$ 63,7225€ 70,76
-0,356%-0,113%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Недвижимость в России - надежда на ипотеку и рост доходов

03.10.19 13:00

Недвижимость в России - надежда на ипотеку и рост доходовС момента введения эксроу-счетов прошло три месяца. Итогом, как и ожидалось, стало ускорение роста цен на новостройки, несмотря на то, что многие объекты пока ещё строятся по старым правилам. Однако рост был не столь существенным. В предыдущие годы наблюдался и более значительный подъем. Эксроу-счета призваны защитить покупателей жилья от рисков, однако, как отмечают эксперты Fitch, могут возникнуть другие проблемы. Теперь риск для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает 10 млн рублей. Аналитики полагают, что государство может использовать дополнительные меры поддержки. При этом, как сообщал ЦБ, лишь 39 банков из 95 уполномоченных хотят работать по схеме эскроу. На вторичном рынке жилья заметно снижение спроса, это не позволяет ценам расти.

Ставки по ипотеке тем временем вновь снижаются, и есть уже примеры ниже 9%. Низкая ставка по ипотеке, безусловно, скажется на спросе, однако, как говорят, эксперты, это не панацея. Необходим ещё и рост доходов населения.

Ждать ли продолжения роста цен на недвижимость? Каков вклад эскроу-счетов в подъем цен? Как введение эскроу-счетов скажется на объемах предложение жилья? Как обстоят дела со спросом на новостройки, вторичку? Каким в этом году будет объем ввода жилья? Что будет со ставками на ипотеку до конца года? Когда они могут быть снижены до 8%? Могут ли появиться какие-то "черные лебеди" для рынка недвижимости?

Участники конференции:
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Антонина Друева, руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
  • Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
  • Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru
  • Наталия Кузнецова, генеральный директор АН "БОН ТОН"
  • Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
  • Евгений Миронюк, аналитик ИК "Фридом Финанс"
  • Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ"
    Показывать ответы


    15:00
    Информационная группа Finam.ru
    Уважаемые дамы и господа!
    Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
    Благодарим всех за интерес. Удачи на рынке!

    15:04
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Спасибо за интересные вопросы!

    15:05
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Спасибо за читателям за интересные вопросы, а коллегам - за продуктивную беседу!

    15:07
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Всем спасибо!

    15:09
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Спасибо за сложные вопросы и неожиданные ответы.

    15:20
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Всем спасибо за вопросы! Были рады помочь с информацией по рынку

    15:32
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    От опоздавшего не только к началу, но и к концу конференции вдвойне спасибо всем участникам, так как последнему читать и вопросы, и ответы всегда интересней.


    14:54
    Уважаемые эксперты,ситуация на финансовых рынках, да и в целом в мировой экономике, по своим возможным разрушительным последствиям все больше напоминает надвигающееся на побережье цунами... В этой ситуации у адекватно мыслящих людей,как минимум, руководствующихся формальной логикой, применительно к недвижимости, которая,насколько я понимаю, к защитным активам никогда не относилась, возникает, как минимум,два основных вопроса: стоит ли в условиях надвигающегося кризиса, чреватого девальвацией фиатных денег (рубля,евро,йены, в перспективе доллара и т.д.)приобретать недвижимость в кредит и в какой валюте этот кредит предпочтительно брать, учитывая, например, то обстоятельство, что основные валюты продолжают снижаться по отношению к доллару США?; имеются ли на рынке недвижимости объекты инвестирования, которые хотя бы в какой-то степени отвечают критериям защитных активов - ну, например, квартира где-нибудь на Тверской в Москве?

    15:07
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    За последние 23 года на финансовом рынке слышал наверное о 50 неизбежных цунами, как минимум два раза каждый год. Из них реальных финансовых цунами по российским меркам было 2,5. Что касается недвижимости, то многие на рынках почему-то ждут обвала а-ля 2008 год с падением индекса S&P500 более 50% и последующей глобальной дефляцией. Между тем, новый кризис, если он будет в ближайшие годы, скорее будет иметь другую направленность. В этом плане покупка проинфляционных активов, к которым относится в том числе и недвижимость, скорее будет являться оправданным вложением. Если же ждать стандартного кризиса с дефляцией, то конечно же объекты недвижимости в Москве возле Кремля могут быть гораздо менее волатильными по цене и всегда пользоваться сильным спросом.

    15:10
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Добрый день. Если приобретать недвижимость необходимо в валюте той страны, в которой та самая недвижимость находится. Если говорить о столичном рынке недвижимости - то он, по-прежнему, инвестиционно привлекателен. С начала года цены в новостройках подорожали на 5-7% (это средняя планка по рынку), по отдельным проектам рост значительно выше. До конца года цены продолжат расти и достигнут планки в 10-12%. Более того, ипотека-остается самым простым и понятным для большинства покупателей инструментом приобретения жилья. Ставки остаются комфортными, поэтому опасений не вызывают.

    15:14
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Если вы ориентируетесь на стоимость недвижимости в иностранной валюте и рассматриваете покупку с инвестиционной точки зрения (не для постоянного проживания), то Вам могут подойти варианты покупки в Испании, Болгарии, Черногории, Греции.
    Если кризисные явления в экономике действительно проявятся, то неизбежен рост инфляции в развивающихся странах. В этом смысле покупка в кредит по текущим ставкам может быть оправдана. Сами цены на недвижимость цикличны.

    15:30
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    К сказанному коллегами могу добавить, что если собираетесь покупать недвижимость в кредит, то кредит лучше брать в той валюте, в которой получаете зарплату. Хотя, это довольно старая истина.

    17:37
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Недвижимость относится к числу защитных активов, наряду с банковскими депозитами, золотом, которые представляют собой инструменты хеджирования. Не случайно инвестиции в недвижимость сравнивают по доходности с данным видом вложений.

    Фактор валютной инфляции на внутреннем рынке недвижимости не играет роли, так как вы инвестируете в рублях, и цены также номинированы в рублях, ипотеку берете в рублях. При инвестировании в недвижимость нужно исходить из принципов не только надёжности, но и ликвидности. И поэтому стоит обращать внимание не на нишевой продукт, как элитная квартира в ЦАО, а на массовый сегмент в активно развивающихся локациях.


    14:26
    Max
    Разумна ли сейчас покупка квартиры в Москве в инвестиционных целях при том что однокомнатные квартиры стоят от 10-12 миллионов?

    14:33
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    В ближайшие годы ждем ускорения темпов роста цен на жилье в Москве. При этом темп роста цен может быть заметно привлекательней ставок по депозитам/доходностей ликвидных облигаций даже без учета арендных платежей. Но выбирать объект для инвестиций имеет смысл тщательно, с учетом его потенциальной привлекательности для конечного покупателя и ликвидности. И не менее важно корректно его оценивать, так как изначально сильно переплатив за объект, Вы будете просто наблюдать как его оценка стоит "вбок" или даже снижается.

    14:42
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    С целью вложений для дальнейшего ведения арендного бизнеса лучше рассмотреть апартаменты - порог входа будет ниже на 15-20%. Для перепродажи стоит рассматривать проекты у метро или с перспективой его открытия. Можно найти объекты с ценой намного ниже 8-10 млн руб. В проекте "Кварталы 21/19" цены студий от 5,8 млн руб., однокомнатных - от 6,4 млн руб. Метро должно открыться рядом с этим проектом до конца года. В ЖК "Манифест" бизнес-класса - от 6 млн руб. Можно будет заработать и на росте строительной готовности этих проектов.

    15:08
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Да, это разумный подход, так как сейчас в продаже по ДДУ остались только устойчивые проекты, поэтому риски снизились, а средняя доходность все-равно осталась выше чем по депозитам, так как снижение объемов предложения и конкуренции будет способствовать росту цен, как и снижение ипотечных ставок.

    17:37
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Если речь идет о покупке на старте продаж, то средняя доходность в массовом сегменте может составлять 15-30% (от начала реализации до ввода), при этом бюджет покупки будет достаточно приемлемым (ниже, чем указано в вопросе). Все зависит от конкретного проекта и локации, при этом бизнес-класс не менее интересен. Некоторые ЖК могут показывать прирост средней цены на уровне 2,5-3% в месяц.


    14:09
    Стоит сейчас покупать недвижимость в Сочи, свя предложением Лаврова, перенести ООН в Сочи

    14:28
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Стоимость недвижимости в Сочи находится на стабльно высоком уровне с момента начала подготовки к зимней Олимпиаде 2014г.
    ООН в Сочи не перенесут. Политичекий и туристический вес Сочи неоспорим. Однозначно можно сказать, что цены не будут падать.

    14:34
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В Сочи вкладывать стоит, но порог входа довольно высок.

    14:36
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    В ближайшие десятилетия ООН в Сочи не перенесут, вероятность 99,9%

    15:11
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Рынок недвижимости Сочи очень специфичный (мягко говоря). Поэтому стоит - но только, если у вас есть компетентный консультант, которому вы доверяете.

    15:23
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    В Сочи есть множество иных достоинств, нежели ООН, благодаря которым недвижимость в этом городе всегда будет востребована

    15:26
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    А если Лавров предложит перенести ООН в Нарьян-Мар, что делать? Не обращайте внимания на заявления политиков - у них своя, при чем, весьма специфическая, работа.

    17:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Рынок недвижимости в Сочи перенасыщен предложением как квартир, так и апартаментов во основном комфорт- и бизнес-класса. Уровень цен московский. Сочи как курортный, деловой центр, не обладает уровнем, который способен привлечь поток клиентов. В разрезе не только внутреннего, но и внешнего туризма. Хотя для этого есть все возможности.

    14:56
    понятно, спасибо, жалко, что не перенесут

    15:14
    Александр Пыпин, прошу вас подробнее раскройте слова (мягко говоря)

    15:30
    я вас понял


    13:54
    Здравствуйте.В последнее время очень снизилось качество жилья,особенно вне Москвы.Как Вам кажется,будет ли повышаться качество жилья,с ростом цен?

    14:22
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Очевидно, что по мере насыщения рынка жилья, будет расти спрос на качественное жилье. Рост средней цены квадратного метра на это навряд ли повлияет, а вот покупатели станут более притязательны.

    14:36
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Спрос на более качественное жилье растет, это тренд.

    14:54
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Для роста качества должна быть жесткая конкуренция. Очевидно, что в регионах она ниже, отсюда и логичный печальный вывод. Однако например, есть регионы, куда выходят компании федеральные - из Москвы, Петербурга - и постепенно это отражается и на росте качества новостроек, так как конкуренция ужесточается.

    15:14
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Соотношение цена/качество увы вряд ли будет улучшаться, так как для рынка новостроек не характерны повторные покупки и так как конкуренция на рынке снизится. Скорее будет расти скорость строительства, так как это позволит меньше платить за кредиты банкам.

    17:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Фактор улучшения качественных характеристик является следствием высокой конкуренции между застройщиками. В этих условиях даже проекты эконом-класса (стандарт-класса), реализуемые на московском рынке новостроек, демонстрируют улучшение квартирографии, качества оборудования и самого строительства.

    Однако еще раз отметим, что этому способствует только наличие застройщиков разного уровня – крупных, средних, мелких. В данном случае достигается уровень конкуренции, развивающий рынок жилья.


    13:51
    Реально ли и в какой срок Вы оцениваете снижение % ставок по ипотечным кредитам до уровня 7-8%?

    14:04
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    В горизонте трех лет, пожалуй, это вполне реально, если не будет никаких экономических потрясений.

    14:11
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Процентные ставки по ипотеке вполне могут утвердиться на уровне 7-8 %, но конечно же это зависит от множества факторов, в том числе от политики регулятора.

    14:19
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Снижение ставок до указанного Вами уровня предполагает 2-процентное снижение ставок от текущего среднего значения ставок по ипотеке. В августе 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в России впервые с января опустилась ниже 10%, составив 9,9%, статистика за сентябрь от ЦБ появится через месяц.
    У банков есть простор для дальнейшего снижения ставки. Конечно же многое будет зависеть от политики ЦБ. Сейчас большинство экономистов закладывают в свои прогнозы понижение ставки ЦБ на 25 б.п. до конца года. ЦБ в настоящее время стремится к снижению ключевой ставки до 6% (сейчас 7%) к концу следующего-началу 2021 года. Таким образом при отсутствии экономических шоков снижение ключевой и средней ипотечной ставки на 2% от текущего уровня может произойти не ранее 2022 года. Те, кто готов ждать, чтобы взять ипотеку по потенциально более выгодной ставке, могут оказаться в значительном выигрыше.

    14:37
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    В течение 1-2 лет это реально

    14:37
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Средний уровень ставок по ипотеке в 8% может быть достигнут в 2021 году. В значительной степени это может быть в результате косвенной поддержки государством, а также субсидирования части ипотечных ставок застройщиками. Фактически цена кв. м будет больше, но при этом ипотечная ставка - ниже.

    15:24
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Соглашусь с коллегами, если нынешняя динамика снижения сохранится, вполне реально, что мы придем к такому уровню ставок через 2-3 года.

    17:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Мы можем ожидать снижения ключевой ставки до 6,5-6,75% к концу этого года при условии, что ЦБ РФ сохранит темпы снижения данного показателя. Таким образом, ипотека на уровне 7-8% выглядит реальной даже в среднесрочной перспективе. При этом ставки могут соответствовать данному уровню уже сейчас, если застройщик готов субсидировать ипотеку.


    13:42
    ИВАН
    В перспективных районах Новой Москвы рядом с метро квартиры уже застроены или достраиваются и цены тут уже дорогие.
    Подскажите новую локацию, перспективный жилой комплекс, который сейчас продается по доступной цене, но способен существенно переоценится из - за каких либо факторов в ближайшей перспективе (напр. как Коммунарка из-за метро). Простите за наивность с надеждой на ответ. ИВАН

    14:10
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Да, Новая Москва сейчас показывает высокие темпы роста цен, за год комфорт-класс здесь вырос в цене более чем на 20%. В большей степени благодаря открытию метро и дальнейшим планам по строительству отдельной Коммунарской ветки. Что касается перспективных локаций, то можно обратить внимание на поселок Северный, который также входит в состав Москвы, там также озвучиваются планы по строительству метрополитена, но конкретные места расположения станций пока непонятны, и это сдерживает рост цен.

    17:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    За год прирост цены на рынке новостроек Новой Москвы составил 18%. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) в сегменте комфорт-класса, на территории НАО, достигает 124 тыс. рублей. Прирост цены во многом был связан с повышением рыночного спроса, в том числе на фоне открытия новых станций метро. Улучшение транспортной доступности – драйвер развития территорий Новой Москвы.
    К 2023 г. будет открыта станция метро Коммунарской линии Ватутинки, в пешей доступности от которой находятся проекты «Кленовые аллеи» и «Новые Ватутинки».


    13:38
    Neo
    Часто любят говорить и писать что вложения в недвижимость, особенно московскую, это надёжно и выгодно. А вот по данным портала irn.ru максимум цен на московскую недвижимость былв в 2008 году в районе $6000 с небольшим в среднем за квадратный метр. Сейчас около $2700. Буду признателен за разъяснение в чём именно надёжность и выгода недвижимости, когда её цена за 11 лет упала на более чем 50%?

    14:40
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Валютный риск неизбежно закладывают при инвестировании в российские активы. Особенно это касается зарубежных инвесторов, всегда оценивающих эффективность вложений в пересчёте в твердые валюты.
    Однако если покупатель недвижимости проживает на территории РФ, его расходы в рублях (использует рентный доход), или же сам проживает в приобретенной недвижимости, то такая покупка целесообразна. Валютная стоимость жилья в долгосрочной перспективе крайне волатильна.

    14:48
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Здесь надо понимать, что речь идет о рублевой зоне, национальной валюте. Если же все мерять в долларах, то и депозит в Сбербанке не является надежным. Например, на девальвации рубля в 2014 году вклад в Сбербанке в рублях при переводе в доллары также падал на 50%. Но это совсем некорректные измерения. Если же мерять в рублях, то цены недвижимости в Москве (индекс IRN) уже вернулись в 2015 год и движутся в сторону исторических максимумов начала 2015 года. А с учетом накопленных рентных платежей уже выше их. При этом надо отметить, что период 2015-2017 годов вряд ли можно назвать удачным для московского рынка недвижимости.

    15:30
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Инвестиции в недвижимость подразумевают получение двух видов дохода. Первый – спекулятивный, то есть от перепродажи объекта, и второй – рентный, получаемый за счет сдачи в аренду. Если говорит о надежности, то это актив, рыночная стоимость которого всегда выше номинальной.

    Отметим, что доля инвесторов, по сравнению с 2013-2014 годами, упала на первичном рынке в пять раз. Данная ситуация, обусловленная снижением ежемесячного прироста средней цены квадратного метра и увеличением объемов предложения, коснулась и рынка массового сегмента, и новостроек бизнес-класса.

    Если на сегодняшний день рассматривать первичный рынок для спекулятивных инвестиций (перепродажа), то интересным представляется вход в проекты на старте продаж по демпинговым ценам. Также надо учитывать ряд других важных факторов. Например, масштабность проекта, перспективы развития локации, квартирографию и долю маленьких лотов.


    13:28
    Антон,  -
    Добрый день, что думаете будет с недвижимостью в следующем году? И что совпало с прогнозами в этом году или не совпало. Спасибо.

    13:36
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Последние полтора-два года мы говорим о том, что цены на недвижимость в Москве будут расти. Собственно, если смотреть по индексам цен, то с минимумов весны 2018 года рублевые цены на жилье выросли на 7,5% и выше. В ближайшие годы ожидаем продолжения растущего тренда. Если смотреть по мировым меркам, то цены на жилье в России в целом выглядят дешевыми.

    14:43
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Прогнозы роста стоимости жилья в целом оправдались. Однако покупателей пугали существенным сокращение предложения квадратных метров из-за изменений в законодательстве. Однако эффект введения эскроу-счетов, по всей видимости, скажется на предложении ещё очень не скоро.

    15:17
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Был прогноз роста цен в центрах экономической активности - он реализовался. Был прогноз ухода с рынка малых застройщиков - он также реализовался. Был прогноз заморозки "бумажных" проектов - он также реализовался. В ближайший год эти тенденции продолжатся.

    15:33
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    В этом году, в соответствии с нашими прогнозами, среднемесячный прирост цены не превышает 0,5-1,2% в зависимости от проекта. Не было скачкообразного роста цен в среднем по рынку, ожидаемого в связи с новой фазой реформы долевого строительства ( «час X» – 1 июля 2019 года). Прогнозировалось снижение ключевой ставки, что произошло и, собственно, что повлекло за собой снижение ипотечных ставок.
    Также ожидаемым было поведение застройщиков в части выкупа собственных объемов и дальнейшей реализацией по уступке.
    Неожиданным стало проседание спроса потребителей по сравнению с прошлым годом – на 20-25% в старых границах Москвы и до 25-35% по рынку Новой Москвы в последние два месяца.


    13:25
    Борис
    Уважаемые эксперты, прошу Вашей помощи. Какие можете порекомендовать 1-е квартиры в пределах 4 млн и в шаговой доступности к метро? Премного благодарен!

    14:33
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    По данным аналитической платформы bnMAP.pro, такое предложение в Москве немногочисленно. Больше всего выбор в Новой Москве: например, в "Румянцево парк": студии от 3,5 до 4,5 млн руб. В ЖК "Мир Митино" цены стартуют от 4,48 млн руб., но за полноценную 1-комнатную квартиру.

    14:51
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Увы, но по данным базы Dataflat.Ru квартир-однушек возле метро (дойти за 5 минут) стоимостью менее 4 млн рублей в Московском регионе нету. Максимум возможного - студии площадью около 20 кв. м со сдачей в 2021 году - например в ЖК "Саларьево Парк".

    15:34
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    На первичном рынке старой Москвы минимальная цена 1-комнатной квартиры начинается от 4,6-5,2 млн руб. с условием расположения в 2-3 остановках на общественном транспорте от метро.
    На первичном рынке Новой Москвы подобные лоты есть в проектах, которые находятся в транспортной доступности от метро. Например, ЖК «Кленовые аллеи» от МИЦ, 1- комнатная квартира будет стоить 3,6 млн руб. в корпусе со сроком сдачи во 2 квартале 2021 г.


    13:08
    Государство не заинтересовано в падении цены на строящуюся недвижимость.Их падение приведет к кризису в строительном и банковском сегменте экономики,которые очень похожи на сиамских близнецов.А это может обернуться коллапсом для всей экономики страны.Например,государству достаточно навести порядок на диком рынке аренды жилья и ценники на 1кв.метр снизятся,т.к. менталитет молодого поколения смещается в сторону шеринга. А строительное лобби топит за ипотеку и рассказывает сказки про уменьшение объемов ввода жилья в ближайшем будущем..Строительная и банковская мафия сильнее,поэтому ценники на недвижимость падать не будут, как минимум,не смотря на снижение покупательной способности населения.Прошу высказать ваше мнение по данному комментарию.

    13:30
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    В США еще более продвинутое молодое поколение, цены аренды относительно низкие, но цены на недвижимость также растут и сейчас уже заметно выше максимумов до кризиса 2007-2008 года. Если бы люди вообще не покупали недвижимость, цены в принципе не могли бы расти. Мнение правительства, строителей и банков здесь скорее вторично, хотя также важно.

    14:58
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Сейчас семьи сами выбирают - арендовать, покупать, брать ипотеку. В частные отношения арендаторов и арендодателей государство не вмешивается - таков закон, в этой связи не очень понятно как и какой порядок государство может навести. Гражданский кодекс у нас уже защищает нанимателей - расторжение найма только через суд. Вряд ли власти примут закон, что собственники должны сдавать квартиры помимо своей воли и по фиксированной цене. Или что нельзя продавать квартиры, а можно только сдавать в аренду.

    15:35
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    В связи с переходом на эскроу-счета происходит вымывание с рынка мелких и средних застройщиков с маржинальностью ниже 15%. Крупные игроки, имеющие поддержку со стороны банковских структур, контролируют большую часть первичного рынка. Таким образом, в массовом сегменте и на рынке новостроек бизнес-класса складывается единая ценовая политика. При этом бюджетные ограничения ЦА не дают ценам подниматься. Объемы предложения также не способствуют данному росту.

    За последние 3 года на рынке как бизнес-класса, так и массового сегмента, существует слабая волатильность средней стоимости квадратного метра – в пределах 0,8% в месяц. При данном уровне цены в строительном бизнесе могут остаться только крупные застройщики, у которых есть возможности сокращать себестоимость строительства за счет масштабности.

    17:25
    Тов.Пыпин живет на луне.Основная масса арендных договоров идет в черную.Налоги не платятся, регистрацию арендодатели своим жильцам не практикую.В такой ситуации суд, да еще российский это смешно.Поэтому арендатор не защищен реально.И выбор между арендой и ипотекой (при возможности- второе).Обелите рынок аренды и создайте возможность бизнесу строить доходные дома, как в царской России и нынешней Америке.Аренда государству выгоднее(с нее и налоги можно получить),но не банковской и строительной ... Далее →


    12:49
    Олег Сергеевич
    Цены на новостройке в Москве постоянно растут, с октября произошло очередное подорожание у большинства застройщиков... Не успеваю накопить необходимую сумму... Что Вы уважаемые эксперты посоветуете брать по текущим? Или ожидаете снижение цен в ближайшем будущем??? Заранее спасибо за ваши ответы,советы

    12:54
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Ожидать снижения цен в проектах, которые уже активно строятся, не стоит. Если у вас есть сбережения, в особенности если они составляют 70-80% от примерной стоимости объекта, возьмите ипотеку или рассрочку. Например, имея сбережения в размере 1,2 млн руб., вы можете с помощью ипотеки приобрести даже квартиру бизнес-класса - например, в Кунцево, ЖК "Манифест".

    13:29
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Думаю, что в отдельные месяцы до конца года может происходить и снижение цен из-за удовлетворенного сверхвысокого спроса конца 2018 - начала 2019 гг. Баланс спроса и предложения явно сместился, количество сделок в августе упало на 15% (м/м), по сентябрю пока статистики нет.
    После Нового года ожидаю традиционного повышения цен из-за инфляционных факторов и окончания действия спец.предложений.

    13:41
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Скорее можно ждать продолжения роста цен на жилье в Москве. В целом глобальная недвижимость, как проинфляционный актив, может быть интересна инвесторам в ближайшие годы. А в России недвижимость не выглядит дорогой в сравнении с другими крупными экономиками. Ставки по ипотеке могут продолжать снижаться, но параллельно будут расти и цены.

    14:20
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Если говорить про Московский регион в целом, то мы рекомендовали бы присмотреться к проектам ГК "Самолет Девелопмент", МИЦ, Инград. Рост цен в указанных проектах прогнозируется на уровне не более 5%. Также существует множество ипотечных программ, рассрочек и др. Многие проекты, расположенные в пределах "старой" Москвы, скорее всего будут стагнировать в цене.

    15:02
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Если цель - купить и жить, то лучше сейчас. При сохранении текущей макроэкономической ситуации следующее "окно возможностей" для покупателей будет только через 2-3 года, когда закончится переходный период на рынке новостроек. Предыдущее "окно возможностей" было в 2016-2018 году. Также можно посмотреть на альтернативу, т.е. аренду - если вопрос не в самой покупке, а в том чтобы повысить качество жизни.

    15:36
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Снижения цены, как и скачкообразного роста, не прогнозируется в ближайшее время. По старым правилам реализуется основной объем рынка. Те проекты, которые выходят по эскроу-счетам, пока представлены по ценам, не превышающим среднерыночный уровень.

    Целесообразно выбирать проекты/корпуса на старте продаж, с расположением в активно развивающихся локациях и поблизости от метро или МЦК. Приобретение будет наиболее выгодным при рассмотрении лотов, выводимых по демпинговым ценам. Чтобы это определить, рекомендуем изучить вторичный рынок в той же локации, где и находится новостройка, и сравнить предложения с аналогичными характеристиками.


    12:13
    Дмитрий
    Ваш прогноз на цены жилья в Москве в ближайшие 2-3 года?

    13:42
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Снижение ставок ипотеки. Рост цен на жилье в Москве. Рост цен на глобальную недвижимость в целом.

    15:17
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Ставки по ипотеке, полагаю, будут какое-то время еще снижаться, но уже не такими темпами, как ранее. Тем более, что многое будет зависеть от общеэкономической ситуации и монетарной политики Банка России. Но вряд ли на перспективе 2-3 лет мы увидим существенное понижение ипотечных ставок - тому не совсем благоволит ситуация со стагнирующей экономикой, да и снижение ключевой ставки регулятором столь же быстрыми темпами, как в 2018-м, уже в 2020-м и 2021-м годах может оказаться под вопросом, так как ускоренное падение темпов инфляции (а сейчас ЦБ опирается в своих решениях по ставке в первую очередь на таргетирование инфляционных показателей) в этом году вызвано во многом "немонетарными" причинами, и Центробанк это понимает. Цены на жильё будут расти. Моё видение по темпам роста я озвучивал чуть ранее.

    15:19
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    В среднем на ближайшие 2 года. Рост на вторичном рынке на 0,4% в месяц, на первичном рынке - на 0,7% в месяц в рублях.

    15:37
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Емкость первичного рынка в старых границах Москвы составляет 2,8 млн квадратных метров. Большая часть предложения реализуется по старым правилам, что не предполагает скачкообразного роста цен. Навес предложения является существенным на ближайшие 1,5-2 года. Среднемесячный прирост цены на первичном рынке массового сегмента не будет превышать 0,8%, в пределах 9-10% в год. По отдельным проектам и застройщикам этот рост может быть выше.

    Выход нового предложения по эскроу-счетам пока не тянет СВЦ квадратного метра вниз, поскольку существуют жесткие бюджетные ограничения, вызванные снижением доходов среди населения.


    11:51
    Max
    Привлекательны ли акции строительных компаний: ПИК (MCX: PIKK), ЛСР (LSRG) на текущих уровнях и в долгосрок на 2-3 года?

    13:24
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    На мой взгляд акции этих компаний привлекательны (надежны), так как они получили преференции от смены законодательства на рынке новостроек. Кроме того эти компании работают в активном партнерстве с властями, что также придает им устойчивости. Доля этих компаний на рынке будет расти.

    13:48
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    У нас есть идея на покупку акций ЛСР (LSRG). Компания уже сейчас может давать стабильно высокую двузначную дивидендную доходность, при этом сохраняя признаки роста. ПИК (PIKK) - лидер отрасли, но по ряду причин его акции менее интересны. Также у нас есть идея на покупку GDR Etalon Group (ETLN) в Лондоне (LSE).

    13:53
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Согласен с тем, что они будут в значительной степени наращивать рыночную капитализацию из-за монополизации рынка. Однако, есть большие вопросы к финансовой устойчивости ПИК из-за высокой долговой нагрузки. В целом снижение ставок по ипотеке поможет застройщикам. Средняя цена на квадратные метры в текущем году у ЛСР и ПИК увеличилась на 7-14%. Рентабельности ЛСР и ПИК вырастет. Ожидаем улучшения результатов финансовой отчетности. За весь 2019 г компания ЛСР планирует вывести в продажу более 600 тыс. кв. м жилья, что должно положительно сказаться на динамике продаж в будущих кварталах.

    15:08
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    ЛСР, на мой взгляд, поинтересней ПИКа. Но на текущих уровнях я бы покупать не спешил. Да, российские акции в принципе недооценены, хотя, тому есть веские и объективные основания - в первую очередь геополитические риски и структурные проблемы в российской экономике. Локально же мировые фондовые рынки сейчас перегреты и коррекция в той или иной степени последует. Там и можно будет взять на горизонт от трех лет.

    15:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Группа ПИК и Группа ЛСР – одни из крупнейших публичных застройщиков федерального уровня. В целом отрасль строительства и девелопмента показывает рост на московской бирже. ПИК и ЛСР являются одними из лидеров роста.
    Это два системообразующих девелопера, которые при соблюдении определенных условиях могут продавать жилье по старым правилам, что дает им преимущество. Фундаментальные финансовые результаты деятельности компаний стабильные. Например, ПИК показал в первом полугодии существенный рост: прибыль ГК ПИК за 1 полугодие 2019 года по МСФО увеличилась в 4,7 раза, выручка в январе-июне выросла на 7,3%,показатель EBITDA увеличился на 50%. Таким образом, акции данных застройщиков на сегодняшний день являются довольно привлекательными. По крайнем мере, с точки зрения получения дивидендов.


    11:39
    Почему Государству не взять все заботы на подключение инфраструктуры новых ЖК на себя, чтобы снизить бюрократические проволочки, строить доступные школы, детсады,стоянки, улучшать транспортную доступность(строить метро трамвайные пути) в рамках Госпрограмм?
    Вы бы стали жить в ЖК где в пешей доступности нет детского сада и школы?

    13:19
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Согласно действующему законодательству РФ, в частности Градостроительному кодексу РФ, для утверждения проектов жилой застройки необходимым условием является наличие в нем элементов функционально–планировочной структуры, включающей в себя инженерную (водопроводные сооружения; канализационные сооружения; сооружения теплоснабжения и т.д.), социальную (медицинские учреждения, школы, детские сады) и транспортную (станции общественного наземного и подземного транспорта, паркинги и т.д.) инфраструктуры.
    Как правило, в целях развития городской среды и исполнения государственных программ по улучшению жилищных условий, государственные учреждения оказывают застройщикам содействие в реализации таких проектов, что может выражаться как в выполнении определенных работ, согласований, предоставлении земельных участков, так и в виде непосредственного инвестирования, а также в виде предоставления земельных участков для иных проектов.

    13:51
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Застройщики уже по закону обязаны при строительстве жилья также планировать и возводить инфраструктуру.

    15:39
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Наличие внутренней инфраструктуры, в особенности образовательной (школы и детские сады) является обязательным требованием при строительстве масштабных проектов (КОТ). Застройщик возводит социальные объекты, после чего государство берет их на свой баланс.

    С точки зрения выгоды застройщиков наличие образовательной инфраструктуры является важным конкурентным преимуществом в привлечении спроса, хотя и приводит к увеличению строительных затрат.


    11:34
    Neo
    PWC на днях опубликовала данные исследования, что средняя себестоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве в районе 80 000 рублей. Не ожидаете, что цена на первичке упадёт до 100 000 рублей за метр, а то и ниже даже?

    12:34
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Пока что, по данным "БЕСТ-Новострой", средняя цена метра в экономклассе 137 тыс. руб., в комфорте - более 171 тыс. Падения до 100 тыс. за метр не ожидаем, но в некоторых проектах такие цены уже есть - например, в "Некрасовке".

    12:59
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Среднюю температуру по больнице не стоит проецировать на каждый конкретный проект. Ведь себестоимость строительства комплекса зависит от многих факторов, на нее влияет стоимость участка, технические условия, дополнительные обременения, уровень нагрузки по социальной инфраструктуре или иные условия в соответствии с инвест контрактом. В любом случае, с учетом того, что с 1 октября мы перешли на проектное финансирование, то только это уже добавило как минимум 6% к себестоимости проекта в целом, поэтому и говорить о снижении прайсовой цены проекта не приходится.

    13:38
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Как я понимаю указанная расчетная себестоимость не учитывает стоимость кредитов, рекламы, управления проектом, организации продаж, отчисления властям в денежной и натуральной форме (строительство социальной инфраструктуры, благоустройство, квартиры под расселение домов и т.д.). Кроме того, возможно, что данная себестоимость кв. м могла быть рассчитана на общую площадь домов, включая холлы, подъезды, подсобные помещения, технические этажи, в то время как реализуют застройщики площади квартир/апартаментов - то есть на 15%-30% меньше. Кроме того, во многих проектах по нормам необходимо строить подземные паркинги, себестоимость строительства которых больше, чем надземной части, но при этом стоимость продажи кв. м машино-места (кладовки) в среднем в два раза ниже, чем надземной части и опять же продается только полезная площадь, в том время как строительные затраты идут на всю площадь паркинга. Поэтому на мой взгляд информация о сверхдоходности строительства массового жилья в Москве преувеличена, хотя действительно до изменения законодательства она была в среднем выше 10%.

    13:53
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Фактор себестоимости строительства важен, но не является определяющим при ценообразовании. Гораздо важнее конечный спрос, который может в ближайшие годы расти на снижении ставок по ипотеке и ожидающемся ускорении темпов роста экономики.


    11:32
    В какой стране по вашему мнению самые лучшие условия по строительству недвижимости в массовом сегменте комфорт-класса? какие защитные механизмы работают за рубежом чтобы не было долгостроев и обманутых граждан? почему россии не перенять лучший зарубежный опыт?

    12:38
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Популярен механизм постепенной оплаты за каждый этап строительных работ, по сути беспроцентная рассрочка: залит фундамент - покупатель внес часть суммы, достроили до середины - вторая часть, под крышу - третья, и так далее. У нас в сущности с введением эскроу появляется похожая схема: застройщик не получает денег дольщика, пока не введет объект в эксплуатацию.
    За рубежом также существует большое отличие от нашего рынка новостроек в том, что жилье передается покупателям готовым к проживанию - как минимум с предчистовой отделкой. У нас уже многое сделано в этом направлении, но все равно большинство новостроек пока сдается "в бетоне".

    15:42
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Распространенной зарубежной практикой является продажа построенного жилья с отделкой, а иногда и «под ключ», то есть с кухней и техникой. В этом смысле отрасль перестает быть рынком возможного недостроя и превращается в рынок готового жилья.


    11:23
    Maх
    Рынок достиг близких к предельным объемам показателей, система эксроу-счетов необходима была для компенсации падающих обьемов за счет "малых застройщиков и дефицита "дешевых" кредитов. В этом есть логика?

    13:59
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    В первую очередь, переход на систему долевого строительства с использованием счетов эскроу был направлен на борьбу с недобросовестными застройщиками, на снижение количества недостроенных объектов и обманутых участников долевого строительства.
    Что касается «малых застройщиков», то переход на систему финансирования строительства с использованием счетов эскроу напротив должен снизить их долю присутствия на рынке вплоть до полного исчезновения в средне-срочной перспективе, в связи с возросшей финансовой нагрузкой на застройщиков и сложностью исполнения всех внесенных изменений в законодательство.
    Относительно «дешевых кредитов» можно сказать, что на сегодняшний день нет четкой тенденции по качественному снижению ставок по ипотечным кредитам. При условии, что система финансирования строительства через счета эскроу покажет свою состоятельность и надежность, а также при активном содействии государства, банки могут пойти на снижение процентных ставок и разработку новых ипотечных продуктов.

    14:02
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Объем ввода жилья в России топтался на месте последние пять лет. Впереди снижение ставок по ипотеке и ожидаемое ускорение темпов роста экономики. Говорить о пределе здесь пока рановато.

    15:01
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Система эскроу-счетов никоим образом не компенсирует снижение объемов. Эскроу-счета - всего лишь инструментарий, применяемый при покупке жилья на этапе строительства, призванный снизить риски приобретателя недвижимости. Не более того. Да и число покупателей, воспользовавшихся на сегодняшний момент системой проектного финансирования с использованием счетов эскроу, крайне невелика - значительная часть застройщиков позаботились о том, чтобы в течение полутора - двух лет иметь еще возможность работать по старой схеме "долёвки".


    11:12
    Что будет с вводом жилья в России в ближайшие 3 года, что будет с ценами - ваш прогноз?

    13:20
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Того фонда жилья, который застройщики могут строить без использования эскроу-счетов вполне достаточно на ближайшие год-два для того, чтобы рынок не почувствовал дефицита жилья.
    Высокая закредитованность граждан и отсутствие стабильного роста реальных доходов потенциальных покупателей жилья приведут к невозможности значительно поднимать цены. Цены могут расти в рамках инфляции.

    13:24
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Пока динамика ввода жилья - отрицательная: по данным Минстроя, в 2014 году было введено 84,19 млн. кв. м, в 2015 году ввели рекордные 85,35 млн. кв. метров, с 2016 года пошло снижение - 80,2 млн. кв. метров, в 2017 году ввели 78,6 млн. кв. м, в 2018 - уже 48,4 млн. кв. м. Думаю, что в ближайшие года два надеяться на рост этого показателя не стоит: сейчас переходный период, некоторые проекты не успевают получить ЗОСК для продолжения продаж по старым правилам. На данный момент почти в трети строящихся корпусов в Москве и Новой Москве хотя бы однажды переносились сроки ожидаемого получения разрешения на ввод (РВЭ).

    13:43
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Ввод многоквартирного жилья в России в ближайшие 2 года будет сокращаться в среднем на 5% в год. Потом может стабилизироваться и только на 4-ый год пойти вверх. Снижение объема предложения на рынке многоквартирного жилья на фоне снижения ипотечных ставок, снижения доли продаж квартир на стадии котлована, снижения конкуренции приведет к дальнейшему росту цен на новостройки.

    14:06
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Цены на недвижимость в целом в России могут продолжать рост. При этом в 2020-м году могут немного замедлить рост цены на первичном рынке. На вторичном рынке цены в следующем уже могут, наоборот, ускориться и показать двузначные темпы роста, что с учетом аренды будет давать доходность заметно выше доходностей депозитов/ОФЗ.

    14:56
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Если снижение реальных располагаемых доходов населения продолжится и далее, то с учетом локального исчерпания платежеспособного спроса вряд ли стоит ожидать заметного роста цен на недвижимость в ближайшие 2-3 года. Скорей всего цены на первичку будут подниматься в пределах 3-5% в год, а на вторичку - порядка 5-8% в год.

    15:43
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    В ближайшее время мы не ожидаем скачкообразного роста цен на новостройки. Проекты, которые выходят с эскроу, находятся в конкурентной среде со «старыми» новостройками (без эскроу), поэтому средняя стоимость предложения не выше среднерыночного уровня.

    Что касается ввода жилья, что Минстрой понизил прогнозные значения по данному показателю. Согласно официальным заявлениям, с 86 млн кв.м до 75,3 млн кв.м. Темпы выхода новых проектов на первичном рынке замедляются в условиях реформы. Пополнение рынка в основном осуществляется за счет корпусов в уже реализуемых комплексах. При этом средний срок переноса срока сдачи вырос и составляет 4,5 месяца.


    21:07
    Мурзик
    В сентябре чудесным образом сумел продать недвижку, которая пару лет не продавалась. Есть вариант взять снова пару интересных объектов, но мучает мысль, сохранится ли спрос конкретно на коммерческую недвижимость. Что нынче с объёмами вновь вводимой коммерческой недвиги, какие тенденции?

    13:25
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Спрос на коммерческую недвижимость остается стабильным, многие стремятся открыть семейный бизнес. Сейчас особенно популярно развитие малого предпринимательства в сфере услуг или торговли - например, многие стали отказываться от гипермаркетов в пользу небольших магазинов фермерских продуктов. Наиболее востребованными остаются помещения площадью от 50 до 120 кв. м правильной формы (прямоугольной или квадратной), с минимальным количеством несущих конструкций.

    13:36
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Предпосылок для снижения спроса на коммерческие помещения нет. Практически во всех возводимых жилых комплексах предполагается наличие коммерческих помещений, либо строительство инфраструктурных объектов в непосредственной близости от многоквартирных домов. Коммерческие помещения площадью до 150 кв.м. поддерживают стабильный спрос. Интерес к бОльшим площадям обусловлен множеством факторов (расположением, доступностью, наличием парковочных площадей) и его необходимо оценивать индивидуально.

    13:39
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Каждый масштабный проект, реализуемый в рамках КОТ, предусматривает создание комфортной среды для проживания. Первые этажи, как правило, являются нежилыми и отводятся под коммерческую инфраструктуру. Наибольшим спросом пользуются лоты от 50 до 80 кв.м в масштабных проектах массового сегмента.

    13:47
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Рынок крупной коммерческой недвижимости активизируется, предложение вырастет, так как застройщики жилья которые вынуждены будут уйти с рынка частично переориентируются на строительство офисов, складов, торговых центров. В этой связи небольшим инвесторам нужно будет точнее оценивать перспективы конкретного помещения, чтобы не оказаться в ситуации когда в конкретной локации предложение выбранных для инвестирования типов помещений превышает спрос.

    14:10
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Зависит от конкретного объекта. В целом спрос на коммерческую недвижимость за два года вырос и будет расти дальше. Например, вакантность складов класса А в Москве снизилась с 10,8% до 5,5%. Но ждать чудес здесь наверное не стоит.


    20:38
    Ферапонтов Григорий
    Сочетаются ли друг с другом ипотека и эскроу-счета? Могут ли они взаимно дополнять друг друга? Даёт ли их совместное использование, если таковое возможно, выгоду для клиента? В чём она может заключаться? Может, есть ещё какие-то инструменты, которые позволяют гражданам сэкономить при покупке недвижимости? Можно ли использовать эскроу-счета при покупке/строительстве загородного дома/коттеджи/дачи?

    13:07
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Как ипотека, так и эскроу-счета могут быть использованы при осуществлении расчетов. Привлечение заемных денежных средств при расчетах посредством эскроу-счетов не имеет существенных отличий от ранее существовавшей модели, за исключением того, что при новой модели денежные средства направляются на эскроу-счета, а не на расчетный счет застройщика. Что касается выгоды клиента, то она во многом зависит от разработанных эскроу-агентом инструментов. С высокой долей вероятности в скором будущем банки-эскроу-агенты разработают системы повышения покупательского спроса путем снижения ипотечных ставок в случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, где застройщик обслуживает эскроу-счета.
    Модель эскроу-счетов универсальна и может быть использована при совершении сделки купли-продажи объектов недвижимости.

    14:14
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Эскроу-счета в принципе призваны обезопасить конечного покупателя от недобросовестности застройщика. Сказать, что они как-то дополняют ипотеку вряд ли можно. Но в целом и то, и другое призвано развивать доступность и снижать риски на рынке жилья.

    14:32
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Эскроу-счета не являются препятствием для оформления ипотеки, а брать кредит можно в любом банке из списка ЦБ РФ. Привязываться к банку, выступающему в качестве эскроу-агента застройщика, не обязательно.

    Вопросы выгоды можно искать в том случае, если заемщик является клиентом банка, предоставившего застройщику проектное финансирование. Сам формат удобен для банковских организаций, однако программы со сниженной ставкой, возможные в данном случае, пока не анонсированы на рынке.


    20:27
    62zng92io
    Понятно, что в Москве и Санкт-Петербурге строится много жилья, так как сюда стремятся многие россияне. А как обстоит дело со строительством жилья в других городах страны? Как много его там строится? Отличается ли оно по качеству от нового жилья в двух столицах? Развита ли там ипотека и эскроу-счета?

    12:17
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Да, безусловно, есть регионы с хорошими темпами ввода жилья. Наибольшие объемы жилищного строительства по итогам 1 полугодия 2019 года осуществлялись в Московской области, где введено 11,9% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Москве – 7,5%. Также отличились такие регионы, как Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкортостан, Ленинградская область. Больше половины введенного в первом полугодии жилья пришлось на 12 субъектов федерации, включая Москву и Санкт-Петербург с областями. Также можно отметить, что очень активно индивидуальное домостроение - 15,6 млн кв. метров построено индивидуальными, а не коммерческими застройщиками (по сути гражданами).
    Качество жилья во многих регионах не уступает московскому, развиваются и бизнес-класс, и элитный (например, в Казани, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи). Безусловно, застройщики в регионах используют эскроу в новых проектах - тех, которые еще не нарастили продажи и соответствующий уровень строительной готовности.

    13:55
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Наиболее активно строится жилье в городах с устойчивым ростом населения - Краснодар, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Калининград. В таких городах развитый рынок новостроек и качество лучших проектов не уступает проектам в Москве и Санкт-Петербурге. Во всех этих городах высокая доля продаж с использованием ипотеки и уже начаты продажи в проектах с использованием эскроу-счетов.

    13:55
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства посредством эскроу-счетов универсальна для всех застройщиков, осуществляющих строительство на территории РФ. Также на всей территории РФ распространена ипотека. Что касается регионов страны, то можно выделить лидеров отрасли (не принимая во внимание Московский регион и Ленинградскую область) - Ставропольский край, Башкортостан, Краснодарский край, Ростовская область и др. Общая совокупная площадь строительства в указанных субъектах составляет 4,5 тыс. кв.м. При этом качество строительства в указанных субъектах не уступает объектам, возведенным в Москве и Санкт-петербурге.

    14:49
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Кстати, стало известно, что в Петрозаводске уже введены в эксплуатацию 2 дома, которые строились с эскроу-счетами, счета раскрыты и средства поступили к застройщику.

    15:02
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Согласно статистике ЦБ в 42% регионов не продано ни одной квартиры через эскроу-счета. Хотя бы по одному счету открыто в 49 регионах.
    Всего в России (по данным на конец августа) было открыто более 10 тыс. эскроу-счетов, остаток на них — 30,2 млрд руб.
    Что касается объемов выдачи ипотеки и качества строительства статистика очень разнородная.


    20:19
    Ворсобин Павел
    Недвижимость это не только жильё, но и другие здания и сооружения. Какова ситуация с ними? Ведётся ли другое строительство в крупных городах? Или там теперь никому работать не надо, как видимо, считают застройщики, и заводы и фабрики там больше не строят? Могут ли применяться эскроу-счета в других видах строительства или они только для жилья?

    13:11
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    В 2018 году объем вложений в российскую коммерческую недвижимость оказался минимальным за 13 лет. За первое полугодие 2019 г. объем вложений в офисы, торговые центры и склады вырос на 36% (по данным CBRE).
    Закон обязывает использовать банковский эскроу-счёт строительные компании только при жилищном строительстве.

    13:38
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    На первичном рынке Москвы наблюдается активный редевелопмент бывших промзон. Вывод производств осуществляется за пределы города. При этом стратегия развития Московской области и Новой Москвы состоит в создании деловых кластеров с целью создания рабочих мест и уменьшения маятниковой миграции.

    Все виды недвижимости, включая коммерческую, реализуемые в рамках 214-ФЗ (ДДУ), переходят на эскроу-счета.

    14:04
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Автоматизация и роботизация производств, развитие транспорта привели к тому, что концепция города-завода часто уже не актуальна - нет необходимости чтобы тысячи сотрудников жили "через дорогу" от производства. Поэтому все чаще промышленные предприятия строят в пригородах, вдали от глаз, а существующие выносят из города. В Московской области развивающийся промышленный пояс в будущем свяжет ЦКАД. По эскроу-счетам можно инвестировать в любой вид недвижимости.

    14:37
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    На счет применения эскроу-счетов при строительстве коммерческой недвижимости я не слышал (да и практика использования эскроу-счетов еще слишком молода, чтобы успеть распространиться на смежные сегменты), но ничто не мешает использовать аккредитив или банковскую гарантию.


    20:11
    Леон
    Пишите:-"На вторичном рынке жилья заметно снижение спроса, это не позволяет ценам расти." На всём вторичном или только неликвид, в непрестижных районах. Это заявление касается Москвы или всех миллионников?

    13:03
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Напротив, цены на вторичном рынке Москвы продолжают расти – если год назад минимальный бюджет был на уровне 5 млн рублей, то сегодня цены стартуют от 6 млн рублей – рост составил примерно 15%. Продолжает активно сокращаться вторичное предложение в границах МКАДа, и до конца года мы прогнозируем повышение стоимости еще на 5-7%. Однако в силу дешевеющей ипотеке спрос останется на прежнем уровне.

    Также как показывают наши исследования, на сделки на вторичном рынке недвижимости (как в домах старого фонда, так и в готовых новостройках) приходится 67% продаж, на новостройки лишь 33%. Причем такая картина остается сравнительно стабильной уже 2,5 года. За этот период доля сделок на первичном рынке достигала 40% от общего объема продаж лишь в III квартале 2018 года.

    13:36
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Первичная и вторичная недвижимость – рынки-субституты или взаимосвязанные рынки. С начала 2018 года, по сравнению с прошлом годом, на вторичном рынке наблюдалось оживление, которое было связано со снижением ипотечных ставок и частичным перетеканием спроса из сегмента новостроек на вторичный рынок.

    На тот момент наблюдалось сокращение периода экспозиции лотов с 8-12 месяцев (в 2017 году), до 3-4 месяцев, а также связанный с этим рост цен.

    На сегодняшний день вторичный рынок демонстрируют схожую ситуацию с рынком новостроек. Происходит насыщение спроса при существующем диапазоне цен.

    14:18
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Не видим снижения спроса на вторичном рынке жилья в Москве, скорее, наоборот, рост спроса. Если смотреть по индексам, то цены уже выросли за полтора года на 7,5% и выше. В 2020 году ждем, что цены на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве могут показать двузначную доходность. Первичный рынок может показать меньшие тепы роста цен после более активного 2019 года.

    14:32
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Полагаю, что в силу физического исчерпания площадей под новую застройку в черте Старой Москвы, цены на вторичку в столице будут расти и далее. При этом локальное колебание уровня спроса не вызывает пропорционального колебания цен на вторичку в Москве. Меняется, скорей, срок экспозиции.

    17:04
    а если решат столицу перенести куда-нибудь в другой город? москва с ее стареющим жилфондом окажется не нужной. куда правительство туда и бизнес.


    20:06
    25ipl931
    Судя по тому, что говорят новосёлы в разных регионах, качество жилья в новых домах оставляет желать лучшего: слышимость такая, как будто соседи говорят вам в ухо, а не находятся за стенкой, пластиковые окна сквозят, батареи не греют, парковок нет и так далее. Почему так, на ваш взгляд? Ведь конкуренция в строительстве жилья велика и строители должны бороться за клиента? Понятно, что они стремятся экономить на всём, но есть же строительные нормы, различные контролирующие органы. Неужели это всё не помогает?

    12:03
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Такая проблема существует. Отчасти это происходит оттого, что застройщики действительно борются за клиента - предлагая наиболее дешевое жилье. В максимально дешевом проекте довольно сложно обеспечить высокое качество. Практически невозможно. Низкая цена покупки (особенно если проект уже на середине строительства или ближе к завершению) - означает, что застройщик сэкономил: на рабочей силе, на стройматериалах, на отделке. В сегменте комфорт-класса, где бюджеты покупки не самые минимальные, за последние годы мы видим реальный рост качества проектов. Там уже появляются и огромный выбор планировок (бывает 100 и более), и высокие потолки, и квартиры с двумя санузлами, и качественная отделка МОП, обязательно будут колясочные и/или консьержные, закрытый от машин двор, охрана. И в комфорт-классе довольно велика уже доля проектов с отделкой от застройщика - предлагается по несколько вариантов, как правило, на выбор. Также в массовом сегменте уже не редкость - проекты с индивидуальной архитектурой. Раньше же доступное жилье воспринималось по умолчанию как типовая панель. Теперь этого практически нет. Поэтому при покупке я рекомендую все-таки принимать решение взвешенно, сравнивать проекты, не ориентироваться исключительно на низкую цену - посмотрите, что застройщик строил раньше, какие были отзывы, каково качество его проектов.

    13:10
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Важный момент: о каком классе жилья идёт речь: «стандарт», «комфорт», «бизнес»?
    Как бы нам не хотелось, но ожидать от более дешёвого класса жилья качество более высокого класса не стоит.
    Кроме того, утверждение о слабом уровне тепла от батарей, сквозящих окон и т.п., сделанное на основании 1-4 ЖК неоправданно.
    Нам известно множество примеров того, как новосёлам в новостройках даже приходится убавлять в радиаторах отопления уровень температуры и знаем многочисленные примеры достойных окон!

    13:22
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Первичный рынок сегментируется по классам жилья. Если мы говорим о московском рынке новостроек, то сейчас довольно распространенной стала фраза «жилье бизнес-класса по цене комфорт-класса». Это не только маркетинговый ход, но и отражение ситуации на рынке в виде постепенного размывания границ между классами. В результате качественные характеристики, характерные для новостроек уровня бизнес, переходят и в комфорт. Например, это качественная отделка входных групп, презентабельные МОПы, безбарьерный вход, концепция «дворы без машин». Такие параметры становятся общими для современных проектов массового сегмента, что является результатом конкурентной борьбы застройщиков за потребителя. Кроме того, на рынке первичной недвижимости сформирована олигополистическая конкуренция, когда при отсутствии ценовой конкуренции на первый план выходит неценовая (качественные характеристики продукта, реклама и продвижение).

    14:12
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    В период продаж застройщики в первую очередь тратят деньги на то, что потенциальный покупатель может оценить в процессе покупки глазами по буклетам, сайтам и осмотру строительной площадки - внешний вид здания, планировки, скорость строительства, отделка. Шумоизоляцию, вентиляцию и прочее он ощутит уже после заселения. Учитывая что большинство семей покупают квартиру раз в жизни и в заданной локации, такое "разочарование" бизнес застройщика вряд ли затронет, так как вероятность повторной покупки изначально была крайне низка. Кроме того часто комфорт жилья зависит и от уровня работы управляющей компании - знают ли ее сотрудники как правильно обслуживать лифты, систему вентиляции, окна и т.д. Часто проблемы возникают не из-за ошибок строительства, а из-за ошибок эксплуатации. Что касается нормативов, то они в первую очередь регулируют безопасность, а не комфорт проживания.


    19:58
    Глушко Василий
    Насколько известно, услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать не только банки, но и другие компании, в частности, юридические фирмы. Могут ли оказывать такие услуги инвестиционные компании и принимают ли они в виде вкладов на такие счета какие-либо активы фондового рынка (ценные бумаги, паи и проч.)? Или они не заинтересованы работать с застройщиками по такой схеме? Есть ли уже какая-то статистика в стране по тому, кто именно работает с эскроу-счетами? То есть, например, большую долю составляют финансовые институты, далее юридические компании и так далее?

    11:28
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    По состоянию на 1 июля 2018 в списке уполномоченных открывать эскроу банков было 55 организаций, затем список был расширен до 95. Это именно банки, а не какие-то иные фирмы. Однако известно, что почти половина банков получили допуски "на всякий случай", без каких-то конкретных планов работать с застройщиками. Поэтому по объемам реального проектного финансирования лидируют самые крупные игроки - ВТБ, Сбербанк, Дом.рф.

    13:08
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Применительно к нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…», регулирующих долевое строительство объектов недвижимости, услуги для расчетов с застройщиком по счетам эскроу могут оказывать исключительно уполномоченные банки, утвержденные Центральным Банком РФ (далее – «ЦБ РФ»).
    При этом, на такие счета от участников долевого строительства принимаются только денежные средства. Особенность счетов эскроу заключается в том, что на денежные средства, находящиеся на таких счетах, какие-либо проценты не начисляются, а фактически блокируются до момента исполнения застройщиком принятых на себя обязательств.
    Таким образом, на сегодняшний день эскроу-агентом при расчетах по договору участия в долевом строительстве могут являться только уполномоченные кредитные организации - банки, утвержденные ЦБ РФ. Информация о таких кредитных организациях регулярно публикуется и актуализируется на сайте ЦБ РФ.

    13:21
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Сформирован пул из 95 уполномоченных банков, которые работают с застройщиками не только Московского региона, но и в целом по РФ.
    Лидерами являются Сбербанк и ВТБ. На сегодняшний день не существует разработанной законодательной базы с указанием четких параметров, по которым в систему эскроу-счетов могут быть привлечены другие организации, работающие на финансовом рынке. Что касается использования активов фондового рынка, то также законодательная база в этом направлении отсутствует.

    14:17
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    Эскроу-счета для долевого строительства могут открывать только банки отобранные Центральным Банком. Что касается иных отношений, то находясь в рамках законодательства стороны могут выбрать любой удобный способ расчета.

    14:21
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Эскроу-счета открывают банки. Они чем-то напоминают аккредитивы, в конечном итоге именно банк должен проверить добросовестность выполненных застройщиком работ. Фондовые активы (ценные бумаги, паи) чисто теоретически нельзя использовать для эскроу-счетов из-за их волатильности.


    19:00
    Николай
    Такое ощущение, что в Москве пытаются застроить каждый свободный метр. Успевает ли спрос за таким количеством предложения? и чего ждать от цен в текущих условиях?

    11:42
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    От цен - как минимум в массовом сегменте, самом востребованном сегодня у покупателей жилья - мы ждем роста. Он уже продемонстрирован и по итогам 1-го квартала, и по итогам 3-го: в экономклассе новостройки Москвы подорожали на 8%, в комфорт-классе на 2%. Это также связано и с постепенным вымыванием наиболее доступных квартир - они раскупаются наиболее быстро, а оставшийся объем по более высоким ценам уже влияет на среднюю цену метра соответствующим образом.

    12:21
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Спрос в последние месяцы снизился, но это не связано с чрезмерным предложением. Скорее ажиотажный спрос в связи с ожиданием удорожания квадратных метров в настоящий момент удовлетворен.
    Я не прогнозирую существенного роста цен на жильё в ближайшее время. Рост цен, обусловленный изменениями в законодательстве, в частности переходом на эскроу-счета, уже состоялся. Также учтено рынком и изменение цен на строительную технику и материалы, которое произошло из-за девальвации рубля после анонсирования санкций в отношении «Русала» в апреле прошлого года. В отношении санкций и в настоящий момент сохраняется неопределенность. При отсутствии «черного лебедя» цены на недвижимость будут расти темпами, не превышающими значительно инфляцию.

    13:15
    Антонина Друева,  руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки"
    Сейчас крупных площадок, на которых возможно строительство именно жилых объектов в пределах старой Москвы практически не осталось (если не говорить об апартаментах).
    В то же время жилой комплекс, находящийся в востребованной локации, и не имеющий поблизости конкурентов, имеющий к тому же удачное сочетание концепции / класса жилья / адекватной стоимости будет однозначно востребован. И это подтверждают реальные продажи!

    13:34
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    На протяжении последних двух месяцев мы наблюдаем снижение коэффициента вымывания на первичном рынке как в старых границах, так и в Новой Москве.

    С начала этого года Новая Москва демонстрирует снижение доли реализации с 22-29% до 11,5%, т.е. практически в 3 раза. По итогам августа 2019 г. на первичном рынке Новой Москвы количество зарегистрированных ДДУ (без учета выкупов юридических и физических лиц) снизилось на 35% по сравнению с прошлым годом. Одна из причин – рост цен. СВЦ реализации в конце 2018 г. была на уровне 108-113 тыс. руб. за кв.м, на сегодняшний день – 123 тыс. руб. за кв.м. Отчасти это говорит о наступлении насыщения спроса на доступное жилье на первичном рынке Новой Москвы. За год средняя цена кв.м выросла на 18%.

    На первичном рынке массового сегмента, в старых границах Москвы, доля реализации составляет 5%, хотя в начале этого года показатель был выше и составлял 11,5-12%. Средняя цена кв.м на первичном рынке старой Москвы выросла на год на 10,5%.

    Таким образом, снижение реализации, которое было наиболее заметно в последние два месяца, объясняется ценовым фактором и удовлетворением отложенного спроса в начале лета. Покупатели, проинформированные о реформе и предпосылках к удорожанию жилья, активно покупали квартиры.

    На сегодняшний день мы отмечаем низкие инфляционные ожидания у потребителей, что в среднесрочной перспективе будет способствовать приросту спроса. Часть из них ждет дальнейшего снижения ставок по ипотеке, поэтому снова формируется отложенный спрос. По нашим прогнозам, он начнет реализовываться ближе к концу года – первому кварталу 2020 года.

    13:48
    Роман Родионцев,  директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
    Большое влияние на рынок будут оказывать цены кв. м, которые будут продолжать расти, а также, в долгосрочной перспективе, снижение ипотечных ставок до 6-7% в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Рост средней цены по итогам года может достичь 10% за счет вымывания ликвидного предложения и повышения стадии строительной готовности проектов, работающих по старой схеме.

    14:21
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    По строительству жилья на душу населения - Москва находится в аутсайдерах. Частично это компенсируется интенсивной застройкой пригородов в Московской области. Как показывает динамика цен (а они заметно растут с 2018 года) предложения нового жилья в городе явно не хватает. Поэтому на фоне того, что предложение из-за нового законодательства будет снижаться (и вдобавок ипотечные ставки снижаться и продажи на стадии котлована снижаться) я ожидаю дальнейший рост цен на рынке новостроек в столице.

    14:22
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Ждем двузначных темпов роста на вторичном рынке недвижимости Москвы в следующем году.


    18:05
    Вам не кажется что рынок достиг своего максимума и дальше только вниз? (На фоне снижения реальных доходов населения в массовом сегменте, роста цен на товары первой необходимости, и в понимании что экскроу счета только дают заработать банкам) Зачем брать ипотеку на первичку, зачислять денежные средства на экскроу, при этом платить проценты по ней пока строится дом, когда проще эти деньги вложить на депозит и по готовности дома купить уже готовый объект?

    11:45
    Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
    Депозит вам даст прирост не более 6-7% - при этом вы не сможете ни пополнять его, ни снять досрочно, только в этом случае гарантирована максимальная ставка. В одном из крупнейших банков вклад с открытием онлайн предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада – 5 млн руб., без частичного снятия и пополнения. Доход за 1 год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб. Открыть вклад можно только на 1 год. Максимальные проценты только по таким видам вкладов – среднесрочным без снятия и пополнения.
    В одном из ЖК в Новой Москве год назад (окт. 2018) 1-комнатную квартиру можно было купить за 4,034 млн руб., сейчас в этом же корпусе цена однушек – от 5,096 млн руб. Прирост за год составил 1,062 млн руб., то есть почти в три раза больше, чем по вкладу, хотя вклад был больше по сумме. Безусловно, на росте цен сказалось открытие метро «Коммунарка» рядом с этим проектом. Также не стоит забывать и о том, что не у всех накоплений хватает, чтобы "войти" в готовое жилье. Даже строящееся в среднем сейчас - 7 млн руб. за квартиру экономкласса в новостройке, 10 млн руб. - за комфорт-класс.

    12:19
    Евгений Миронюк,  аналитик ИК "Фридом Финанс"
    Ипотеку на первичное жилье стоит брать, т.к. всё-таки жилье в процессе строительства всё-таки будет дорожать быстрее темпов инфляции. Во-вторых, в проектах эконом-класса лучшие с точки зрения планировки и расположения объекты на финальной стадии строительства уже распроданы.

    13:16
    Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
    Данная стратегия, с размещением денежных средств на депозите и ожиданием завершения строительства объекта с целью покупки квартиры, не является рабочей в условиях снижения ставок.

    Согласно прогнозам, в конце текущего года ключевая ставка, устанавливаемая ЦБ РФ, может снизиться до 6,5-6,75%, что также повлечет за собой снижение процентов по депозитам. Среднемесячный прирост СВЦ (средневзвешенной цены квадратного метра) в сегменте столичных новостроек комфорт-класса составляет на сегодняшний день 0,5-1,2%, что превышает среднемесячный доход по депозитам. Нельзя забывать, что значительная доля предложения реализуется на стадии котлована и первых этажей. В этот период СВЦ имеет низкую базу. К тому же самые ликвидные лоты, а это небольшие по площади варианты, растут выше рынка – на уровне 2,3-3% в месяц.

    Основной объем продаж проходит с ипотекой, на долю 100% оплаты приходится минимальная часть сделок, что также делает более узкими возможности данной стратегии. Покупатели входят в проект в период строительства и выбирают ликвидные лоты, опираясь на кредитные средства.

    14:20
    Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
    Все всё хорошо обсудили с точки зрения финансовых стратегий и сравнения эффективности вложений средств на депозит, покупки недвижимости в ипотеку или приобретения каких-то иных активов в расчете на получение доходов в будущем. И как-то забыли, что в подавляющем большинстве случаев недвижимость в ипотеку (в том числе и на этапе строительства) покупается не с инвестиционными целями и зиждется не на расчетах эффективности вложений, а просто в силу жизненной необходимости. Молодая пара поженилась, появился ребенок, а то и второй. Жить негде. И побежите вы за ипотекой, даже забыв прихватить с собой калькулятор. При чем, многие именно так и делают (я про калькулятор)

    14:28
    Константин Бушуев,  начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер"
    Вопрос только в том, что будет выгоднее. Платить 6% в год за аренду квартиры и ничего не получить в конце или 9% и получить в конечном итоге жилье в полноценное владение. Опять же настроение арендодателя может меняться, и придется внезапно переезжать. Опять же в арендованном жилье Вам наверняка будет запрещено делать собственные улучшения, а детям нельзя будет рисовать на стенах)

    14:30
    Александр Пыпин,  руководитель проекта Dataflat.Ru
    1) Все указанные факторы наблюдаются с 2015 года. За это время был и период снижения цен на новостройки и их роста. За 2015-2019 год усилился контраст между крупными городами с миграционным приростом и городами с рецессией в экономике. В городах с не очень хорошей экономической ситуацией снижение объемов предложения будет сопровождаться стагнацией и снижением цен на новостройки. В то же время в городах-лидерах на фоне того же снижения объемов предложения рост цен продолжится.
    2) Покупка через эскроу-счета может быть выгодной, если цены на ранней стадии строительства будут ниже чем готового жилья (так было и до введения эскроу-счетов), если будут субсидии по ипотеке, а также если нужное семье предложение является уникальным - локация дома, этаж, планировка, площадь, ориентация по сторонам света. Может сложится такая ситуация, что к моменту сдачи дома "квартиры-мечты" в продаже уже не будет.

    13:26
    Растущих рынков недвижимости не более 5 пяти в России: Москва, Питер, Краснодар, Екатеринбург... , где есть миграционный приток населения и рынок еще не до конца насытился. Хотя и эти рынки уже на финальной стадии насыщения, в Той же Москве при населении 5% от России, жилья строится 10-12% Российского жилья.

    17:02
    Спасибо за ответы! но Вы господа эксперты упустили одно но, человек который покупает квартиру это экономически активное население, помимо средств которые будут на депозите, так же появляется возможность копить, в отличае от двойных трат в период строительства( платы за ипотеку и съем жилья. таким образом скоро придем к тому, что выгоднее будет брать уже готовое жилье.

© 2006-2019 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru