начинает затрагивать дорогие и многокомнатные квартиры.
    Но бюджетные 1-2-комнатные квартиры в спальных районах уже начали расти в цене. Возможно, рост цен продолжится, и тогда, через несколько месяцев, затронет "семейные" квартиры в пределах ТТК


    14:24
    Маша,  Частное лицо
    Получается, что теперь застройщик будет брать деньги в банке, раз не сможет с рынка собирать у людей?? И цена на жилье неизбежно повысится?

    14:25
    Литвиненко Филипп,  директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов Московского Кредитного банка
    Фактически девелоперам предстоит вести стройку либо на свои деньги, либо привлекать банковское финансирование, ведь по существующей логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Но между средствами дольщиков и банков есть значительная разница в стоимости привлеченных средств. Подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи.
    Процентные ставки станут определяться индивидуально по каждому кредиту, помимо стандартных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, значение для банка будет иметь объем средств на эскроу-счетах.

    15:20
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Может повыситься, а может не повыситься.
    Дело в том, что цена - это баланс спроса и предложения. Всё. Она не учитывает затраты на строительство.
    Но с введением банковского финансирования, затраты застройщиков и себестоимость строительства, безусловно, вырастут.
    Следовательно, все зависит от рентабельности: выгодно ли застройщикам будет реализовывать квартиры по нынешним ценам с учетом того, что их затраты увеличились.
    Если строить будет не рентабельно - произойдет сокращение предложения, что при сохранившемся спросе приведет к росту цен.
    Пока же предложение только растет, а потому, разговоры о росте цен - из разряда пугалок: "Покупай сейчас, а то..."

    14:55
    В данном случае банк будет в виде страховщика(Агентства страхования вклада), когда конъюнктура рынка будет хорошей все будет прекрасно, но потом аналог ипотечного кризис в США - спасать будут системно-значимые банки и это риск для всей экономики страны. Весь мир после кризиса 2008 года, идет по пути дробления рисков, а у нас концентрации рисков. Посмотрите на Внешэкономбанк.


    14:24
    Илья
    Уважаемые эксперты! Расскажите про перспективы рынка недвижимости в центре Москвы. Так, вот близкие к мэрии специалисты считают, что пенсионеры из центра переехать должны туда, где им будет удобнее и дешевле жить. Кто будет жить вместо них? Как вообще будет выглядеть в будущем центр Москвы, если отсюда уже съезжает торговля, бизнес и вот следом за ними и пенсионеры?

    14:51
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Мы не видим будущее рынка недвижимости центра Москвы настолько фатальным. Центр более чем активно развивается, в том числе и в плане досуговой, коммерческой инфраструктуры. Хотя вы правы в том, что стабильно высокая стоимость квадратного метра в центре позволяет осуществлять альтернативные сделки без привлечения дополнительного финансирования и эффективно решать свои жилищные вопросы многим семьям.

    15:26
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Раньше центр Москвы был сосредоточением деловой активности: в центре располагались офисы многих компаний, самых разных видов деятельности.
    Сейчас центр превращается в центр досуга: кафе, рестораны, досуговые центры - это то, что будет в центре.
    В то же время, будет сокращаться количество офисов, уменьшаться число магазинов.
    То есть, центр, естественным образом помолодеет, за счет того, что в нем менее удобно и комфортно будет жить пенсионерам, а более комфортно - молодежи.
    Никакой проблемы и трагедии в этом нет, если только все будет происходить естественным путем.


    14:06
    Сергей
    Про кадастровую оценку: есть 10 соток ИЖС, по новой оценке этого года кадастровая стоимость снизится почти в 4 раза(да, я счастливчик!) и станет всего раза в два выше рынка. Можно ли вернуть прошлогодние налоги? Ну или как найти где живет предыдущий кадастровый инженер ну или хотя бы того, кто ему лицензию выдал?

    14:57
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    На оспаривание кадастровой оценки отводится 50 дней, поэтому прошлогоднюю оценку, скорее всего, уже оспорить не удастся.

    15:01
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Вернуть можно, но весь процесс обойдется примерно в 100 000 рублей и кучу времени и ни то ни другое вам никто не вернет. Думаю по расходам это раз в 10 больше, чем налог, который вы заплатили.

    15:28
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Скорее всего, не получится: что заплачено - то заплачено. Прошлогодние кадастровые оценки Вы не оспаривали.

    16:29
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    В вашей ситуации для начала необходимо в судебном порядке доказать, что это ошибка кадастрового инженера, а не изменившаяся рыночная ситуация или иной подход к оценке недвижимости.


    14:05
    Уважаемые эксперты,все мы прекрасно понимаем, бессмысленность рассмотрения ситуации на рынке недвижимости вне контекста развития ситуации в российской и глобальной экономике, в том числе вне контекста развития ситуации в социальной сфере,в сфере кредитования,о которой, кстати, совсем недавно в очередной раз вещал в бравурном тоне Греф на встрече с Путиным, рапортуя о достижениях Сбербанка в сфере ипотечного кредитования. Как весь этот "позитив" соотносится с набирающим силу оттоком капитала из страны,катастрофическим, на мой взгляд, ростом долгов населения по ЖКХ, приблизившемся к 1,5 трл. руб., ну и, конечно же,ростом просроченной ссудной задолженности и количества граждан (в том числе инвесторов в недвижимость) фактически загнанных в долговую кабалу на фоне очевидной тенденции последних лет к снижению цен на недвижимость в твердой (золоте и т.д.) и относительно твердой (долларах, евро и т.д.) валюте?

    15:04
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Именно исходя из всего вышесказанного и подразумевавшегося рост российской экономики - всего 1% в год (в рублях). Это не очень радужно на фоне других стран, где более благоприятная экономическая ситуация, но лучше чем в ряде других стран где нет валютных резервов, инфляция в сотни процентов в год и прочее прочее.

    15:30
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В "твердой валюте" цены на недвижимость будут снижаться, в пересчете на рубли - расти. И, кстати, рост рублевых цен в Москве идет уже полгода как.

    15:21
    Мне кажется что рост жен на жилье возможен при росте экономики выше 3 %, при росте 1,5% экономико не в состоянии развиваться и самовоспроизводиться, это самоподдержание (кап. ремонт).а не инвестиции в новые оборудование.


    13:32
    Дед
    Объясните профану в чем принципиальные отличия аппартаментов/студий от обычныъх квартир??? Почему такая разница в цене? в чем тонкости? какие риски? Спасибо Вам!

    13:43
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Студии могут быть как квартирами, так и апартаментами - основное отличие в планировке: в студиях кухня совмещена с гостиной.
    Апартаменты по документации являются нежилыми помещениями, но в гостиничных апарт-комплексах возможна временная регистрация проживающих. Для некоторых категорий апартаментов действует повышенная ставка налога на имущество (2%), однако это касается лотов в бизнес-центрах, для "гостиничных" проектов ставка ниже - 0,5% от кадастровой стоимости. Кроме того, владельцы апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные ресурсы по более высоким тарифам. Однако разница в цене между квартирами и апартаментами сохраняется на уровне 15-20%, за этот счет более высокие налоги и "коммуналка" практически нивелируются на ближайшие годы.

    13:59
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Тип недвижимости, пригодной для жилья, делятся на апартаменты и квартиры. И в том и в другом варианте может быть планировочное решение - СТУДИЯ. Студия - это малогабаритная квартира 18 - 35 кв. м, в которой представлено только одно помещение, чаще с одним окном, в котором расположена и зона кухни и гостиной и спальни. Отдельно выделен туалет с ванной и гардеробная. Отличие есть между апартаментом и квартирой. Апартамент по своему юридическому статусу - это не квартира. А значит там действует система налогообложения отличная от квартир - она выше. Смотрите внимательно документы и не покупайте апартаменты, если у них нет статуса гостиница. Причина - неконтролируемые налоги, которые могут резко вырасти, например из-за пересмотра кадастровой стоимости.

    14:25
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Сегодня на рынке недвижимости предлагается два формата жилья - апартаменты и традиционные квартиры.

    Апартаменты — это недвижимость, которую вы можете купить и оформить на нее собственность, продать, подарить, завещать, арендовать или сдать в аренду, апартаменты также приобретаются в рамках ФЗ-214, так же, как и квартиры. Единственное отличие апартаментов от квартир состоит в том, что эти помещения, предназначенные для проживания, расположены в зданиях, которые имеют юридический статус коммерческого объекта.

    Пятая часть всех новостроек столицы сегодня представлена именно апартаментами, такие комплексы строят самые разные компании, включая крупнейших и самых известных девелоперов страны: Capital Group, KR Properties, MR Group и другие. В итоге такие проекты появляются в самых разных уголках столицы, от дорогих небоскребов в «Москва-Сити» до доступных апартаментов комфорт-класса.

