$ 77,3375€ 90,06
+0,256%+0,011%
Услуги
Сервисы
Контакты
События Теханализ Котировки

Недвижимость - посткарантинное оживление

30.07.20 13:00

ипотека, недвижимостьРынок недвижимости начинает понемногу просыпаться. Льготная ипотека, дешевеющая благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и поддержке властей, а также отложенный спрос, накопившийся за период самоизоляции, становятся драйверами покупательской активности.

Несмотря на снятие карантинных ограничений, спрос на новостройки сильно уступает уровню прошлого года, когда число сделок било рекорды в преддверии перехода на эскроу. Кризис затронул практически все строительные компании. Снижение объемов продаж жилой недвижимости в первом полугодии заставило застройщиков опускать цены в борьбе за клиента. Продление программы льготной ипотеки после 1 ноября оказало бы весомую поддержку девелоперам.

Однако банки пока не готовы выдавать льготную ипотеку всем подряд, учитывая рост безработицы и банкротства работодателей. Снижение платёжеспособности населения может привести к просрочкам по существующим кредитам. Эксперты считают, что после первой волны оживления спрос схлынет, и тогда рынок жилой недвижимости окажется в состоянии затяжной стагнации. Владимир Путин верит в лучшее - президент заявил, что у страны наконец появился исторический шанс решить жилищный вопрос. Для достижения поставленных целей нужно устранить бюрократические препятствия.

Как переживают кризис застройщики? Какие новые тенденции появились в период пандемии? Как восстанавливается рынок коммерческой недвижимости? Что будет с ценами на жилье в ближайшей перспективе? Стоит ли покупать недвижимость до конца 2020 года? Разумна ли сейчас покупка квартиры в инвестиционных целях? Не приведет ли слишком низкая ставка к появлению "пузыря" на рынке? Увеличится ли предложение рефинансирования ипотеки у банков? На акции каких девелоперов сейчас стоит обратить внимание?

Участники конференции:

  • Ирина Бербенёва, руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
  • Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
  • Наталия Кузнецова, генеральный директор АН "БОН ТОН"
  • Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet
  • Ильдар Хусаинов, директор компании "Этажи"
  • Ирина Туманова, директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости"
  • Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ"
Показывать ответы


15:37
Информационная группа Finam.ru
Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Удачи на рынке!

15:48
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Всем спасибо!


14:52
Уважаемые эксперты, историография свидетельствует о том, что цены на жилье в периоды кризисов ведут себя вполне предсказуемо - они падают по отношению к активам, воспринимаемым большинством населения в качестве защитных - золото, доллары и т.д. Замечаете ли вы уже сейчас эту тенденцию, ибо ходят упорные слухи, что наиболее прозорливые граждане уже начали выставлять на продажу квартиры, купленные ими в свое время не для собственного проживания, а в качестве объектов вложения излишних средств?

15:02
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Цены на жильё в России сильно росли в 2000-2008 годах. После этого рост цен продолжался умеренными темпами в регионах, в Москве цены на жильё в рублях за последние десять лет почти не выросли. Соответственно, ждать сейчас сброса инвестиционных квартир смысла нет. При этом с инвестиционной точки зрения фаза активного снижения инфляции в России 2015-2020 годов скорее завершается, и недвижимость, как проинфляционный актив, может становиться более интересным вложением. Относительно ставок аренды и доходов населения жильё в России выглядит сейчас недорогим по мировым меркам.

15:21
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Первая и наиболее заметная волна по избавлению случилась в конце 2008 - 2009 гг., тогда население имело мало опыт кризисов, и многие на эмоциональной волне начали избавляться от квартир, приобретенных в 2006-2007 гг. Люди просто не знали и не имели возможности узнать, насколько глубоким будет падение рынка и как сильно упадут цены. В итоге те, кто продал инвестиционные квартиры в ажиотаже, оказались в проигрыше, поскольку продавали их в панике и по демпинговым ценам. Те владельцы инвестиционной недвижимости, кто выждал, потеряли существенно меньше средств. В 2014-2015 гг. объем продаваемых инвестиционных квартир был существенно меньше - люди уже примерно представляли, каким будет падение цен. Сейчас мы вообще не фиксируем тенденции к продаже инвестиционной недвижимости, для этого не время и не место.

16:59
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Если данные активы были куплены для получения пассивного (рентного) дохода, то в каждом конкретном случае необходимо оценивать потенциал локации и рынка арендного жилья, динамику арендных ставок, перспективы развития локации в плане транспортной доступности. Если для получения спекулятивного дохода, то также надо оценивать потенциал развития района, соотношения объемов первичного и вторичного рынков, выхода перспективных проектов. Поэтому может быть не во всех кейсах нужно продавать сейчас лоты на вторичном рынке.


14:10
Роман
Добрый день! Скажите, пожалуйста, можно ли сейчас на "вторичке" найти нормальную квартиру, или все приличные предложения в массе раскуплены? Спасибо

14:21
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Российский рынок недвижимости в целом очень далёк от состояния перегрева. Цены на недвижимость не сильно выросли за последние 10 лет. Предложения квартир на вторичном рынке сейчас вполне достаточно

14:45
Ирина Туманова,  директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости"
На вторичном рынке достаточно предложений, начиная от комнат, студий и заканчивая многокомнатными просторными квартирами. Хотя во время самоизоляции произошел частичный съем с продажи тех вариантов, собственники которых проживали в них и боялись коронавируса. Они не хотели и пока до сих пор не хотят впускать к себе других людей. Но из того предложения, которое осталось в реализации, сейчас скупается абсолютно все. Люди торопятся решить жилищный вопрос до сентября - кто-то из страха второй волны самоизоляции, кто-то до наступления учебного года. Однако о росте цен говорить рано. Это отложенный спрос, который не бесконечен.

14:49
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Вторичный рынок сейчас находится в нормальном рабочем состоянии: после пандемии практически восстановилось предложение, а волна отложенного спроса уже удовлетворена. Ажиотаж отсутствует, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. На рынке Москвы сейчас вполне достаточное количество качественных, ликвидных и при этом адекватно оцененных квартир. Можно выбирать и приобретать.

15:18
Господь с вами... С каких это пор в преддверии кризиса недвижимость вдруг становится дефицитным товаром. Кризисы скорее приводят к обвалу цен на недвижимость в относительном выражении, т.е. по отношению к защитным активам - золоту и т.д., вследствие нарастания паники и, как следствие, избыточного предложения. Так уж устроена человеческая психология... Люди в массе своей стремятся, как можно скорее, избавиться от излишней недвижимости в период кризиса, стремясь заработать или хотя бы окупить ... Далее →


13:43
Елена
Как изменится отношение людей к покупке недвижимости в ближайшие 10 лет?

14:16
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
В России и в мире могут быть немного разные тренды. В России доля собственников жилья традиционно очень высокая. В мире же в целом, особенно в развитых странах, наоборот, высокий процент съемного жилья. При этом поколения Y и Z, как раньше предполагалось, будут всё больше уходить в экономику совместного использования. Но ситуация с COVID-19 нанесла ощутимый удар по sharing economy, а в случае усиления глобальных инфляционных тенденций обладание жильём будет все более привлекательным по сравнению с арендой жилья. Все предпосылки для этого имеются.
Тренд в России на улучшение уже имеющихся жилищных условий будет сохраняться. Он обусловлен низким качеством возводимого в СССР жилья, постепенным возвратом к росту доходов россиян и улучшения доступных форм финансирования покупок недвижимости.

14:39
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
На сегодняшней день основная аудитория покупателей недвижимости находится в возрасте от 30 до 45 лет, через 10 лет бОльшую часть будет занимать современная молодежь – 20+. Это люди, напрямую связанные с новыми технологиями, также стоит отметить, что они гораздо проще и спокойнее относятся к продаже и покупке объектов в режиме онлайн. Более того, большее предпочтение будет отдаваться все-таки лотам с отделкой – такой формат с каждым годом набирает все большую и большую популярность. Привычными станут и фишки системы умного дома.

14:46
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Иметь жилье в собственности - одна из основ нашего менталитета. Поэтому в ближайшие 10 лет вряд ли что-то в этом смысле поменяется. Не произойдет глобальный уход покупателей в аренду, даже молодых: можно сколько угодно снимать квартиры рядом с работой или в любом месте, где нравится, но как только в семье появляются дети, происходит "прирастание" к определенной локации. Это сады, школы, кружки, поликлиники. Одна из самых частых причин покупки квартиры - это расширение семьи, и такая причина будет всегда в числе важнейших.

15:00
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Первичный рынок развивается в сторону рынка готового жилья. Поэтому у потребителей будет вытребовано готовое жилье, с наличием отделки, полной или предчистовой.

15:07
Не строиться жильё для долгосрочной аренды!... Всех загоняют в кабалу ипотеки!..Выгодно банкам и властям!

15:08
Аренда только через вторичный рынок!

15:10
И всё же съём жилья это коротко,а аренда это долгосрочно !..И динамично!


13:40
artemproekt
Здравствуйте!
1. Ваш прогноз по ЛСР и Эталон на ближайшие полгода?
2. Посоветуйте начавшие строительство или планируемые новостройки бизнес-класса в Москве - интересуют наиболее интересные проекты с хорошим потенциалом роста стоимости м2.

14:30
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Цены акций ЛСР имеют ограниченный локальный upside в пределах 7-15%. Это связано с тем, что из-за эффекта COVID-19 компания порезала уровень дивиденда с 78 до 30 рублей на акцию. Но в ближайшие пару лет дивиденд может восстановиться и превысить 78 рублей на акцию, а цена акции может двигаться в сторону максимумов 2011 года. Эталон остаётся в числе наших фаворитов, здесь сохраняется активная идея на покупку. Цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5

15:13
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
В 2020 г. вышли в реализацию очень интересные проекты бизнес-класса, которые имеют потенциал инвестиционного роста: с квартирами - ЖК "Настоящее" от Центр-Инвест в ЗАО, район Раменки, который становится новой локацией роста на первичном рынке Москвы. Локация пока не перегрета, находится в самом начале развития, с большим объемом отложенного спроса на качественное жилье бизнес уровня.

ЖК "Павелецкая Сити" в ЮАО, Даниловский район, в локации, которая слегка перегрета, с большим котлом предложения, но продолжает оставаться интересной с точки зрения дальнейшего развития.
ЖК "City Bay" в СЗАО, район Хорошево-Мневники, в локации, которая тоже давно осваивается девелоперами. Но данный проект хорошо отстраивается от своих конкурентов. Оба проекта от MR Group.

ЖК "Foriver" от ГК "Инград" в ЮАО, в Даниловском районе. Очень большие ожидания от данного проекта, в плане заявленных опций и редких форматов квартир.


13:36
Олег
Как кризис повлияет на качество, метраж квартир?

14:34
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
Важно отметить, что никакой кризисной ситуации сейчас на рынке недвижимости нет – напротив, сейчас мы наблюдаем повышенный спрос на новостройки, что связанно как с отложенным спросом, так и со стимулирующими мерами господдержки. В строительстве проектов любых сегментов используются качественные материалы и инженерные системы, более того, появляется все больше инновационных фишек, а также огромное внимание уделяется организации придомовой территории. Что касается метража, то в жилых комплексах представлена широкая линейка площадей – студии, маленькие и большие однокомнатные квартиры, просторные многокомнатные. В дальнейшем данная тенденция будет поддерживаться, так как застройщикам важно охватить как можно бОльшую аудиторию.

14:41
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Надо понимать, что текущий кризис сильно отличается от предыдущих. В апреле реальные (за вычетом инфляции) доходы упали на -2% г/г, но уже в мае показали рост +1% г/г. В моменте россияне нарастили долю сбережений, но тотального кризиса потребления мы не видим. В целом глобальная экономика восстанавливается по V-образной модели, хотя некоторые сектора, например, туристический продолжают находиться в депрессивном состоянии. По мере снижения страхов россияне будут тратить всё больше. Поэтому влияние коронакризиса на качество и метраж квартир видится ограниченным. При этом ставки по ипотеке не выросли, а, наоборот, стали ещё ниже, опустившись вслед за базовой ставкой ЦБ, доступность ипотеки повысилась.

15:01
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Как мы сказали ранее, интерес потребителей будет сосредоточен на лотах с эффективными планировками. Своего рода – квартиры- трансформеры, которые легко зонировать. Большая часть спроса будет сосредоточена на евроформатах, как евродвушках, так и евротрешках. С балконами или лоджиями. Проекты около парковых зон, с закрытыми дворами, невысокой плотностью застройки. Желательно, чтобы в рамках проекта были представлены зоны коворкинга.


13:02
dEbKjC
Какова тенденция в ценах на недвижимость до Нового года и на 2021 год?

13:44
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
До конца года мы прогнозируем рост цен в пределах 5-6%. В дальнейшем все будет зависеть от политики девелоперов и темпов выхода новых проектов, а также от ликвидности тех или иных жилых комплексов.

14:14
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
По итогам 1 полугодия средневзвешенная цена на первичном рынке старой Москвы выросла на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года, на рынке Новой Москвы- на 14%. До конца года тенденция к росту СВЦ сохранится. Основными драйверами являются снижение ставки по ипотеке, в результате снижения ключевой ставки, уменьшение экспозиции в реализации, в результате вымывания наиболее ликвидных лотов и замедления выхода нового предложения, рост строительной готовности проектов.
С переходом на эскроу-счета изменилась парадигма работы застройщиков: им не выгодно продавать быстро и дешево, выходя на стартовых ценах и наращивая динамику цен в процессе стройки и реализации. Сейчас даже на старте продаж уровень цен приближен к уровню цен монтажа первых и средних этажей, который был в среднем по рынку. Первичный рынок постепенно становится рынком почти готового жилья. Поэтому потребителям надо ориентироваться в новых реалиях рынка и не ждать снижения цен.

14:42
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Еще в феврале-марте мы говорили о росте цен на столичную вторичную недвижимость примерно на 5-7% до конца года. Сейчас, по нашим данным, этот рост уже виден, он происходит за счет отказа от дисконта и нежелания продавцов идти на торг, т.е. увеличилась цена продажи. Цена экспозиции при этом практически не изменилась. До конца года рост цен если и будет, то совсем незначительный. Причины – экономические: снижение доходов населения, и, следовательно, уменьшение покупательской способности; отсутствие внятных перспектив по второй волне пандемии и страх повторного введения ограничительных мер; отсутствие предпосылок к росту доходов.

14:54
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Если смотреть первичный рынок Москвы, то по итогам года может быть даже снижение в пределах 0-2%, так как ситуация с эскроу-счетами сформировала завышенную базу для сравнения в прошлом году.
На вторичном же рынке можно ждать рост цен на 5-7% по итогам 2020 года.

15:13
Ослабление рубля идёт очень быстрыми темпами!... цену также за м.кв. поднимут!


12:43
fn651524
Эксперты! А давайте пофантазируем! Насколько, по-вашему, реалистичен сценарий, когда строительные компании начнут бороться не за застройку новых кварталов, а за снос свежепостроенных ЖК, которые новый мэр признает незаконными и потребует разобрать, а на их месте развить сады и парки?..


11:53
fn715251
Добрый день!Как Вы оцениваете рост акций ЛСР на горизонте 3 мес., в связи с действием льготной ипотеки. Возможны ли дивиденды за 1-ое полугодие 20 г.?Спасибо. Владимир.

15:08
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
ЛСР никогда не платил промежуточных дивидендов, только годовые. В текущих условиях платить дивиденды за I полугодие компании резона нет. Локальный потенциал роста акций в пределах 7-15%. Компания весной порезала дивиденд с 78 до 30 рублей на акцию. Долгосрочно на горизонте нескольких лет акция имеет все шансы переписать максимумы 2011 года.

15:30
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
На стоимость акций влияют операционные и финансовые показатели деятельности компании. А не сама по себе льготная ипотека (даже такими приятным подарком в принципе можно не суметь грамотно распорядиться). Влияние программы льготного кредитования на финансовые показатели ЛСР будет заметно много позднее. Если будет заметно вообще, так как продолжительность нынешней программы крайне невелика, а число потенциальных заемщиков ограничено рядом объективных причин. В любом случае, 3 месяца это не тот горизонт, который стоит брать за ориентир. Производственный цикл в строительстве неизмеримо длиннее, чем, скажем, у продуктового ритейла, более оперативно реагирующего на изменение конъюнктуры. Так что стоит дождаться публикации отчетности и ориентироваться уже на неё. Что касается дивидендных выплат, то этот вопрос находится в компетенции общего собрания акционеров, но, учитывая трудностями, с которыми столкнулось большинство российских компаний, не будет удивительным, если промежуточные дивиденды, как это делалось и ранее, выплачены не будут, а по следующим прибыль будет направлена не на выплату дивидендов, а на операционные потребности ЛСР, либо размер дивидендов будет опять уменьшен. Чистая прибыль группы по итогам 2019-го года составила 7 648 997 000 рублей, однако денежный поток был отрицательным в размере -80 593 000 рублей. Отрадно, что долговая нагрузка у компании относительно невелика (кредиторская задолженность 128 377 000 рублей, краткосрочные обязательства 27 190 300 000 рублей). И все же, сказать однозначно, каким будет решение собрания акционеров по итогам 2020-го года в текущих экономических условиях непросто. В целом же, бумаги компании весьма интересны для инвестирования на среднесрочной и долгосрочной перспективе


11:46
Арр.Дар
Выгодная ли сейчас ипотека на вторичку в Москве? К примеру, хочу купить однушку, первоначальный взнос примерно 10%. Дадут ли мне кредит?

13:10
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Ипотечные ставки на вторичном рынке следуют за трендом – низкими ставками на первичку. Сейчас средняя ставка на вторичное жилье составляет 8,7 – 8,8%, что, конечно, существенно выгоднее, чем несколько лет назад. Последовательное снижение ключевой ставки Центробанком также приводит к снижению ставок на ипотеку. Если вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке с первоначальным взносом 10%, имеете стабильный доход, достаточный для выплат по кредиту, то нет препятствий для выдачи ипотеки. Но обратите внимание: 10% - это небольшой первоначальный взнос. Для того, чтобы обезопасить себя от неплатежей или просрочек, банки практикуют повышенные ставки для покупок недвижимости с небольшим первоначальным взносом.

13:27
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
Ваш вариант вполне реален – необходимо только выбрать локацию и провести необходимые предварительные расчёты, чтобы понимать, на какую сумму вы можете рассчитывать. Есть определённые банки, которые предусматривают программы при первоначальном взносе в 10% - например, Возрождение. Лучше всего обратиться к ипотечному консультанту, который поможет правильно оформить заявку и направить ее в нужные банки.

14:14
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
По итогам 2 квартала средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет чуть больше 9%. Для сравнения на первичном рынке она составляет 5,4%. На первичном рынке также можно рассмотреть варианты квартир в сданных проектах. Это будет для вас более выгодно с точки зрения финансовой нагрузки. Все ведущие банки предлагают различные варианты кредитования на вторичном рынке. Надо смотреть условия и считать.

14:44
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
К сказанному коллегами могу добавить, что число банков, одобряющих ипотечные займы со столь низким первоначальным взносом, крайне невелико. И чаще всего речь идет о «зарплатных» клиентах: по динамике поступления на их счет денежных средств и расходования их позднее можно сделать косвенные выводы о реальных доходах и «стиле трат» потенциального заемщика. Недавно Сбербанк понизил требования по первоначальному взносу для «зарплатных» клиентов с 15% до 10% (для остальных порог был снижен с 50% до 30%). Но и тут надо иметь в виду ряд нюансов. Банки крайне неохотно (если не сказать «никогда») идут на одобрение кредитов, где первоначальный взнос вносится материнским капиталом – для кредитного учреждения это однозначно «проблемный» клиент, который не сумел накопить даже на первоначальный взнос. Кроме того, последнее время банки стараются отслеживать, не брал ли потенциальный заемщик перед этим ощутимый по величине потребительский кредит. Мало того, что два кредита – это очень большая нагрузка на заемщика. Чаще всего подобные действия свидетельствуют, что первоначальный взнос вносится именно за счет средств, полученных в виде потребительского кредита.

15:13
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Кроме ставки по ипотеке важно ещё смотреть на другие условия, а также на стоимость самого объекта. Выгода будет складываться из всех компонентов.


11:31
Ольга
На акции каких девелоперов сейчас стоит обратить внимание?

14:11
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Необходимо смотреть на финансовую отчётность и фундаментальные параметры застройщиков, а не только на рыночную капитализацию В частности, на отраслевых порталах есть информация по объемам строительства, уровню просроченных сроков ввода, количеству реализованных лотов в периоде.

14:35
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
Соглашусь, что без фундаментального анализа, без учета операционных и финансовых показателей деятельности компаний, покупать акции чрезмерно рискованно. Тем более, что на открытом рынке торгуется совсем небольшое количество отечественных девелоперов, а обороты и ликвидность по этим бумагам не настолько велики, чтобы к ним можно было эффективно применять методы технического анализа (позволяющего работать исключительно с "ценником", без оградки на анализ фундаментальный). Но основные игроки, такие как ПИК, ЛСР, Галс, Мостотрест, Эталон периодически показывают неплохую динамику и при соответствующих условиях их акции вполне могут рассматриваться как объект для инвестирования.

15:29
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
В наших фаворитах сейчас акции Эталона. Компания "переварила" слияние с Лидером, цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5. Текущий upside акций ЛСР в пределах 7-15%. ПИК является лидером в отрасли, но локально бумаги выглядят дороговато. Акции остальных девелоперов на Мосбирже сейчас неликвидны и несут повышенные риски.


10:49
Аркадий
Не приведет ли слишком низкая ставка к появлению "пузыря" на рынке?

12:19
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Снижение ипотечной ставки может привести к росту неблагонадежных заемщиков. Но банки применяют риск-процедуры, которые не позволяют брать ипотечные кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Справедливости ради надо сказать, что доля просроченных платежей в общей задолженности менее 1% (0,8%). Так что, принимая решение об ипотечном кредите, потребитель взвешивает свои финансовые возможности очень серьезно. В этом смысле финансовая грамотность наших граждан дает свои результаты. Чтобы сделать жилье доступным, недостаточно снижать ставки по ипотеке, тем самым ускоряя рост цен, нужно чтобы росли доходы граждан, и проводилась политика по развитию различных отраслей экономики.

13:03
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Скорее нет, чем да. По анализу покупателей, которые приобретают жилье через нас, мы видим, что это в большинстве своем люди, которые тщательно анализируют свои возможности перед тем, как взять кредит. Кроме того, сейчас на рынке масса «заградительных» факторов. Во-первых, это невысокий уровень благосостояния населения, который не позволяет брать дорогостоящие кредиты. На уровень дохода повлияла и пандемия, и общее не мажорное состояние экономики. Во-вторых, банки также не заинтересованы в неплательщиках, поэтому применяют свои меры – тщательно оценивают финансовые возможности клиентов, неохотно выдают ипотеку с низким первоначальным взносом, применяют повышенные процентные ставки, если какое-то из условий не выполнено (например, ставка будет выше при невысоком первоначальном взносе).

14:26
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
Теоретически могло бы привести. Но мы, уже будучи наученными горьким опытом предыдущих кризисов (особенно опытом США 2008-го года), на чужие и старые грабли наступать вряд ли будем. Во-первых, российские кредитные учреждения последнее время стабильно совершенствуют процедуры кредитного скоринга. Еще до всяких карантинных ограничений, сжатия потребительского спроса, падения доходов населения и роста безработицы. А уж после начала пандемии и вовсе предельно ужесточили процесс оценки платежеспособности потенциальных заемщиков не только «в статике», но и с учетом перспектив сохранения (или потери) ими текущего уровня доходов. Во-вторых, по крайне мере судя по заявлениям сверху, правительство тоже старается не допускать перегрева на рынке ипотечного кредитования. Правда, последнее касается в основном программы льготной ипотеки, в целесообразности продления которой «за пандемийный период» уже усомнился Алексей Моисеев. Само же понижение ключевой ставки Банком России пока никак не грозит формированием кредитного пузыря в ипотеке. Тем более, что простора для маневра у ЦБ не так уж и много – крайне маловероятно, что регулятор будет понижать ставку ниже 4%. А если и будет, то незначительно и «с оглядкой», внимательно мониторя возможные последствия. Просто потому, что в этих диапазонах смягчение денежно-кредитной политики уже не имеет такого влияния на экономические процессы в стране, но несет в себе определенные риски (достаточно посмотреть на западные страны и Японию, где нулевые или близкие к нулевым процентные ставки практически не влияют на динамику деловой активности, но несут в себе риски дефляции).

15:34
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
В какой-то момент вполне возможно, что может возникнуть ситуация "пузыря". Но сейчас до "пузыря" на российском рынке недвижимости ещё как до Луны. Рублевые цены на недвижимость в той же Москве за 10 лет почти не росли, а в долларах цены находятся на уровнях 15-летней давности. При этом по мировым меркам относительно цен аренды и доходов населения цены на недвижимость в России выглядят недорогими.

15:15
Пузырь уже давно, но сдувается!

15:18
Если бы не реновация цены были бы выше зхначительно!


09:24
fn629675
Добрый день,
интересует насколько устойчиво положение компании Etalon Group
а также можно ли рассчитывать на дальнейший рост ее акций?
Какова их "справедливая" стоимость на данный момент?
Спасибо.

15:35
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Депозитарные расписки Эталона в наших фаворитах. Компания "переварила" слияние с Лидером, цена GDR Эталона имеет все шансы сдвинуться в диапазон $2-2,5.


07:47
Павел Кадомцев
Интересно ли девелоперам за квартиру принимать в оплату ценные бумаги? Например, какие-нибудь высоколиквидные акции? Или им интересны лишь деньги? Есть ли какие-либо программы, возможно с участием брокеров, позволяющие расплатиться за жильё ценными бумагами? Или это слишком сложно и много разных комиссий?

13:27
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
Акции, даже высоколиквидные, нельзя отнести к финансовым инструментам, характеризующимся рисками, сравнимыми с рисками, характерными для денег как таковых. Так что трудно, полагаю, найти девелопера, который согласиться принять оплату за недвижимость акциями, стоимость которых прогнозируется весьма условно. А вот оплата ценными бумагами с фиксированной доходностью, например, векселями высоконадежных эмитентов, таких, как Сбербанк, ВТБ и пр., либо облигациями государственного займа, вполне возможна. Это лишь предмет договоренности сторон. Если продавец готов получить в оплату вексель, то почему бы нет.

14:56
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
Учитывая нововведения, в соответствии с ФЗ-214, оплата по договору долевого участия происходит только на эскроу-счета

15:53
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Если ценные бумаги могут быть высоковолатильны и с высоким риском, то разумеется девелопер вряд ли согласится на такую оплату. Оплата векселями высоконадежных заёмщиков вполне возможна.
Несколько лет назад во время хайпа криптовалют были попытки продвинуть тему оплаты недвижимости биткоинами. Разумеется эта тема заглохла, так как биткоин по сути не является деньгами, а является сверхволатильным виртуальным электронным активом без определенных прав собственности.


07:42
378ljp29fg
Зачем застройщики стремятся застроить каждый свободный метр в городах? Только ли из-за прибыли? Неужели они не понимают, что там должно быть место и для дорог, и для отдыха, но главное – люди же где-то должны РАБОТАТЬ!! А власти им только потворствуют, уничтожая промзоны. Вспомните, к примеру, сколько разных товаров производила Москва два-три десятилетия назад, и сколько она производит сейчас, это же слёзы. Почему не строить современные экологические производства в городах? Что же всё жильё и жильё?

11:56
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Девелоперский бизнес развивается там, где существует рыночный спрос на его продукт, т.е. на жилье. Вопрос развития Московской агломерации, в частности Москвы, это не только застройка бывших промышленных территорий жилыми домами, но и их благоустройство, создание образовательных, культурных и спортивных кластеров на их территории. Создание новой комфортной среды проживания. Это, в том числе и создание новых рабочих мест. Развитие рынка труда и региональное разделение труда по сравнению с тем, что было 20-30 лет назад, существенно изменилось. На смену промышленным производствам приходят другие виды высокотехнологичного труда. Если посмотреть на опыт многих других столиц, то в них отсутствуют промышленные предприятия. Они являются деловыми, финансовыми и административными центрами страны.

15:43
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Промзоны раньше находились преимущественно на окраинах Москвы и Питера, но сейчас в результате бурного роста городов в XX веке они оказались внутри мегаполисов. Вынос промышленных зон за городские пределы является вполне оправданным с точки зрения градостроительства, улучшает город для людей, улучшает экологию, повышает стоимость земли вокруг. Изменения структуры экономики и технологий производства также могут этого требовать.


07:33
67hfg15
Что со сносом пятиэтажек в Москве? Такое впечатление, что программа остановилась, в первую очередь из-за протестов жителей. Ведь предлагаются дома низкого качества (тонкие стены, всё слышно) и без нормальных условий (не то что подземные гаражи, а даже место возле домов для машин нету. А в других городах видимо увидели во что это всё превратилось в столице и разумно решили отказаться от таких программ, одни проекты домов в Москве по 60-70 этажей чего стоят.

13:46
Ирина Бербенёва,  руководитель офиса "В Крылатском" ГК "МИЭЛЬ"
Возможно, впечатление о том, что программа реновации остановилась, связано с изменением информационного фона, а также с тем, что на время пандемии останавливались стройки. В целом программа идет достаточно стабильно, дома сдаются, а их качество вполне достойное.


21:27
vok4urk
Внимательно слежу за рынком новостроек в Москве и заметил следующую картину: Как только ввели сниженную ставку по ипотеке в 6,5% многие застройщики в Москве подняли стоимость на свои объекты от 300 тыс .руб до 1500 тыс руб. В чем может быть причина?(о том что рынок Москвы ликвидный и постоянно растет этот довод можете не приводить-это и так понятно) И нет ли сговора между застройщиками и банками так как от уменьшения процента выплат придется выплачивать % от большей суммы ипотечного займа, что фактически будет составлять такую же сумму как и раньше (а то и больше) чем при более высоком проценте и меньшей суммой ипотечного займа. Выходит что застройщики играют на стороне банков?

10:15
Ирина Туманова,  директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости"
Рост цен на новостройки сегодня наблюдается только в рамках повышения строительной готовности объектов. Это закономерный процесс, который не зависит от условий кредитования или каких-либо других событий на рынке. Ценовая политика каждого отдельного девелопера изначально заложена в финансовую модель строительства и реализации проекта. На сегодняшний день, застройщики наоборот стараются поддержать спрос и активно вводят акции по своим комплексам, участвуют в субсидированных программах. Например, трендом этого года стали "ипотечные каникулы" от застройщиков, когда на первые полгода-два они дают отсрочку по платежам или предлагают совсем низкий процент.

12:13
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
Снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставки по ипотеке является инструментом повышения доступности жилья. Однако это может иметь и обратные последствия. Слишком низкие ипотечные ставки могут даже ухудшить доступность жилья при условии опережающего роста спроса по сравнению с предложением. В среднем снижение ипотечной ставки на 1% приводит к росту спроса на 5-8%. Но форсированный рост ипотечного кредитования может вызвать увеличение числа заемщиков с невысокими доходами, из-за чего вырастут риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости.

13:18
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
Сговора застройщиков с банками тут точно быть не может, так как льготная ставка по ипотечным займам субсидируется государством. Так что банки не из своего кармана оплачивают этот банкет. Но как верно отметили коллеги, снижение ставок, будь то в результате смягчения ДКП Банком России, будь то в результате государственных программ помощи, влечет за собой увеличение спроса. А оживление спроса неизменно тянет вверх и ценник на жилье. Впрочем, как я писал в ответе на предыдущий вопрос, вполне вероятно, что по итогам года цены могут все же заметно уйти вниз. Правительственная программа рассчитана только до 1 ноября и уже сейчас вызывает немало критики со стороны экспертов и чиновников, так как несет в себе риски и для банковской системы, и для конечного потребителя. (См. заявление Замминистра финансов Алексея Моисеева). Так что вероятнее всего её или не будут продлевать совсем, или продлят, но не надолго. А значит пойдут вниз и цены.

15:46
Константин Бушуев,  главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер"
Сильное снижение ставок по ипотеке повышает потенциальный спрос, что может транслироваться в рост цен.


19:35
Ф.Маликов
Какие новые тенденции появились на рынке в период пандемии?

09:55
Ирина Туманова,  директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости"
В связи с вынужденным режимом самоизоляции многие компании стали активно развивать онлайн-сделки. Кто-то подготовился к этому заранее, кто принимал экстренные решения, потому что потребители по-прежнему рассматривали приобретение квартиры, анализировали предложения на сайте, изучали информацию о комплексе, но невозможность посетить объект постепенно привела к тому, что некоторые клиенты отложили свои покупки до лучших времен. По нашим данным, процент людей, готовых подписать договор без общения и посещения объекта на тот момент составлял всего 7-10%. Поэтому менеджеры нашей компании консультировали не только по телефону или в чат-боте, но и в формате online-конференции. При необходимости проводили online-экскурсию, когда несколько заинтересованных объектом клиентов собирались на определенной платформе в одно время и смотрели, как менеджер прямо на территории жилого комплекса показывает и рассказывает обо всех достоинствах и недостатках объекта.

Однако после завершения режима самоизоляции спрос на новостройки повысился на 20%, что во многом связано с улучшенными условиями ипотечного кредитования. Ведущие банки страны в гонке за клиентами не только понизили изначально предложенную льготную ставку до 5,99-6%, но и уменьшили первоначальный взнос до 10%. А повышение лимита максимальной суммы кредита позволило покупателям рассматривать более просторную квартиру, чем планировалось ранее, или более дорогой класс жилья.
Стоит отметить, что сделки, которые проходят сейчас – это отложенный спрос. Основными покупателями являются те люди, кто планировал свое приобретение еще до пандемии, но был вынужден отложить задуманное, пока ситуация не прояснится.

12:03
Наталия Кузнецова,  генеральный директор АН "БОН ТОН"
В период пандемии проявились новые тенденции не только в плане продаж, но и в потребительском выборе. Испытание карантинными мерами внесло свои коррективы в наше видение системы продаж. Переход на онлайн реализации ускорило процесс перехода на электронный документооборот, который останется с нами и на будущее. Это экономит и силы, и время потребителей и продавцов. Но процесс онлайн консультирования, несмотря на все технические новшества, все-таки не дает своих результатов. При покупке квартиры человеку важно приехать на площадку, оценить ее и посмотреть на все самому.
В плане потребительского выбора тоже произошли существенные изменения. На передний план выходит выбор функциональной планировки, с возможностью организации рабочего места, как для себя, так и для своих домочадцев. Это ставит перед застройщиками новую задачу – разработать эффективные планировочные решения без увеличения общей площади квартиры. Это значит, сократить размер нежилых помещений, проходных зон, коридоров и т.д.
Другим запросом является наличие балкона или лоджии. Мы провели свое исследование и выяснили, что среди проектов комфорт-класса доля проектов с балконами и лоджиями составляет 57%, с французскими балконами - 13%. Таким образом, в трети проектов комфорт-класса отсутствуют балконы, а, значит, и возможность получать воздушные ванны в условиях карантина. Среди проектов бизнес-класса – почти 45% проекты без балкона. В некоторых проектах помимо балконов (лоджий) предусмотрены террасы.
Также стало важно, чтобы территория жилого комплекса была закрытой. Новым запросом стало наличие коворкинга в составе проекта. Кроме того, важным становится при выборе проекта наличие парковой зоны в шаговой доступности.

13:10
Владимир Моребис,  коммерческий директор Est-a-Tet
В первую очередь, безусловно, стоит отметить, что застройщики смогли оперативно подстроиться под возникшие реалии и организовать процесс продаж онлайн - с момента создания сервиса онлайн покупки недвижимости было оформлено более 1 млн сделок.
Покупательская активность, в свою очередь, была направлена в сторону загородного рынка недвижимости – там реализовали даже то, что не планировали, а цены за период самоизоляции по некоторым объектам выросли на 10-15%.
Также спрос, как на вторичном, так и на первичном рынке переориентировался на бОльшие площади. На рынке новостроек покупатели стали обращать большее внимание на лоты площадью около 100 кв. м, на вторичке сегодня отдают предпочтение квартирам от 50 кв. м, расположенным в зеленых локациях столицы – САО, СЗАО и ЮЗАО.
Более того, огромную поддержку оказывает и субсидированная ипотека, по данным нашей компании ее доля составляет около 60%, а с учетом внесенных изменений – увеличение до 12 млн рублей и уменьшение первоначального взноса до 15 %, показатель будет только увеличиваться. Пик спроса придется на сентябрь- октябрь 2020 года.

13:11
Алексей Коренев,  аналитик ГК "ФИНАМ"
Если говорить о тенденциях, связанных с динамикой спроса и динамикой цен, то на начальном этапе, особенно после обвала рубля, последовало традиционное для таких моментов оживление, связанное с желанием некоторых инвесторов успеть вложиться в недвижимость по пока еще невысоким ценам. Однако, в отличие от предыдущих кризисов, когда подобные действия действительно были финансово оправданными, нынешняя ситуация отличается радикально. Так как она сопровождается существенным падением реальных располагаемых доходов населения, взлетом уровня безработицы, закрытием большого количества предприятий и целым букетом факторов неопределенности, связанных с перспективами дальнейшего развития пандемии. Да и заметный переход российских домохозяйств с модели потребления в сторону модели накопления не добавляет рынку недвижимости спроса. В итоге ожидаемого многими роста цен на недвижимость после смягчения карантинных ограничений практически не произошло. Так, по итогам первого полугодия в Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла с 206,3 тысяч рублей в январе до 211,7 тысяч рублей в июне, откатившись позднее на 211,4 тысячи рублей (прирост +2,6%). В Санкт-Петербурге стоимость «квадрата» со 123,6 тысяч рублей в январе поднялась до 125,8 тысяч рублей в мае, а по итогам июня скорректировалась до 125,3 (+1,4%). Лишь в регионах, которые в этом плане традиционно более инертны, нежели столицы, пока не последовало отката цен на недвижимость: я январе усредненная по России стоимость квадратного метра составляла 55,7 тысяч рублей, в апреле 56,6, в мае 57,1, а к концу июня достигла 58,3 тысяч рублей (+4,7%). Уже сейчас, после кратковременного скачка спроса по факту снятия карантинных ограничений, наблюдается «остывание» рынка, что в перспективе потянет за собой вниз и цены на жилье.
Если же говорить о появлении новых тенденций в самих методиках продаж, то да, многие компании стали делать акцент на онлайн-продажи из-за карантинных ограничений. Однако, более-менее заметный спрос на онлайн-продажи недвижимости отмечен лишь в сегменте новостроек. На "вторичке" подавляющее большинство покупателей предпочитает лично и детально знакомиться с приобретаемым жильем. Так что в этом сегменте рост онлайн продаж весьма незначителен.

© 2006-2020 Finam.ru

Рейтинг@Mail.ru