    Этот формат позволяет девелоперам полностью реализовать свои идеи и предложить потребителю интересный продукт по выгодным ценам. Кроме того, зачастую именно комплексы апартаментов предлагают покупателям целый набор дополнительных услуг, включая обслуживание профессиональной управляющей компании, room-service и т.д.

    15:13
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Апартаменты
    1. Другой режим налогообложения
    2. Не действует Жилищный кодекс или действует не в полной мере
    3. Меньше прав у жильцов и больше - у управляющей компании - как следствие - трудно ее сменить, тарифы выше, меньше контроля за расходованием средств жильцов
    4. Больше "уточняющих" вопросов при общении с государственными органами по поводу образования, регистрации, лечения, вызова скорой, полиции и т.д.
    5. Нет отчислений в фонд капремонта - сейчас это хорошо, но кто и на какие деньги будет ремонтировать через 20-30 лет?
    6. Более высокие коммунальные тарифы
    7. Не действует положение о неприкосновенности жилища
    8. Нельзя получить субсидию на квартплату
    9. Нельзя купить с материнским капиталом, военной ипотекой и прочими госпрограммами

    Студия - разновидность планировки помещения - может быть как квартирой, так и апартаментом.

    15:34
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    "Апартаменты" - де юре, нежилое помещение. Другое налогообложение, другие расходы на коммунальные услуги, могут прийти различные контролирующие организации, которых Вы в свою квартиру можете на порог не пускать.
    Поэтому, стоимость апартаментов ниже, а затраты на обслуживание - больше.
    Вообще, воспринимайте апартаменты, как некий номер гостиницы, которым Вы можете владеть для получения дохода, а использовать для собственного проживания - слишком накладно.


    13:28
    В связи с введением эскроу-счетов, ликвидации долевого строительства и др. нововведениями, ужесточающими требования к застройщикам и увеличением издержек застройщиков возможно ли изменение структуры рынка строящегося жилья от многоквартирных домов к малоэтажной застройке? Т.е. больше будут строить 1-2 этажных частных домов и меньше многоквартирного жилья?

    14:01
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Спасибо за вопрос. Действительно, есть ожидание, что откроется условно новый рынок "загородного жилья". Однако на сегодняшний день говорить о том, что развитие инфраструктуры за городом позволяет людям жить так же комфортно, как и в городе, преждевременно. Вопрос наличия школ, садов, поликлиник остается острым. Вторая проблема - это траффик. Пробки жуткие. Тратить в день по 4-5 часов на дорогу не каждый себе позволит.

    15:29
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Этот этап был пройден, когда активно строились таунхаусы. В связи с тем, что цены на недвижимость в Москве была очень высокой. И покупатели сравнивали стоимость квартиры в столице и загородного дома, и принимали решение в пользу последнего.
    В итоге было очень много брошенных проектов, так как рынок столицы стал двигаться в сторону уменьшения бюджетов - стали заниматься реновацией, обновлять старый фонд на новый – такая тенденция остается и сейчас. Ни в коем случае от строительства многоквартирных домов никто не уйдет.

    15:39
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Вряд ли.
    Дело в том, что городские власти, например, в Москве, пошли по пути, не предполагающему развитие малоэтажного строительства.
    Вот смотрите: мало жить в каком-то жилье, нужно еще где-то работать.
    Когда жители Подмосковья работают в Москве и тратят на дорогу по 2 часа в один конец, то Подмосковное жилье вряд ли будет востребовано больше, чем сейчас.

    15:39
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Действительно небольшие застройщики могут переориентироваться на ИЖС, особенно в городах, где большой частный сектор, однако в масштабах страны это будет менее 1% от объемов жилищного строительства.


    13:24
    Скажите, а что такое эскроу счета? Как они будут работать?

    13:37
    Литвиненко Филипп,  директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов Московского Кредитного банка
    Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такой счет заключается в том, что все ценности с него передаются банком в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства перед другой стороной. Механизм эскроу-счетов гораздо прозрачнее и понятнее для всех участников процесса.

    14:04
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Эскроу-счет - это гарантия безопасности сделки, при которой застройщик не может трогать ваши деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Другими словами, это дополнительная безопасность дольщика. Если, конечно, у такого банка лицензию не отзовут.

    15:15
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Это счет на котором будут хранится ваши деньги за квартиру, пока застройщик не передаст вам квартиру. Либо если не передаст - вы получите их назад. Похоже на аккредитив, только не на месяц-два, а на 2-4 года.

    17:24
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Это счет для передачи денег при наступлении определенных условий.
    Попробую объяснить "на пальцах".
    Есть строительная площадка, на которой строится дом и, как часть этого дома - квартира.
    Застройщик говорит, к примеру: "Дом будет построен за 2 года".
    Дольщик вносит деньги на счет, например, на 3 года (с запасом).
    Если в течение 3 лет дом будет построен - застройщику со счета будут перечислены деньги. Если же дом построен не будет - деньги со счета сможет обратно забрать дольщик.
    Выгоды:
    1. Начиная строительство, застройщик знает, что деньги - есть. То есть, если застройщик обязательства выполняет, то он может привлекать кредиты зная, что как только дом будет построен, застройщик сможет забрать деньги со счета и расплатиться с кредиторами.
    2. Банк заработает, выдавая кредиты.
    3. Участник долевого строительства, в случае банкротства застройщика, получит свои деньги обратно в полном объеме.
    Минусы:
    1. Деньги банка - денег стоят. То есть застройщику придется строить не на халявные деньги дольщиков, а за кредитные деньги банков.
    2. Поскольку деньги банка - денег стоят, то увеличивается себестоимость строительства.
    3. Как правило, возросшие издержки, в конечном итоге перекладываются на потребителей.


    13:16
    Ted
    В последнее время стали появляться альтернативы ипотеке, различного рода Жилищные кооперативы, которые берут за участие 2-6%, вместо ипотеки 9-12%. А также предлагают схемы получения первоначального взноса за счет займов из дружественных финансовых компаний. Пока в интернете только положительные отзывы. Несмотря на то что жилье до выплаты стоимости находится на балансе ЖК и в найме у участника кооператива. Как вы оцениваете риски и перспективы такого направления улучшения жилищных условий? Могут они в будущем составить конкуренцию банковской ипотеке?

    13:49
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    На наш взгляд, эти схемы довольно рискованны, так как неясно, какой формы заключается договор и проходит ли он государственную регистрацию. Стоит воздерживаться от участия в таких сделках.

    14:06
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Мавроди в России два раза МММ запускал. Все потому, что жажда наживы у русского человека сильнее, чем разум. В данном случае вас привлекают низкой ставкой. А дружественные финансовые компании вас потом и без жилья оставят и существующее отберут. Берегите себя.

    14:44
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Выбор альтернативных ипотеке источников финансирования покупки требует глубокой юридической и финансовой проработки на предмет соответствия действующему законодательству. Далеко не всегда обещанная выгода оказывается таковой.

    15:18
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    По описанию немного похоже на рассрочку от застройщика. Если это инициатива застройщика, то стоит ее рассмотреть внимательней с привлечением квалифицированного независимого юриста. Если это независимое от застройщика образование, то не очень понятна финансовая модель. Возможно при "покупке" в таком кооперативе цена выше, за счет чего субсидируется более низкая процентная ставка.

    15:45
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В 2000 году я работал в одной риэлторской компании и у нас в одной большой комнате, через картонную перегородку находились в одной части отдел ипотеки, в другой - кооператив. Люди приходили по рекламе кооператива (2% годовых), а жилье покупали, беря ипотечный кредит под тогдашние 15 - 17% годовых, да еще и в валюте.

    Первый вопрос, который должен волновать, когда имеете дело с кооперативом, должен звучать так: "Откуда деньги в кооперативе?".
    Когда некий кооператив привлекает деньги "инвесторов", платя им 10% годовых, а выдает потом эти деньги членам-пайщикам кооператива под 2% годовых, то лично мне не понятно, как можно покрыть кассовый разрыв, кроме как устраивая банальную пирамиду.

    17:28
    Вопрос на самом деле куда шире, чем может показаться на первый взгляд. Понимаете ли, мы долгие годы существуем в условиях "суверенной демократии", где между законной и околокриминальной или даже криминальной деятельностью вовсе не бронированная стена в виде незыблемой глыбы действующего законодательства и, что очень важно, моральных норм, как в странах развитого народовластия, а, как в случае с уважаемым Дмитрием, всего лишь картонная перегородка отделяющая околокриминальные ... Далее →

    17:50
    Вопрос то на самом деле не праздный - "могут ли составить кооперативы жилищные конкуренцию банкам..". Думаю, что в такой стране как Швеция смогли бы. Это смотря в каком режиме будет функционировать наше государство, его система управления. Почему бы нет, если учитывать, что процентные ставки по кредитам в банках определяются не только исходя из экономической конъюнктуры,целесообразности, но и "хотелок" его руководства, среди которых не на последнем месте стоит в том числе ... Далее →


    13:16
    Добрый день. В связи с невозможностью застройщиком в ближайшей перспективе использовать бесплатные деньги дольщиков и жесткие требования к проектному финансированию со стороны банковского сектора (который тоже стремительно численно сжимается), на региональных рынках (говорю сейчас в первую очередь за тот регион, где ситуацию знаю - Дальний Восток) с рынка уйдут до 50% застройщиков. Сократится предложение, снизится конкуренция. И если в Москве есть кому заполнить появившиеся пустоты, то в регионах с этим сложнее - денег здесь меньше и крупных игроков можно считать на пальцах одной руки плохого фрезеровщика. Как вы считаете, будет ли это началом полноценной экспансии крупных застройщиков в отдаленные регионы? И если такой экспансии не будет, то что произойдет на строительном рынке регионов в целом и с ипотекой в частности? Возможны ли какие-то "особые" Условия там, где это будет жизненно необходимо? Спасибо

    14:08
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Петр, добрый день! Экспансия федералов (так мы их называем) уже началась. Действительно, если рынок условно интересный, т.е. в городе проживает более 1 млн человек, то федеральные девелоперы к вам придут. Ждите.

    15:47
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Будет. Строительный бизнес укрупняется, а конкуренция - сокращается. И это - тенденция.


    13:15
    Федор
    Подскажите пожалуйства, где лучше покупать квартиру в: муниципальном образовании, городском округе или в городе? Что делать если все три сочетания присутсвуют в ардесе объекта (новостройка)?

    13:22
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Как правило, при поиске нового жилья покупатели ориентируются на уже знакомые районы - ищут в той же локации или по соседству. Обозначение объекта в проектной декларации является поначалу условным (строительный адрес), почтовый адрес присваивается после ввода в эксплуатацию - но уже изначально понятно, где именно расположена стройплощадка - на территории города, поселка или городского округа в области. Если есть сомнения по поводу будущей регистрации ("прописки"), посмотрите разрешение на строительство - оно выдается соответствующими администрациями.

    14:09
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Федор, добрый день! Из вопроса предполагаю, что вы ищете вариант переехать в Москву. Тут реальная разница только в том, что это Москва или область. По области лучше смотреть локацию относительно транспорта, а не прописки.

    14:46
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Ничего страшного в этом нет, так как административно-территориальное деление и сопутствующие названия регулярно меняются в нашей стране практически при каждом новом правителе или губернаторе. Например, у нас есть города в городах - г. Троицк в г. Москве и не менее удивительные адресные конструкции.


    13:11
    Ted
    Здравствуйте! Что ожидается с ценами на квартиры в регионах по сравнению с Москвой где все потихоньку оживилось в последнее время за счет ипотеки? Реальные зарплаты не у бюджетников там падают, платежеспособность и оптимизм тоже продолжают уменьшатся. Возможно ли там появление особых льгот от банков при получении ипотеки (хотя бы в рамках проектов поддержки моногородов).

    14:32
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Скорее всего, возможно и такое: недавно на Сахалине запустили беспроцентную ипотеку, а кредит можно взять на сумму до 4,2 млн руб. Правда, такое предложение распространяется только на многодетные семьи, желающие построить дом на дальневосточном гектаре.

    14:44
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В большинстве региональных городов цены на жилье будут по динамике отставать от крупнейших городов и мегаполисов в среднем на 2%-3%. Т.е. при росте в Москве на 5% в среднем региональном городе рост будет в районе 2%. Льготные программы кардинально ситуацию не поменяют, так как касаются десятков, в лучшем случае сотен семей в конкретном региональном городе, т.е. менее 1% населения. При этом в регионах возможно развитие отдельных городов и сопутствующий опережающий рост цен на жилье, там где вкладывают существенные федеральные бюджетные средства в развитие.

    15:48
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Льготы от банков, как от коммерческих организаций, вряд ли будут.
    Льготы возможны только в рамках неких правительственных проектов.


    13:08
    Дастин,  ИП
    Москва. В последнее время привлекательным приобретением первого жилья выглядит студия или долевая собственность в квартире с выделением доли в виде отдельного помещения. При условии, что перепланировка квартиры производится с привлечением специализированных проектных компаний и подрядчиков. Стоимость вполне по силам большому кругу населения (2,5 -3 млн. руб). Какие Вы видите перспективы этого вида жилья и почему бы эти покупки не кредитовать финансовой организации?

    13:14
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Студии (не доли) почти все банки уже кредитуют, как и европланировки. Ограничений нет. Результаты раздела помещений на несколько - нет из-за сложности юридической проверки корректности раздела и перепланировки, комплекса малопрогнозируемых по последствиям юридических рисков с случае споров между или с участниками соглашения о разделе (определении) долей, покупателями, соседями, проверяющими органами, а также низкой ликвидности таких объектов.

    14:33
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    В Москве сегодня можно приобрести студии стоимостью до 3 млн рублей, на них действуют стандартные ипотечные программы, которые распространяются и на остальные форматы и планировки жилья. В ЖК "Румянцево парк", площадь 23,2 кв. м стоит 2,9 млн рублей. В мкрн Жемчужина Зеленограда предлагается квартира 20 кв. м за 2,8 млн рублей. Апартаменты в Nord площадью 26 кв. м обойдутся в 2,1 млн рублей.

    14:39
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Студия как стартовая покупка завоевывает рынок, этому способствует реальная ценовая политика, все более удачное расположение новых проектов со студиями - рядом с действующими и строящимися станциями метро, а также возможность приобрести их с использованием кредитов.


    13:01
    Мария,  Частное лицо
    Добрый день! Много говорят о новом законе - что защитит людей. Но есть и опасения, что толкнет цены вверх. Что вы думаете по этому поводу.

    13:04
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Изменение расклада сил на рынке не повлияет на цены в долгосрочной перспективе, гораздо важнее динамика реальных располагаемых доходов населения в регионе. См. подробнее в ответе на вопрос №15

    13:14
    Литвиненко Филипп,  директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов Московского Кредитного банка
    Добрый день! Отвечу в части защиты покупателей жилья. Речь идет о том, что 1 июля 2018 года в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», ужесточающие регулирование строительства жилья в России. Поправки призваны обезопасить людей от высокого риска, существующего на рынке долевого строительства, и наделить банки новыми полномочиями.
    С этого момента прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Застройщик пока еще может выбрать одну из двух схем продажи квартир: банковское сопровождение или эксроу-счета, которые через год станут обязательными. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги покупателей квартир только на эскроу-счета в уполномоченных банках (полный список из 55 кредитных организаций представлен на сайте Центрального банка).
    Для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств.
    Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Проблема обманутых дольщиков — а ее решение является основной задачей поправок — должна сойти на нет.

    13:17
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Цель закона - снизить риски покупателей (инвесторов) в новостройках не получить жилье. Последствия описаны правильно: чем ниже риски, тем выше цены.

    14:12
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Добрый день! Как представитель строящих и продающих кругов отвечу, что цены будут расти. Уже сейчас все нововведения в рассматриваемых проектных моделях прямо влияют на себестоимость от 15 до 20%! Ставка по ипотеке также растет. Сейчас самое время покупать.

    15:54
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Это может толкнуть цены вверх, потому что увеличиваются затраты застройщиков. При увеличении затрат у многих компаний возможна ситуация, когда им приходится или уходить с рынка или повышать цены.
    Следовательно, число строительных компаний сократится, сократится предложение и это приведет к росту цен.
    Если же предложение не сократится, то и роста цен не будет.


    13:01
    prosto
    Все аналитики базируются на Москве и СПб, эксперты тоже смотрю в основном оттуда. Рынок недвижимости перегрет предложением как квартир так и домов (коттеджей). Например, в Набережных Челнах на одного 26 М2 приходится. Живут в меньших больше людей, остальное "инвестиционные" квартиры. Единственное оправдание цен на недвижимость - инфляция - выше официальной, по моему. Растут только столицы - это показатель кризиса. Дома в деревнях продаются по 150 т.р. с 20 сотками, скоро вообще будут заброшены.

    13:21
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Ситуация описана совершенно правильно - население переезжает в крупные города и мегаполисы, малые и средние города испытывают миграционный отток (кроме некоторых исключений), сельские поселения это касается в еще большей степени. В городах откуда люди уезжают жилье более дешевое и еще будет дешеветь. В городах с миграционным притоком жилье более дорогое и с высоким потенциалом умеренного роста цен при благоприятной экономической ситуации в стране.


    12:58
    Лариса Ивановна
    У меня к экспертам два вопроса. (1) Ваш прогноз по стоимости кв.метра в Москве и не в Москве на 1 полугодие 2019 года? и (2) Как вы считаете, ипотечная ставка в начале 2019 года вырастет? На сколько?

    13:06
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    1) 175 руб. за кв м общ площади по IRN методологии
    2) Средняя ставка не изменится или вырастет несущественно

    13:23
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    На вторичном рынке средняя ставка по выдаваемым кредитам к началу 2019 года вырастет на 0,5% от минимума, на первичном - на 0,25% от минимума. При этом декларируемый рост ставок на первичном рынке будет выше, но он будет компенсирован за счет совместных программ субсидирования ипотечных ставок с застройщиками.

    13:33
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Средние ставки по ипотеке могут подрасти на 0,25 п.п.
    Что касается средней цены 1 кв. метра новостроек в Москве, то ожидаем в начале следующего года сохранения текущих тенденций - в экономклассе может наблюдаться рост порядка 5% (по сравнению с первым полугодием 2018-го), в комфорт-классе - около 3%. В абсолютных значениях средняя цена метра может составить около 160 тыс. руб. в массовом сегменте.

    14:36
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    2) По приблизительным оценкам, в 1 квартале 2019 года средняя ставка по ипотеке может составить порядка 10,25%, то есть психологический рубеж в 10% будет перейден. На более дальнюю перспективу прогноз пока неопределенный.


    12:57
    Семен Семеныч,  Горбунков
    Удорожит ли квадратные метры новая норма в 214-ФЗ – я имею ввиду эскроу-счета для расчетов по договору участия в долевом строительстве? И на сколько удорожит?

    13:06
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Скорее всего нет в долгосрочной перспективе, см ответ на вопрос № 15

    14:13
    Олег Ступеньков,  руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея"
    Конечно удорожит.

    14:38
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Рост себестоимости строительства (удорожание денежного потока, необходимого на стройку) вынудит застройщиков повышать цены, так как они не могут работать в убыток себе. Но с другой стороны сильно повысить цены они не смогут, так как спрос ограничен, особенно в условиях неснижающихся ипотечных ставок. Поэтому часть застройщиков из-за снизившейся доходности отрасли уйдет с рынка, что приведет к снижению объема предложения, а значит к усилит потенциал роста цен. Получается что введение эскроу-счетов, если его не перенесут приведет при прочих равных к удорожанию жилья.

    16:04
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Теоретически - да. Практически - не сразу.
    Цена - это баланс спроса и предложения. Она не учитывает затраты застройщиков, а если и учитывает, то только косвенно.
    Пока что создается некий ажиотаж: "Покупай сейчас, а то завтра будет дороже".
    Но при этом, все больше объктов выводится на рынок, а потому, растет предложение.
    Спрос - подогревается созданием паники, а предложение - новыми объектами.
    То есть причин для повышения цен сейчас нет.
    Но: застройщики торопятся как можно больше реализовать в 2018 году, а потому, в 2019 году мы можем столкнуться с сокращением предложения, и вот тогда рост цен будет обоснован.


    12:54
    Не кажется ли вам, что рынок недвижимости(при текущих доходах) близок к насыщению спроса? Ипотека составляет 80% спроса, обеспеченность жильем на душу населения выше среднего уровня в развивающихся странах, демография удручающая. Планы Президента по количеству вводимого жилья - сказочные. На чем будет держатся рынок недвижимости, а по планам президента ему еще нужно вырасти на 50% за следующие 6 лет. Реновация-возможна только в Москве ну и может в Питере в остальных городах денег на реновацию нет.

    13:27
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В России действительно деловая активность на рынке жилой недвижимости близка к насыщению при текущей экономической ситуации. Ее рост в последние 2 года поддерживался в первую очередь интенсивным снижением ипотечных ставок и если бы оно (снижение) продолжилось дальше, то рынок продолжил бы расти. Но увы ипотечные ставки возобновили рост, а это скорее всего приведет к паузе в росте деловой активности на рынке. При этом в крупных городах и мегаполисах за счет миграционного прироста ситуация более оптимистична.

    15:10
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    В этом году спрос прямо пропорционален росту предложения на рынке жилья столицы. По сравнению в аналогичным периодом прошлого года объем предложения снизился на 500 тыс. кв. м - это максимальное снижение за последние пять лет. При этом за год спрос вырос почти в половину (+45%). В этом году наибольший прирост показали ЮЗАО, ЗАО, и САО. Больше всего ДДУ зарегистрировано на студии, однокомнатные и трехкомнатные квартиры.
    Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам будут расти, свободных денег у населения не появляется, поэтому ипотека останется основным инструментом для покупки жилья.

    14:19
    Александр Пыпин, следующие 10-15 лет будут демографической ямой, если возьмем за пример предыдущей ямы, то с учетом миграции убыль населения составляла 500-600 тыс. чел в год. И есть еще одна тенденция что каждый новый пик рождаемости на 30% ниже предыдущего, следовательно при следующем пике рождаемости прироста населения не будет.

    14:30
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Вне зависимости от валютных колебаний, уровня депозитных и даже ипотечных ставок основным игроком на рынке недвижимости остается человек, решающий свой насущный жилищный вопрос (переезды, разъезды, рождение детей, разделы имущества по различным обстоятельствам). Насущные вопросы - катализатор рынка недвижимости.

    14:39
    Ольга Тихонова, я не спорю что человек решает Насущные вопросы - вопрос в том есть ли эти вопросы и есть ли деньги на решение этих вопросов.


    12:28
    Спб. Имеющуюся "лишнюю" квартиру (студию) продавать или сдавать? Сдавать легко (локация не самая плохая, и площадь мелкая легко сдается), но доходность квартплаты ниже депозита даже в сбера. Надежда, что на большом горизонте кроме квартплаты прибыль будет от повышеиня цены. Если продавать, то нужна альтернатива. Облигации (rub\$), акции, депозит, всё по-немногу. Но, волатильность большая, требования к участию выше (всякие пифы, УК и т.п. с их комиссиями - отъем денег профессионалами у населения), отдача не гарантирована при таком гос. строе. Ваше мнение?

    12:45
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Самый надежный вариант - обладать и сдавать в аренду. На прибыль можно рассчитывать, если средств от продажи этой студии хватит на покупку какого-то другого объекта в ликвидной новостройке - тогда можно будет заработать 15-20% к имеющимся средствам. Но в этом случае вы получите и некоторую упущенную выгоду - около 2 лет "простоя" средств в ожидании завершения строительства нового дома. При арендной ставке 20 тыс. в месяц - это 480 тыс. руб. за 2 года.

    13:33
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В вашей ситуации аренда - наиболее понятный и надежный вариант, особенно если в локации будет происходить развитие инфраструктуры. По моей оценке доходность у вас должна быть в районе 5% годовых после всех расходов - у маленьких квартир в хорошей локации редко бывает меньше. Если меньше, то возможно стоит поднять арендную ставку. При переходе в другой вид инвестирования со сравнимыми рисками и временем уделяемым контролю за ними, доходность будет не сильно выше, а только транзакционные издержки (продажа, ввод-ввод средств) могут составить около 2% от суммы.

    14:23
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Каждый по-своему решает вопрос, как распорядиться денежными средствами. Аренда квартиры позволяет обеспечить стабильный пассивный доход. Наш многолетний опыт показывает, что вложение средств в недвижимость является надежным и перспективным.

    14:07
    Доходность 5% включает в себя расходы на поддержание жилья в удобоваримом состоянии после отбытия жильцов? Если нет, то издержки на последующий ремонт составят около тех же 2%.


    12:22
    Не могу понять, найти статистику, по которой можно понять есть ли избыток предложения на рынке? Пришли или приближаемся к насыщению? Поможете? Слышу из всех утюгов, что доходы населения падают. Спрос поддерживается только дешевой, относительно, ипотекой. Застройщики не глупее меня и всё это знаю, но строят (могу по СПб утверждать) неимоверное кол-во новых многоэтажных муравейников. И много новых проектов заявляется. На что надеятся? Против них ещё и новый закон со счетами эскроу, повышение налогов и т.п.

    14:06
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Текущая экспозиция в Москве (объем строящегося жилья в продаже) по данным аналитической платформы bnMAP.pro, составляет 2,55 млн кв. м квартир и 670 тыс. кв. м апартаментов. Тогда как за первое полугодие объем поглощения (сделки) составил порядка 1,33 млн кв. м. То есть если бы на рынок не выходили новые объекты, текущий объем был бы раскуплен (при существующих темпах продаж) за 2 - 2,5 года. Эту ситуацию нельзя назвать затовариванием - по крайней мере, в Москве.

    14:18
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    В настоящее время рынок вторичного жилья ищет баланс между спросом и предложением. Сегодняшнее количество предложений в Москве (около 39 тыс. объектов на вторичном рынке по итогам сентября) ведет к нахождению балансу. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от экономической активности населения на рынке недвижимости и от действий государства в области ипотечного кредитования.

    14:32
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В Санкт-Петербурге за третий квартал 2018 года продано на 45% больше квартир и апартаментов чем за третий квартал 2017 года. Учитывая такой рост спроса вряд ли можно говорить о насыщении рынка. Однако, в Ленинградской области продажи оказались ниже, чем год назад. В Московском регионе аналогичная ситуация - рост продаж в Москве на 39% и снижение продаж в Московской области. В Новой Москве рост продаж превысил 60%. Основная особенность рынка последних лет, в том, что усиливается дисбаланс между территориями - лидерами, где рынок растет и аутсайдерами, где рынок в стагнации. Что касается нового законодательства, то рост числа барьеров в жилищном строительстве приведет к снижению предложения и конкуренции на рынке, то есть как раз к тому, что квартир будет строится меньше


    12:18
    В каких локациях Санкт-Петерубрга и области вероятность роста цен (рублевая) выше?

    13:15
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Рынок недвижимости достаточно эффективен. Как правило потенциал роста цен выше там, где больше рисков - есть недостроенные объекты инфраструктуры (развязки, станции метро, деловые центры и т.п.).

    14:15
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Северные районы Петербурга традиционно более привлекателен с потребительской точки зрения, что при благоприятной экономической ситуации приведет к росту цены. Но такая же судьба может постичь и южные районы города в силу того, что там большое количество бюджетных предложений.


    12:16
    Что победит: девальвация и последующая ей инфляция или стагнация доходов населения - в итоге, будут расти цены на жильё? Перспектива 5-10 лет.

    12:40
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    На рынке недвижимости существует множество мифов. Например, что покупка недвижимости способна защитить капитал от девальвации или то, что долгосрочным драйвером роста/падения цен выступает баланс спроса и предложения.

    Недвижимость, это актив, стоимость которого проистекает от способности генерировать денежный поток т.е. от возможности приносить доход от сдачи в аренду. Поскольку в России доходы населения за редким исключением номинированы в рублях, арендные доходы не изменяются после девальвации рубля. Никому из арендодателей не удалось повысить арендную ставку в два раза после девальвации 2014 года. Отсюда же следует и то, что цены на недвижимость не индексируются вслед за инфляцией. Реальные располагаемые доходы в России с начала 2014 года упали на 10%, логично что это потянуло за собой снижение цен несмотря на инфляционный шок 2015-2016 года и взлет объемов ипотечного кредитования.

    После сильного снижения неизбежно последует восстановительный рост. Я думаю, что активный рост реальных доходов начнется с конца 2019 года (как минимум перестанет давить повышение НДС и охлаждение экономики ЦБ РФ для таргетирования инфляции после шока 2015-2016). Вслед за ним вырастут арендные ставки и стоимость недвижимости. Естественно речь идет про крупные города, такие как Москва и СПБ.

    14:22
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В крупных городах цены на жилье будут расти в ближайшие годы. На срок более 5 лет трудно загадывать, так как за этим горизонтом резко вырастет политическая неопределенность.

    16:09
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В чем измерять будем?
    Если в рублях - стоимость недвижимости будет расти (хотя бы из-за инфляции), если в долларах и евро - стоимость недвижимости будет снижаться.

    15:35
    Тимур Нигматуллин, НДС то перестанет давить. Только нет никаких гарантий, что государство не найдет других причине повысить налоги. СЕйчас НДС, с нового года бензин вверх пойдет. Потом обнесут налогом самозанятых. Потом крупный бизнес заставят участвовать в проеткха Белоусова. Потом ещё придумают. Риск уменьшения налогвого бремени или даже его передышки я рассматриваю как очень низкий.


    12:00
    Петр
    Когда на Ваш взгляд стоит приобретать квартиру? Сейчас подходящий момент? Или стоит подождать еще снижения на новостройки/вторичку? Сколько ждать?

    12:28
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Для решения насущных жилищных вопросов самый подходящий момент - тот, который совпадает с возникновением потребности. Сейчас на вторичном рынке Москвы, несмотря на сокращение предложения, пока еще достаточный объем интересных и адекватно оцененных вариантов, но они уходят с рынка довольно быстро. Кроме того, сейчас пока еще есть возможность получить относительно доступный ипотечный кредит; в дальнейшем же ставки будут повышаться. Так что если нужна квартира прямо сейчас, ее стоит купить.

    12:32
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Снижения цен на новостройки ждать точно не стоит, так как рынок постепенно переходит на другие схемы работы - застройщики будут вынуждены открывать счета эскроу и не смогут пользоваться "бесплатными" деньгами дольщиков, это неизбежно скажется на себестоимости проектов. Если есть возможность приобрести квартиру сейчас - то лучше так и поступить. К тому же выбор объектов и ипотечных программ действительно велик.

    13:36
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    На сегодняшний день мы видим очень высокий спрос на жилье. Наши клиенты понимают, что ожидать снижения цен не стоит и это было бы несколько наивно. Коррекция цен будет происходить по целому ряду причин:
    1. Увеличивается себестоимость строительства, растет НДС и стоимость стройматериалов;
    2. Растут административные издержки и налогооблагаемая база застройщиков, что также влияет на себестоимость строительства.
    3. Растет стоимость энергоресурсов и плата за подключение.
    4. Законодательство с лета 2019 года запрещает работать по ДДУ, все будут вынуждены по эксроу-счетам и кредитоваться в банках для строительства объектов. Соответственно обслуживание кредита также будет заложено в стоимость кв.м. По нашим расчетам для Екатеринбурга цена вырастет где-то на 3 000 рублей.
    5. Застройщики находится на минимальной рентабельности, ценам падать некуда.

    14:19
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Зависит от ваших жизненных целей (потребительских, семейных, рабочих, инвестиционных, миграционных, финансовых) . Учитывая, что до сих пор вы ждали, то возможно потребность в собственном жилье не острая и может быть в конкретно вашей ситуации ответ, что лучше арендовать.

    16:12
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Какая цель?
    Дело в том, что если цель "для себя", то когда себе нужно - тогда и приобретайте.
    Если "для получения дохода", то сперва нужно ответить себе на вопрос: "Как планируете получать доход"?
    В зависимости от ответа на этот вопрос, будет понятно:
    1. Что приобретать;
    2. Где приобретать
    и только потом уже:
    3. Когда приобретать.


    11:56
    Федор
    Как скажется программа "Реновации" в Москве на стоимости квартиры примерной площадью 60 кв.м? Как получить выгоду от этой программы финансовому инвестору?

    12:43
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Скорее всего никак, объемы реновации будут сами по себе незначительны в масштабах рынка Москвы и Подмосковья. На мой взгляд, с точки зрения динамики цен гораздо важнее развитие инфраструктуры (строительство хорд, МЦД), а также динамика реальных располагаемых доходов в регионе.

    14:15
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Влияние программы реновации больше (гораздо больше) зависит от местоположения квартиры, чем от ее площади. Выгоду можно получить если местоположение и качество квартиры которую вы получите будет лучше, чем которую у вас заберут. Чтобы так получилось нужно заранее найти и детально рассмотреть планы расселения по каждому дому, а также нужна удача (например, чтобы дали квартиру окнами не на магистраль, а во двор).

    16:08
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Для получения выгоды по программе реновации необходимо правильно рассчитать количество кв. м. В случае, если у вас трёхкомнатная квартира – вы вполне можете рассчитывать на получение двушки и однушки единовременно, докупив у фонда реновации дополнительные метры с дисконтом 10%. Это будет гораздо выгоднее покупки трёхкомнатной квартиры и последующей ее продажи.


    11:46
    Павел.
    Есть ли у Вас статистика по тому сколько квартир приобретается через посредников (агенство недвижимости)? Дайте пожалуйста совет нужно привлекать агенство недвижимости для покупки и продажи квартиры? Спасибо!

    14:11
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Ответ очевиден: да, нужно.
    Для продавца квартиры мы применим уникальные рекламные возможности для того, чтобы вашу квартиру увидело максимальное количество потенциальных покупателей. Мы сделаем вашу квартиру конкурентно привлекательной на сегодняшнем сложном рынке: заранее подготовим необходимые для проведения сделки документы; проведем сделки с любым альтернативным финансированием (а это до 80% всех покупателей, которые используют ипотеку, военную ипотеку, маткапитал, субсидии).
    Для покупателей: силами агентства минимизируются потребительские риски (упустить понравившуюся квартиру, купить неликвидный объект); финансовые риски (приобрести квартиру с долгами ЖКХ, потерять аванс или задаток из-за ошибок в оформлении); риски при проведении сделки (ущемление интересов покупателя при проведении расчетов, изменение условий проведения сделки).
    Благодаря партнерским отношениям со множеством банков поможем сэкономить до 1 % ставки по кредиту, обеспечим безопасные взаиморасчеты и правовые основания для безопасного возврата средств при отмене сделки. Агентство недвижимости обладает инструментами и ресурсами для проверки участников сделки на банкротство, аресты, долги.
    Подготовим специальное юридическое заключение, в котором мы можем рекомендовать или не рекомендовать покупку объекта.

    14:12
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Если операцию по покупке-продаже квартиры на вторичном рынке вы производите впервые, то найм квалифицированного специалиста рекомендуется - очень много нюансов. Если речь о покупке квартиры на первичном рынке, то можно обращаться напрямую к застройщику, без привлечения агента с вашей стороны. Если застройщик продает только через агентства недвижимости - то к ним.

    16:17
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Почти в каждой сделке есть посредник. Либо он Ваш, либо на другой стороне. Но он есть, как правило, всегда.
    Даже когда человек планирует обойтись без посредника, то либо он через какое-то время все-таки сам обращается к посреднику, либо находит квартиру, которая продается через какое-то агентство (либо каким нибудь частным риэлтором).
    Мое мнение, что чем раньше Вы поймете, что лучше жилищный вопрос решать с помощью тех, кто умеет это делать - тем больше сэкономите.
    И учтите, что как правило перед Новым годом происходит рост цен на недвижимость. А значит, чем дольше откладываете время начала покупки недвижимости - тем дороже эта недвижимость окажется.


    11:00
    Сергей Анатольевич
    Извините за оффтоп. Вопрос не финансовой, а бытовой. Есть ли у вас варианты в "новой Москве" 2-х комнатной квартиры стоимостью до 5 млн в шаговой доступности от метро (возможно еще строящегося). Какие конкретно объекты? Контакты?

    11:12
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Добрый день! В ЖК "Новое Бутово" стоимость 2-комнатных квартир в корпусе 16 - от 4,9 млн руб., площади от 54 кв. м. Рядом метро "Бунинская аллея" (около 15 минут ходьбы). Можно также рассмотреть варианты с перспективой открытия метро - например, ЖК "Москвичка" в Столбово (Коммунарка). На станции "Столбово" уже ведутся отделочные работы, ветку планируют запустить в следующем году.

    12:48
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Поездка непосредственно на метро от станции Бунинская Аллея до центра Москвы займет до часа времени. На мой взгляд, недвижимость в Новой Москве у станций метро - крайне переоценена.

    16:20
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    ЦИАН в помощь.
    По тому как иначе здесь должен быть большущий список того, что есть в рекламе.
    Представьте себя продавцом. Если продавец будет свой объект держать в загашнике, никому не показывая, он вряд ли его продаст.
    Задача продавца рассказать о своем объекте как можно большему количеству потенциальных покупателей. Следовательно, все объекты, которые могут Вас заинтересовать, есть в открытых источниках.


    10:11
    мимо проходил
    1) Не забуксовала ли программа реновации в Москве? 2) Когда по Вашему скажем будут расселены дома в районе Котловка? Ваш прогноз? 3) Какие публичные компании главные бенефициары этой программы? Получит свой кусок ЛСР?

    12:11
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В стартовые площадки реновации в Котловке входят: Нагорная ул., вл. 13, корп. 2, 3, район Котловка, кв. 18, корп. 6, район Котловка, кв. 18, корп. 8, по этим адресам новые дома планируют сдать уже в 2019 году. Всего же в районе Котловка будет снесено 82 дома. Интересно, что самый старый дом, который снесут в Котловке, был построен в 1939 году. Следить за ходом реновации по своему району можно на официальном городском сайте программы http://renobzor.ru/karta/kotlovka/

    13:36
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Программа реновации в Москве реализуется, наибольшую активность наблюдается в районах с массовым пятиэтажным строительством, например в ЮВАО, ВАО. Вчера было объявлено о 12 новых стартовых площадках; параллельно идет подготовка документов к строительству самих домов.

    14:07
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Программа движется, хотя не так быстро как предполагали некоторые жители, проголосовавшие за участие в ней. Учитывая масштабы программы в ней смогут принять участие большинство застройщиков, которые сохранят позиции и потенциал развития, после ввода в действие всех законодательных новшеств в сфере жилищного строительства.


    09:00
    Федор
    Стоит ли покупать бумаги застройщиков с горизонтом 5..10 лет?

    12:51
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Если речь идет об акциях и ваша инвестиционная стратегия подразумевает столь длительный горизонт инвестирования со всеми вытекающими из него рисками, то покупка бумаг ПИК (самая низкая вероятность банкротства из всех девелоперов в РФ) - хорошее вложение. Думаю после возобновления стабильного роста реальных доходов компания сможет заметно повысить цены на продаваемое жилье, что резко улучшит ее рентабельность. Нечто подобное было у Сбербанка с показателем банковской процентной маржи после снижения депозитных ставок - его котировки выросли в несколько раз за счет улучшения рентабельности.

    13:31
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Неполиткорректно прозвучит, но, на мой взгляд, на рынке существует достаточно других инвестиционных инструментов, обеспечивающих определенную доходность и которыми стоит воспользоваться. Однако можно с уверенностью говорить, что акции застройщиков на дистанции 5-10 лет вырастут в цене в несколько раз.

    16:26
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Вас интересует максимальная доходность при огромном риске или более низкая доходность с меньшим риском?
    Ликвидация долевого строительства в совокупности с банковским финансированием приведут к тому, что далеко не все, даже крупные нынешние застройщики выживут,
    А потому, если покупать акции застройщиков сейчас, очень велика вероятность купить акции будущего банкрота (хоть и по хорошей цене).
    Если подождать конца 2019 года и посмотреть, кто "останется в живых" - стоимость их акций может быть выше, чем сейчас.

    13:50
    Тимур Нигматуллин - а мне всегда казалось, что Сбербанк вырос от зачистки банковской системы и уменьшения конкуренции на этом поле. Если бы на конкурентном поле сбербанк снизил ставки - он проста стал бы банкротом от оттока вкладчиков.


    22:30
    Здравствуйте. Подскажите, уже сейчас заметно выросли на вторичке цены на недвижимость в пределах 5-10 тысяч рублей за м2. Цены будут повышаться и дальше или же ещё возможно снижение? Позитивной картины в общем благосостоянии не наблюдается, жилищный фонд в массе своей стареет и ветшает всё больше, а перекредитованность населения, набравшего ипотеку не видится серьёзным драйвером роста спроса. Думаю, сейчас ситуация как в 2014 году. Т.е. те, кто хотел и мог себе позволить в очередной раз вложиться в недвижимость или увеличить жил. площадь это уже сделали по низким ценам. Мне больше видится ситуация с повысившимися ценами, но покупатели будут или выжидать или отказываться от инвестиционных приобретений. Рынок в 2016-2017 стоял, практически, а сейчас будет буксовать. Учитывая качество и количество новостроек спрос на них и так вижу не сильно большим. Квартиры покупаются под перепродажу, но стоят годами без отделки и заселения. Что Вы думаете по этому поводу?

    12:22
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Снижение цен на фоне сокращения количества сделок возможно при ухудшении экономической ситуации в стране.
    Потребность в жилье является базовой – создаются новые семьи, рождаются и вырастают дети, поэтому сделки с недвижимостью всегда будут, просто их количество будет зависеть от экономической ситуации.
    Для инвестиций тоже еще есть интересные проекты новостроек.

    12:57
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Вы правы, по данным IRN в начале года в Москве было ценовое дно 165 тыс. руб., а сейчас отошли на 170 тыс. руб. https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=3&step=week&grnum=1¤cy=0&select=period

    Реальные доходы выросли на 1,7%, думаю причина в этом. Что касается прогнозов, об этом написал в ответе к вопросу №15

    13:13
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Рост цен на вторичном рынке связан с вымыванием бюджетных объектов. Сейчас в продаже практически не осталось предложений до 5,2 млн рублей, цены начинают от 6,5 млн рублей. Также отмечу, что собственники сегодня стали правильно подходить к оценке недвижимости, благодаря чему срок экспозиции в редких случаях превышает один месяц.

    15:29
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Учитывая события на рынке ипотеки дальнейший заметный рост цен на вторичном рынка маловероятен, к тому же значительная часть роста вторичного рынка этим летом была обусловлена очередной волной избавления граждан от дешевеющего рубля. Если экономическое давление на Россию не усилится, то эта волна сойдет на нет.

    16:34
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Существенного снижения цен я бы не ждал. Дело в том, что падение цен было достаточно сильным и затяжным. Пузырь сдулся.
    Нынешние цены - экономически оправданные: не стоит ждать ни сильного падения, ни сильного роста цен на московскую недвижимость.
    Теперь что касается мигрантов: поскольку занимаюсь ипотечным кредитованием, то вижу, кто обращается за услугами: каждый третий - из регионов. Первый взнос у них, как правило, от проданной недвижимости в регионе, а остальное - добавляет банк.
    Москва, как ни парадоксально, но пока что остается центром притяжения для граждан из регионов. Поэтому, демография-демографией, но в Москве цены вряд ли будут падать.

    13:46
    Ольга Тихонова, вы демографическую ситуацию в стране знаете, у нового поколения по наследству передаются две квартиру от бабушек и дедушек. Им не только новую покупать не надо им еще лишнюю продать надо. В Москве - приток населения только из за мигрантов из регионов и то поток снизился раньше был по 100 тыс. чел в год, а сейчас 50 тыс. чел. Возможно через пару лет он станет нулевым. Приезжие на 90% купить жилье не в состоянии, они только снимают.


    22:05
    Вася Колышкин
    Если государство поддерживает разные отрасли экономики, например, тот же автопром, либо напрямую деньгами, либо безденежными мерами, то может стоить поддержать строительство и промышленность строительных материалов, с тем, чтобы они активнее развивали ипотеку в стране? Понятно, что законодательство в этой сфере меняется, но может, нужны и другие формы помощи отрасли? Прописать в документах, что эти меры для развития ипотеки и контролировать выполнение, тогда может, и ставки по ней снизятся, и объём её увеличится.

    12:40
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Государство уже субсидировало ипотечные ставки - практически на протяжении двух сложных лет (2015 - начало 2017 года). Тогда на это было выделено 19 млрд руб. из федерального бюджета. Сейчас также есть специальные программы господдержки - например, ипотека под 6% для семей с 2 и более детьми, на нее выделят более 26 млрд руб. и планируют продлить эту программу до 2024 года. Помимо этого есть спецпрограммы банков и застройщиков, по которым ставки не намного выше (яркий пример - ДомКлик, с помощью которого можно приобрести квартиру под 7,5% годовых). При текущей ключевой ставке ЦБ 7,5% такие условия кредитования можно назвать наиболее оптимальными.

    13:26
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Для поддержки строительной индустрии я бы предложил рассмотреть следующие шаги:
    1. Принять меры по поддержке покупательской способности. Примеры такого опыта уже есть – это субсидирование ипотечных ставок. Спрос на новое жилье очень высокий и до его насыщения еще очень много лета. В Екатеринбурге 60% жилищного фонда в скором времени придет в негодность. Люди живут в старых домах, хрущевках, брежневках. Потенциал рынка огромен. Поэтому надо поддерживать потребителя, стимулировать его к экономической активности. Если ипотечная ставка будет в районе 6%, то выполнить эти задачи, в том числе, поручение Президента (увеличение объемов жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв.м. в год к 2024 году) реально;
    2. Снизить административные издержки – не вводить ежемесячно новые изменения в законодательство. Нужны стабильные «правила игры», тогда девелоперский рынок сможет развиваться. Любые изменения тормозят этот процесс и увеличивают себестоимость продукта;
    3. Поддержка от государства в реализации крупных проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Речь идет о проектах от 1 млн кв. м. Необходимо содействие в развитие инженерной, транспортной и, по возможности, социальной инфраструктуры.

    16:38
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Поддерживать производство строительных материалов - это поддерживать бизнес.
    Представим, что государство оказало поддержку бизнесу. Но из этих строительных материалов построили г-но и в том месте, где строить не стоило бы.
    Дешевые материалы - есть, спроса - нет.
    Именно поэтому, государство предпочло стимулировать строительную отрасль через поддержку конечных потребителей: через поддержку ипотечного кредитования.
    Спрос - есть. Но он есть на нормальные и качественные проекты.

    13:35
    Сертификаты при рождении 2 ребенка, сертификаты молодая семья - это тоже поддержка строительной отрасли. 6 миллионов выданных сертификатов при рождении, на 5 миллионов куплено квартир или улучшены условия. Поддержка отросли колоссальная но сейчас опять тупик - строительство уменьшается, появилась программа реновации - что дальше? Видимо скоро жилье будут бесплатно раздавать как гектары на дальнем востоке - иначе отрасль ожидает чистка по хлеще банковской.

    13:37
    Покупка жилья военнослужащим - всем за счет бюджета, есть региональные программы для очередников, сирот, участников войны и т.д.


    21:45
    Медуза Горгоновна, лицо свободной профессии
    Только ли квартиры можно приобретать в ипотеку? Можно ли так покупать, например, целые гаражи или машино-место? Перспективными ли могут быть, например, такие операции: расселяется старый дом, его ремонтируют, и затем квартиры в нём предлагаются в ипотеку, например, если он не в самом центре города. Или проще его продать и всё? Кстати говоря, если квартиры в каких-либо дорогих домах часть квартир не продаётся, то почему бы, не реализовать их через ипотеку? Если, конечно, так можно сделать с точки зрения законодательства, и введя предварительный контроль потенциальных заёмщиков, чтобы обеспечить однородный социальный состав дома.

    11:54
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    У ряда банков есть спецпрограммы на приобретение машино-мест, в том числе в новостройках.
    Что касается ремонта расселяемых домов, то появление программы реновации в Москве говорит о том, что такие схемы нерентабельны, гораздо выгоднее снос старого дома и строительство на его месте нового здания с бОльшим числом квартир. Часть квартир в таких домах будет поступать в коммерческую продажу, соответственно, там можно будет воспользоваться и ипотекой.
    Если говорить об элитном жилье, там действительно длинные сроки экспозиции, часть таких домов могут пустовать годами, но это обусловлено характеристиками самих домов - по какой-то причине некоторые из них не пользуются спросом. В то же время покупатели востребованного элитного жилья довольно часто используют ипотеку - просто погашают ее намного быстрее, за 1-3 года.

    13:18
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    В ипотеку можно приобретать машиноместа, такие предложения есть у многих банков. Кроме того, часто используется схема, когда вместе с квартирой приобретается и паркинг, а его стоимость входит в цену жилья. На сегодня предложения по структурированию ипотечных кредитов достаточно гибкие.

    14:02
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В ипотеку сейчас можно брать квартиры, апартаменты, нежилые помещения, машино-места, кладовки. Что касается реконструкции, то если вы сможете корректно с точки зрения банков оформить кадастровые/технические паспорта и свидетельства о собственности на вновь образуемые после капитального ремонта/реконструкции/перепланировки/смены перекрытий помещения (как я понимаю после расселение это предполагается), то ипотеку они смогут выдавать. Если ремонт будет более простой, то сгодятся и имеющиеся документы, которые вы получите у прежних владельцев, у которых выкупите квартиры/помещения перед расселением, а также после регистрации сделок с ними.

    16:40
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    На гаражи и машино-места ипотечные кредиты дают и давно.
    Другое дело, что потребителям часто нужны "гаражи-ракушки", а банки готовы кредитовать гаражи в капитальных гаражных комплексах.


    21:32
    достопочтенный акын
    Вероятен ли сценарий, при котором, через несколько лет, чтобы не подвергаться штрафу, ипотечные заёмщики будут брать кредит, а может несколько, чтобы погасить свою ипотеку и квартира, наконец, стала их собственностью? Как соотносятся между собой ставки по ипотеке и ставки по кредитам? Не лучше в некоторых случаях брать кредит для приобретения жилья, а не влезать в ипотеку на несколько десятилетий? Ведь кредит можно брать у других банков, а ипотека так и будет «висеть», пока вы её не отдадите.

    11:22
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Квартира, которую вы приобретаете в ипотеку, и так оформляется в вашу собственность - но на нее накладывается обременение (то есть любые действия с этой недвижимостью нужно согласовывать с банком). Ипотека - самый доступный кредит для покупки жилья, ведь сравните ставки по потребительским займам (18-25%) - и ипотечным (от 7,4% - а в среднем 9%). Люди берут ипотеку, потому что она намного выгоднее потребкредита.

    13:15
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Безусловно, ипотека является наиболее привлекательным и выгодны кредитным продуктом для приобретения жилья. На сегодняшний день самая низкая ставка из всех известных мне предложений банков по потребительскому кредитованию – в районе 12 процентов. Ипотечная же ставка – 9,5%. Так что нет никакого практического и финансового смысла брать обычные кредиты на покупку квартиры.

    13:55
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Обычные (нецелевые) кредиты редко превышают 1 млн рублей - на эти деньги квартиру в крупном городе не купить. Хотя конечно можно исхитрится и как-то взять несколько кредитов на разных членов семьи. Но процентная ставка по нецелевым кредитам в среднем на 6% выше, чем по ипотеке. В общем смысла экономического в таком решении нет, а претворить его в жизнь - непросто.

    16:46
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Ипотека - это и есть кредит, только кредит, обеспеченный залогом.
    Поскольку у кредита есть обеспечение, он выдается по более низким процентным ставкам и на больший срок.
    Пример: берем ипотечный кредит, допустим по ставке 10% годовых на 20 лет.
    Получаем ежемесячный платеж по кредиту 19300 рублей в месяц.

    Вы предлагаете заменить ипотечный кредит потребительским. Но потребительский кредит не обеспечен залогом, а потому, процентная ставка по нему выше, например, 18% годовых.
    Вы предлагаете несколько кредитов и на более короткий срок, например, на 5 лет,
    Беру и подставляю эти данные в кредитный калькулятор.
    Сумма нескольких кредитов у нас та же: 2 миллиона рублей. Получаю ежемесячный платеж в размере 50787 рублей.
    ну и в чем фикус?


    21:21
    Игорь Сергеев
    Какое влияние на рынок ипотеки окажет или уже оказывает, на ваш взгляд, нехватка подходящих площадок в городах, в первую очередь в Москве и Петербурге? Ведь уже много построено разного жилья, к тому же в Москве разворачивается реновация, о ней задумываются и в других городах, а ту же промышленность нельзя полностью из них «изгнать», ведь людям надо где-то работать.

    13:13
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Количество площадок напрямую не влияет на развитие рынка ипотечного кредитования. Ситуация зависит больше от финансовой конъюнктуры. В Екатеринбурге промышленные предприятия активно выселяются за черту города, потому что рентабельность любого такого предприятия ниже, чем девелоперский проект. Более того, избавление территории города от промпроизводств заложено в стратегии развития города. Города будут расти и расширяться, промышленности придется адаптироваться под этим процессы и эти изменения имеют, прежде всего, экономическую природу.

    16:48
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Никакого.


    21:13
    Пётр Николаев
    Как развивается ипотека в регионах? Намерены ли девелоперы активнее развиваться там? Ведь в Москве и Санкт-Петербурге вряд ли есть место для всех игроков. А уровень дохода у части жителей может быть вполне столичный. Да и требования к жилью могут быть ниже чем в Москве и Санкт-Петербурге.

    13:00
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Требования к качеству жилья в Екатеринбурге точно не ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге. И на мой взгляд даже выше. Все из-за того, что у нас конкуренция гораздо выше и насыщеннее, чем в федеральных столицах, где каждому найдется место. Еще одним подтверждением этого тезиса является то, что мы видим активную экспансию федеральных компаний на наш региональный рынок. Екатеринбург является одним из лидеров по доходам девелоперов и столичные игроки видят для себя в этом определенные перспективы. Кроме того, по последним данным столица Урала замыкает ТОП-5 среди городов миллионников, после Москвы, Санкт-Петербурга, Красноярска и Казани по соотношению средней заработной платы и стоимости потребительского набора. Уровень доходов населения достаточно высокий. Поэтому развитие ипотеки в нашем регионе достаточно активное и заметное.

    13:32
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    Темпы развития ипотеки в регионах напрямую зависят от экономической активности самого региона, поскольку основное - это уровень доходов населения. Поэтому, например, для активно развивающегося юга и городов-миллионников перспективы развития более чем радужные. Если же доходы населения низкие, то и обслуживать кредиты людям гораздо сложнее.

    13:45
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В регионах есть свои застройщики и рынок (мягко говоря) совсем не пуст. При этом работают местные застройщики в среднем при существенно более низкой цене продажи жилья, а качество строящегося жилья может быть лучше. Решения, которые применяют региональные застройщики, зачастую берутся в пример столичными застройщиками, а часть региональных застройщиков уже начала или вскоре начнет проекты в Московской и Петербургской агломерации. При этом федеральные (ранее московские или петербургские) застройщики развивают региональное присутствие, если им удалось приобрести перспективные земельные участки, либо в крупнейших городах страны с растущей экономикой.


    18:49
    Добрый день! Скажите, какие нас ждут ипотечные ставки в ближайшей перспективе? Есть ли смысл брать ипотечный кредит сейчас или стоит повременить?

    11:28
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Сейчас, на наш взгляд, наиболее благоприятный момент, чтобы оформить ипотечный кредит - ключевая ставка ЦБ имеет тенденцию к росту, о повышении ставок по ипотеке объявили уже Дом.рф и Сбербанк, но еще не заявили об этом остальные банки. Хотя даже сейчас с "повышенной" ставкой ипотеку на новостройки можно получить под 9 - 9,5% годовых. Это намного ниже, чем даже 1-2 года назад. Поэтому сейчас хорошие условия для приобретения жилья в ипотеку.

    12:35
    Владимир Городенкер,  руководитель ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО
    Скажу прямо: нужно пулей бежать и брать ипотеку. Еще совсем недавно ставки на ипотечные ставки находились на исторически низком уровне. В последнее время началось медленное повышение и, на мой взгляд, оно продолжится. Однако, если смотреть на ситуацию в перспективе ближайших пяти лет, то мы ожидаем стабилизации и снижения ставок по ипотечным кредитам. Потому что сегодня Президентом поставлена задача по достижению к 2024 году высоких объемов ввода жилья: чтобы обеспечить ежегодно обеспечивать новыми квартирами 5 миллионов семей необходимо стоить 120 миллионов квадратных метров. К прочему, турбулентность международных отношений сегодня настолько высока, что предсказать многие события, которые могут повлиять на банковскую политику, попросту невозможно. Поэтому лучше брать ипотеку сегодня и сейчас.

    13:02
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    Сейчас хорошее время для получения ипотечного кредита. ЦБ РФ из-за ускорения инфляции и инфляционных ожиданий отказался от снижения ключевой ставки и перешел к ее повышению. Скорее всего, в ближайшие 1-2 года вам не удастся взять кредит по ставке ниже, чем сейчас. Помимо этого, ипотечное кредитование осуществляется на длительный срок. Если все-таки ставки по какой-то причине начнут падать, то вы просто рефинансируете свой займ.

    14:04
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    Здесь лучше всего подходит фраза - сейчас или никогда!
    А все потому, что в ближайшее время мы ожидаем повышения ставок по ипотеке во всех крупных банках. Многие финансовые структуры уже подняли проценты по ипотеке, не дожидаясь пересмотра ключевой ставки ЦБ РФ в сентябре. Буквально на днях изменил условия и Сбербанк России, повысив ставку по ипотеке на 0,4 п.п. Тем не менее, даже сейчас можно успеть "запрыгнуть в последний вагон", например в банке Открытие ставки до сих пор начинаются от 8,5%.

    15:32
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    Рост ставок по выданным кредитам - на вторичном рынке +0,5%, На первичном рынке +0,25%.
    Это к началу 2019 года по сравнению с летом 2018 года.

    16:55
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    Ставки начали расти. Это - факт.
    Но я уже говорил ранее, что снижение процентных ставок стольстремительными темпами, каким оно происходило, не имело под собой экономических причин. Ставки снижались по политическим причинам, в том числе и в связи с выборами. Выборы прошли. Все: банкам, как коммерческим организациям, нужно и о собственных доходах думать.
    Теперь что касается ставок: я не жду сильного роста.
    Скорее всего, как когда-то до 2014 года средние ставки по ипотеке болтались в районе 12% годовых на протяжении нескольких лет, так и сейчас, достаточно долгое время средние процентные ставки будут в районе 10% годовых.
    Ставки могут начать снижаться, если спрос на ипотечные кредиты по нынешним ставкам будет сокращаться. Пока что о сокращении спроса говорить не приходится. Процентные ставки могут сильно вырасти, если что-то учудит Центробанк. Но действия Центробанка так же плохо поддаются прогнозированию, как ураганы, тайфуны и иные стихийные бедствия.


    17:56
    Интересует прогноз по ценам на жилую недвижимость в Москве на 1 и 5 лет (при уровне 65 руб за доллар на обоих горизонтах прогнозирования) Ну и обоснование ваших прогнозов.

    12:21
    Ольга Тихонова,  руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ"
    При условии сохранения текущей экономической и внешнеполитической ситуации в ближайший год цены на жилую недвижимость могут увеличиться на 5-7% за год. На вторичном рынке – за счет вымывания наиболее ликвидных предложений, на первичном – за счет увеличения затрат застройщиков (рост цен на строительные материалы, энергоресурсы, повышение НДС, переход на проектное финансирование).

    13:03
    Тимур Нигматуллин,  аналитик АО "Открытие Брокер"
    См. ответ на вопрос № 15 и № 8

    13:49
    Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
    В связи с тем, что в ближайший год рынок недвижимости полностью перейдет на проектное финансирование, то рост цен на недвижимость неизбежен. Во-первых потому, что ставки по кредитованию застройщиков намного выше, чем использование средств дольщиков, во-вторых, продавать можно будет лишь готовое жилье, то есть к стоимости жилья на начальной стадии можно еще смело прибавлять 20-25% за готовность. Скорее всего застройщики также перейдут на предложение жилья с отделкой, чтобы покупатели могли сразу переехать в новую квартиру, что также поднимет цену. Существует и положительная сторона, скорее всего девелоперы будут вынуждены строить быстрее, чтобы как можно раньше получить доступ к вырученным средствам.

    15:35
    Александр Пыпин,  ведущий аналитик ЦИАН
    В ближайшие 5 лет рублевые цены будут в Москве расти в среднем на 3% в год. Прогноз исходя из прогноза по ипотечным ставкам, доходам населения, миграционному притоку, инфляции, объемам жилищного строительства.

    16:57
    Дмитрий Овсянников,  руководитель проекта ipotek.ru
    В вопросе заложено условие: 65 руб за доллар.
    Лично я считаю, что это условие не будет соблюдено, причем в разы.
    А потому, прогноз при таком условии, не имеет смысла.

© 2006-2020 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru